中房报记者 刘洪材 成都报道

2021年，对于成都房地产市场而言，市场交易降温，购房趋于理性，房价稳中有降。这有力地说明了成都市努力确保稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，积极稳妥地实施房地产长效调控机制，保持房地产市场的平稳运行。

今年3月，成都市出台《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》的政策，分别对于强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面提出了十六项措施。

对于成都房地产市场来说，无疑是一记重拳，坚决维护中央制定的“房住不炒”的楼市总基调，也充分彰显了成都市政府对楼市调控坚决的态度和决心。

由此可见，成都市政府适时根据房地产市场的变化情况不断精准施策、因城施策、综合施策，持续堵漏洞、补短板、打补丁，确保房地产市场平稳运行也是卓有成效的。

精准施策，市场明显降温

精准对土拍施策，对于楼市发展来说，十分关键。严苛的土拍政策能快速让火热的市场降温。

2021年12月初，成都三批次集中供地顺利收官，标志着本年度供地已完成。此次拍卖的40宗地块中有33宗成交，合计2131亩。据统计，成都市2021年三次集中供地共涉及住宅用地成交9244.4亩。

成都市“双集中”供地首轮土拍政策的出台，被堪称成都土拍史上最严苛，“限清水销售房价、竞地价、限精装标准、竞租赁住房自持比例、限商业自持比例”等细则，且自持30年以上租赁住房对房企资金链也是较为重要考验。以此，土拍市场出现不温不火的局面。

成都在今年的集中供地拍卖中，均采取“限房价、定品质、竞地价”三者联动的供地模式，成为全国土拍市场上的一大亮点。相继成为其他城市的借鉴和学习的样本。

其实，从2016年10月1日起，成都打响了房地产调控政策战，截止目前今年连续8次升级调控措施，综合采取了土地、金融、税收和必要的行政手段，将房地产市场调控从“要我调”明显转变为“我要调”。

成都房地产资深人士分析认为，成都在“房住不炒”的总基调下，融资监管趋紧，限购政策不放松仍然是成都市房地产调控的主旋律，之所以成都楼市调控成效如此明显，综合和精准的政策调控”一针见血”。

在金融方面，实施差别化住房限贷措施，对二套房实行认房又认贷，并提高首付比例和贷款利率，目前成都购房贷款利率在全国都排在前列，同时，对购买二手房的首付比例也达到六至七成，相对于其他重点城市来说也并不低。

在税收方面，自去年开始将房屋增值税由原来满2年免征收调整为现在延长满5年免征收，这种情况在全国并不多见。

在市场管控措施方面，分别实行限购、限价、限售以及公证摇号等措施并不断升级调整。通过这些年政策的变迁以及市场的情况反映，可以看出成都市政府对于房地产市场调控的决心。

在二手住房成交方面，及时出台了二手房参考价，主要为防止二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，进一步为提高二手住房信息透明度、促进理性交易。因此，成都建立二手住房成交参考价格发布机制。

为杜绝部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象发生，变相规避限购政策。因此，成都将“法拍房”纳入限购限售范畴，进一步强化了市场交易秩序。

再加补丁堵漏洞，

市场交易趋于理性

每次楼市政策调控的出台，都会很快传递到市场端，而且变化明显。这说明每次政策的制定都是非常精准的。为了防止部分中介机构钻空子，不断的对政策打补丁堵漏洞，实现房地产市场公平健康的良性发展。

除此以外，成都市还接连发布了三项规定，分别对竞买企业资格审查、新建住宅建设品质技术管理和新建成品住宅装修管理进行规则制定，旨在进一步规范市场的同时保证建设质量，维护购房者合法权益。

今年成都市委市政府在深入实施幸福美好生活十大工程中明确提出，要保持房价收入比在全国主要城市中处于较低水平，要让老百姓“住得起、有保障、可选择”。

总体而言，今年成都房地产市场总体来看时相对比较稳定的。土拍中的限房价是按照不超过周边在售商品住房的价格来研究限定的房价水平，我们要坚决遏制‘面粉贵过面包’现象的出现，坚决遏制高价地的情况出现，稳定市场的预期。

对于成都市出台一系列调控举措，市场表现如何？西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐这样评价：“今年集中供地的土拍的激烈程度较前几年的土拍已经下降很多，这可以看做是市场变化和政策调控共同作用的结果，经过这几年的一系列的政策调控，其效果已十分明显。”

刘璐认为，由于“双限”政策不仅限了地价，也对未来销售的清水房价也有限制，再加上自持比例的要求，因而本次出让的地块的整体开发难度是较大的，对拿地企业的综合能力要求较高。这也进一步对房企操作规范性和合法性提出更高要求，一定程度上也有利于引导楼市“降温”。

记者发现，成都首轮集中供地为市场提供了400多万m2更低价位、更适合刚需群体居住的一批中低价位的土地，比周边的平均房价还低。针对这批土地今后在市场供应出来的房价比同区域同地段的房价大概下降了1000-5000元/m2不等，在不统计平均值的基础上至少下降了10%。

“定品质”是成都今年土拍的一大亮点。但购房者对此就存在一定的疑虑和担忧。开发商是否会因为利润空间的收窄而极致压缩成本，从而难以保证建设品质的要求。

2021年先后发布了《成都市新建商品住宅技术管理规定》，明确新建商品住房建设的标准和要求；以及为了维护购房者的合法权益，确保装修的质价相符，规范企业的装修行为，杜绝过去的“精装乱象”，还专门出台了《成都市新建成品住宅装修管理规定》的政策，在整个装修的环节从设计、建设、销售等环节提出了一系列的管理的要求；另外在土地出让的环节，还明确规定了土地出让的各项建设条件，以保证住宅品质的要求。

记者在梳理今年房地产市场调控政策时发现，对于出台二手房成交参考价格机制在其他城市出现的情况并不多见；对二套房实行认房又认贷，并提高首付比例和贷款利率的政策措施也是在全国率先实行；为持续完善限购政策，今年还将法拍房纳限购范围；为加强对竞购地资格的竞拍人的资格审查，将同踩“三道红线”和发生严重失信情形的开发企业纳入竞买资格限制名单，在此方面提高了企业参与竞拍的门槛，旨在降低楼市热度。

“其实这几年来成都出台多项有关楼市调控政策，市场降温确实非常明显，也促进了房地产市场健康平稳的发展。”上述房地产资深业内人士感慨的说到。成都市紧紧围绕中央提出“房住不炒”的基调，通过精准施策、综合施策、因城施策的手段，也给市场形成了一个导向。对于此前楼市温度比较高的时候，降温已非常明显了。