中房报记者 向军 北京报道

上海二手房交易热度延续。

根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”数据，5月，上海二手房网签成交28023套（全口径数据，含商业、车位等），同比增长约31%。

这个成交规模，不仅创下近6年来的5月份同期新高，即使放在近10年的时间跨度中，也仅次于2020年5月约3.05万套的成交水平。

这也预示着上海二手房市场，开始从“以价换量”模式进入“量价齐稳”的新阶段。一个更好的消息是，北京、上海等一线城市的存量房挂牌量持续下降，供应端压力持续减少，这为房价企稳创造了有利条件。

上海走在前列

今年以来，上海二手房市场持续保持活跃。3月成交3.12万套，4月成交2.87万套，5月虽然受到“五一”假期影响，但是成交量依然突破2.8万套，已连续三个月维持在2.8万套以上。

若剔除春节因素扰动，上海二手房月度网签量更是连续6个月保持在2万套荣枯线以上，显示市场需求具备较强韧性。

与成交量维持高位形成对应的是，市场库存正在持续收缩。

截至5月底，上海链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰时期减少超过3万套，降至近三年来最低水平。

在成交活跃、挂牌减少的共同作用下，楼市供需关系正在逐步改善。

成交和库存变化，也开始反映到房价层面。

国家统计局数据显示，今年2月至4月，上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和0.7%，涨幅连续扩大，显示市场修复力度正在增大。

不可忽视的是，“沪七条”发挥的持续性作用。2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涵盖住房限购、住房公积金贷款、个人住房房产税三方面共七条举措，被称为“沪七条”。根据新政，很多潜在购房人“社保条件突然就满足了”。

“沪七条”落地后，市场迅速升温。而商品房收储政策覆盖范围进一步扩大至中心城区，也为低总价房源市场提供了额外支撑。

重点城市同步回升

不独上海，如果从二手房成交情况来看，当前重点城市的行情都呈现交易扩张态势。

中指研究院数据显示，5月，20城二手住宅成交共计14.1万套，环比下降9%，但同比增长19.3%，同比增幅较上月扩大6.3个百分点，二手房市场保持较高活跃度，热度持续性强于往年。

累计来看，今年前5月，重点20城二手住宅成交共计62.9万套，同比增长4.4%。即便剔除春节时点差异，今年春节后14周的20城二手房成交套数，也比2025年同期增长13%。

北京、上海等一线城市，在本轮行情修复中表现极为突出。5月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.6万套、2.8万套，同比分别增长12.1%、30.9%。

以北京为例，据北京市住建委网签数据，5月北京二手房网签成交量约1.6万套，虽然环比3月有所下降，但同比去年5月上涨超一成，创下近5年同期最高成交纪录。

值得注意的是，当前二手房市场预期改善，不仅表现在挂牌及成交上，价格端也有所反映。在北京等重点城市的核心区域，部分二手房挂牌价已有价格“抬头”趋势。

如在北京市海淀区西三旗的北新家园，今年5月挂牌均价5.08万元/平方米，环比上涨2.1%；同样位于西三旗的悦秀园5月挂牌均价5.01万元/平方米，环比上涨1.8%。

更值得关注的是，市场成交结构正在发生变化。

国金证券研究显示，4月份上海二手房成交中，总价300万元以下房源成交占比由3月的61%下降至59%；总价300万至500万元房源成交占比提升至22%；总价500万元以上改善型房源成交占比则由16.6%提升至17.9%。

过去半年多时间里，上海楼市的复苏主要由低总价的二手房源带动，而如今改善性需求呈现上升趋势。

价格表现同样印证了这一趋势。上海50平方米以下微户型房价已于2025年11月率先止跌；50至90平方米小户型于2026年1月实现企稳回升；进入今年5月后，144至180平方米中大户型以及180至250平方米大户型也陆续出现止跌迹象。

随着改善性需求释放，不同面积段房源正逐步实现接力修复，二手房市场的置换链条也呈现向上打通的趋势。

5月26日，广州市人民政府新闻办公室召开新闻发布会表示，今年广州市房地产市场整体呈现“量价回稳、结构优化、库存减少”的向好特征；5月以来，全市二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。

作为反映楼市供需、业主心态的“晴雨表”，二手房挂牌量的变化至关重要。

当二手房挂牌量持续增加，市场上房源供给充足，买家会拥有更多选择和议价空间；与此同时，当新增挂牌量大幅上升时，也意味着业主急于“套现”离场，对后市信心不足。

过去4年时间，房地产处于大调整期，二手房挂牌量持续上涨，是各地楼市的一大特点。但是，这一局面现在已经改变，大量二手房挂牌积压待售的情况已经逐步得到缓解。

今年3月后，二手房新增挂牌量持续回落。据中指研究院数据，5月，重点25城二手房新增挂牌房源为12万套，同比下降约41%，即较去年同期下降超四成。

更重要的信号是，核心城市房地产市场经历前期充分调整后，二手房价格已出现明确的止跌回稳信号，直接扭转了市场此前“买涨不买跌”的观望情绪，刚性和改善性需求的陆续入场，政策的累积效应正在集中释放。