中房报记者 向军 北京报道

“房地产周期与制造业产能周期趋于见底，对经济拖累减弱。”中国金融四十人论坛（CF40）研究年度报告表示。

10月19日至22日，2026外滩年会期间，中国金融四十人论坛发布研究年度报告称，中国经济已正式进入“后房地产时代”，并形成以新旧动能切换为核心的经济新范式。在这一新范式下，“后房地产时代”的核心命题，不是寻找一个行业简单替代房地产，而是搭建一套可持续的增长循环。

CF40的专家们表示，“后房地产时代”的政策路径可分为短期与中长期两个层面。短期主要依靠高质量公共投资、财政货币协同托底再通胀，稳住总需求；中长期则依托财税改革、服务业破局，打通“生产率→收入→内需”的全新增长闭环。

两大周期逐渐见底

报告将当前国内外复杂变量交织下的中国经济转型过程，称为“中国经济新范式”，并给出驱动中国进入新范式的四个关键动因：房地产周期和制造业产能周期见底；新经济崛起a与AI、能源革命；人口老龄化与持续的财政巩固；全球地缘风险提升。

对于“房地产周期与制造业产能周期趋于见底，对经济拖累减弱”的判断，该报告一方面系统梳理了1970年以来，全球出现过的22次房地产大幅调整案例，对比发现我国本轮房地产市场的调整时间与调整幅度已经相当充分。2026年以来，中国房地产市场开始表现出“结构性企稳”的迹象，且接下来房地产库存的变化会强化现阶段的“结构性企稳”。此外，目前越来越多的房地产企业开始进入实质性的债务重组阶段，重组的规模与节奏是后续观察重点。另一方面，中国制造业的产能周期也在逐渐见底，主要源于企业自发的供给出清。两大周期逐渐见底，共同带动中国经济进入一个再平衡的新阶段。

报告认为，新经济正在加速崛起，AI与能源革命打开新的增长空间。过去5年里，以新能源汽车、清洁能源、高端装备和数字技术等为代表的新经济快速扩张。

报告提到，过去几年，房地产的持续调整是导致居民消费倾向下降的最主要因素。报告认为，随着房地产市场逐渐企稳，持续压低居民消费的因素会逐渐减弱。但消费率能否持续上行，还需要居民对未来收入和就业形成更加稳定的预期。居民消费率取决于两个因素：居民收入在国民收入中的份额，居民的消费倾向。未来几年，这两个因素都有改善的条件，但最终结果仍高度依赖于政策选择。

摆脱低名义增长

随着经济进入新范式，政策需要应对的问题也在发生变化。报告认为，短期政策的最重要任务是推动再通胀，使经济尽快摆脱低名义增长状态，打通国内经济循环；中长期政策的核心思路则是通过一系列结构性改革，逐步形成与“后房地产时代”相适应的新的增长机制。

报告提出，短期财政扩张需要更多依靠中央财政发力。一方面，可以增加中央财政对低收入群体补贴、公共服务和社会保障的支持。另一方面，中央财政对基础设施和公共投资，应更多投向存量设施更新、与都市圈建设相关的新增配套基础设施投资等具有明确社会回报的项目。

短期再通胀能够帮助经济走出需求不足，但不能替代结构改革。报告认为，中长期看，政策的核心任务在于逐步解决房地产时代留下的财政和债务问题，同时建立能够把新经济增长转化为居民收入和消费的新机制，并适应全球经济环境的变化。报告建议推动四项重点工作：推动财税体制改革，降低对土地财政的依赖，理顺央地财权事权，支出重心转向民生保障与人力资本投入；加快房地产和地方政府债务系统性重整，完成旧增长模式的资产负债表出清；破除服务业准入壁垒，发展服务业，提高居民可支配收入，把新经济增长转化为消费需求；推进制度型开放，完善企业出海配套服务体系，适配全球化经营新格局。

CF40专家郭凯表示，短期政策应继续聚焦“促进再通胀”，并追求“持续再通胀”。这意味着货币政策和财政政策都需更加关注名义增长，而非过去侧重实际增长的目标框架，统筹财政、货币协同发力，修复名义需求，走出低通胀。分工上，财政承担稳需求主力，负责项目筛选、预算约束；货币政策重心从信贷规模扩张转向压降利率、修复通胀预期，长短工具搭配，循序渐进推动温和再通胀。

“虽然近年来名义利率已经处于低位，但由于通胀低迷导致实际利率居高不下，持续压制资产价格、企业投资与居民消费意愿。”CF40专家、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌称。他主张央行明确、郑重地承诺?2%通胀目标?，打破通缩预期自我强化的循环，这是扩大内需的核心一环。