| 中房报见习记者 秦佳丽 北京报道

伴随城市开发进入下半场，建筑步入存量时代，“好房子”的标准拥有了更多维度。在这一过程中，绿色建筑、智慧建筑、低耗能建筑等概念纷纷涌现，试图探索建筑产品的升级与回归。

基于这一背景下，“好房子”的标准究竟是什么？通过老旧建筑的更新改造，房地产行业能够挖掘出哪些机遇？什么样的思维模式，应该被地产人追求或摒弃？

12月4日-5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。在“融绿时代共筑绿色健康智慧新人居——CIHAF2019中国绿色建筑产业链峰会暨2019中国建筑设计院长论坛”上，7位特别嘉宾以“产品创新 城市再生”为主题，展开了一场关于好房子、智慧房子的思维碰撞。

饶及人： 用“未来社区”赋能城市生态建设

龙安集团CEO饶及人

“如何在城市更新过程中完善生态建设？今年8月，浙江省提出了‘未来社区’的概念，在很大程度上提供了解决方案。”龙安集团CEO饶及人解释，第一，“未来社区”重点落实的是中央“房住不炒”的理念；第二，这套方案探索如何满足群众追求完美生活的需求，并且把城市中心作为更新点，从多场景出发提升民众的幸福指数；第三，方案找准投资平衡点，使房地产出售价格相对合理，降低物业服务成本，提升建筑的科技含量，使绿色建筑变成一项基本需求，而不再是一种奢求。

“我们也很荣幸，与中国铁建分别在温州的76万平方米土地、嘉兴的96万平方米土地上，参与到了这方面的试点工作，将 5G、无人驾驶、无人机配送、严格的水电循环等技术都结合了进来。”他补充道，“实际上，‘未来社区’板块已经吸引了很多央企进驻，估计会在明年开始全面推广，到时候将会业界提供出直观的答案。”

孙祥恕：旧改的首要因素在于“立旧”

北京维拓时代建筑设计股份有限公司董事长兼总裁孙祥恕

“当前的建筑市场发生了很大变化，业界在做新建的同时出现了很多旧改需求，并且都是有实力的客户。这与国际上的发展趋势慢慢接轨。”北京维拓时代建筑设计股份有限公司董事长兼总裁孙祥恕列举案例， 三元桥、360总部、京东总部、中关村鼎好科技大厦等都是成功的建筑改造案例。

在孙恕祥看来，影响一个项目能否改造成功的各项因素中，“立旧”占据了70%，也就是说，花费大量精力，对老旧实体中的价值部分尽量保留，同时进行价值提升，这是其设计院的本能。

那么，如何实现这种价值提升？他认为 ，一方面在于硬件条件的梳理，以提高出售价格为参考，理清哪些要素是“非改造不可”的；另一方面是软实力的包装，融入科技元素，主打地标建筑，主打绿色生态呈现人文关怀等，构筑起建筑产品的爆点和卖点。

“可以发现，现在我们对建筑设计师的要求越来越全面，尤其是涉及城市更新的主题，不再是“画一张图纸”这种伪产品，而是要真正权衡场景。孙祥恕说，五年前，维拓时代就已经实现了内部的生态结构搭建，搭建起V20创新产业联盟，把朗诗科技等下游企业缔结到一处，希望用设计触动资源，“以后的竞争可能不限于企业之间的对接，而是团队和团队对接，或者说联盟和联盟对接，希望以后的建筑师能够用发挥创意思维，整合相关资源。”

高志：绿色建筑不能与传统建筑割裂

加拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志

“绿色建筑的帽子很大，概念很广，尽管相关的技术和概念已经很前卫，但目前看来，国内能达到10%-20%的比例已经不错。” 加拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志认为，国内地产行业即将进入存量时代而非增量时代，在这种情况下，行现阶段要关注的依旧是基础建筑，做好眼下的事情。

他为此列举出大量案例，在加拿大、美国、多伦多等国家或地区，更多以改造型建筑为主。而在中东国家、巴西的公司及尔兰，承接改造项目的的公司非常多。从他们身上可以看到，改在一定是基于原有的建筑基础进行改造，而非一种破坏。

“所以，绿色建筑尤其不能与传统建筑割裂。在现行阶段下，企业需求做的，是把原有建筑的优点、缺点、区位等要素分析透彻，搞清楚为什么要建绿色建筑，以及什么阶段、什么条件下适合建设。”高志说。

陈栋梁：建筑行业应该让使用者掌握话语权

朗绿科技总裁陈栋梁

在朗绿科技总裁陈栋梁看来，目前建筑行业最大的角色缺失是使用者，使用者作为买房人，却没有足够的话语权。

“在这种情况下，搞绿色建筑，更像是理想主义者的坚持。”陈栋梁说，“我们愿意把绿色建筑当做地产商的本职，其商业价值也是成功的。但最后所有的建筑还要回到一个问题——即房子本身是为谁存在的。房子本身是一张表皮，而里面有用的才是空间。”

这个空间是为谁准备的？是为人准备的。陈栋梁解释，人作为生物群体的一种，几百万年进化下来对于环境需求，包括温度湿度、空气质量、氧气浓度、光学等没有本质变化。而房屋作为一种人造环境，在建造、改造过程中依然要回归到这上面来。例如，借助智慧概念，让所有的门窗、遮阳、新风、采暖、灯光等要素通通上线，营造一个对人友好的环境。

“所有绿色建筑、智慧建筑，本质上还是两个词，以人为本、因地制宜。”陈栋梁说，“所以做旧改的时候，我们需要更加耐心，愿意付出在时间成本、咨询成本和人工成本。做消费者喜欢的，商业上成功的，对国家来说有用的建筑。”

事实上，在陈栋梁看来，建筑行业的一大痛点在于周期长、规模分散。在这种情况下，房企想要实现普遍的技术管控、实现装修无污染，就一定借助互联网工具，把优质的资源集中起来，进行供应商材料的挑选与行业标准的制定。如此可以提高信息转换率，用更低的成本实现更好品质。

卢求：工业化、低能耗是未来建筑的两大趋势

洲联集团五合国际总建筑师卢求

洲联集团五合国际总建筑师卢求认为，城市开发进入下半场，将以存量建筑为主。

他谈到，欧洲在很早以前就进入到了以存量为主的开发节奏，在这一领域拥有丰富的经验，尤其值得国内学习和借鉴。“对于既有建筑的改造标准，他们的要求严格且细致，但凡有一定历史价值的建筑都需要保留，从基础开始，房子都不能拆，外立面不能动，结构体系能保留的都能保留，依靠先进的技术体系进行基础加固。”卢求补充到，“既有建筑改造对于设计行业是一个好的机遇，为客户和市场创造更多价值，如果能批量化生产，可以做的事情很多。”

他进一步指出了未来建筑的两大趋势，一是建筑超低能耗，目前国际上的发达国家都在不约而同地走这一路线，另外，今年9月，我国关于零能耗建筑标准和构造技术解决方案首次以国家标准的形式出现，这在世界上还属首次。因此，在卢求看来，不论是新建建筑和既有建筑改造，低能耗都是和行业探索可持续建筑的重要议题；与此同时，这还关注到投资方和使用者的切身利益，在金融领域也值得特别关注。

“二是建筑工业化，这并不意味着简单的装配式建筑，而是一套体系和系统。过去二十多年，国内地产行业很少有人来主导这件事，但到了今天，追求品质建筑、实现建筑工业化，将是行业的关键出路。”卢求表示。

隋鲁波：好建筑要引入时间维度

维思平董事、执行主任设计师隋鲁波

“据说目前已有90%的房屋成为存量建筑，旧改也因此成为一个重要话题。但我不认同简简单单地做旧改，对于设计师来说，我们的的思维可能要转变一下。” 维思平董事、执行主任设计师隋鲁波表示。

在他看来，一栋房屋空间将延续数十年，但人们的居住需求不可能不变。在这种情况下，能否给未来预留足够灵活和前瞻性的考虑，就是设计阶段该做的事情。“未来人的需求不会固定在某个地方，大家的选择不仅仅在于小区品质，还要求要有办公消费生活圈，要求居家周围有办公空间。” 隋鲁波补充到，“未来的年轻人群体中，创业人群将非常多。这种情况下，“五分钟生活圈”内找到就业机会和消费机会，才是真正的生态。”

因此，隋鲁波认为，建筑设计者要有“四维建筑”思维，即在传统建筑的基础上，考虑时间变化，考虑财务维护成本，打造开放式空间，便于资源共享，赋予空间更多的价值和功能。

王晨：建筑规划不能摒弃人文精神

新城控股集团设计研发总监王晨

在新城控股集团设计研发总监王晨看来，传统的“拆旧建新”时代，正迈向以“旧楼改造、存量性能提升”为核心的城市有机更新阶段发展，在这一个过程中，城市发展的新机遇有两点。

“第一是规划机遇，人口正面向一线城市、强二线城市迁移，这势必带来产业需求的提升，包括工业园区，生活园区，文旅养老都会有需求；第二是文化的需求，城市是人类居住的聚集地，每个城市都有自己的精神和价值底蕴，现在城市高速发展把人文都摒弃了，后面应该把这些文化进行重塑。”王晨表示，只有回归城市的精神，和居民形成情感上的呼应，才能让城市焕发以前的精神活力，进而带动居民的精神文明回归，甚至是消费力体现。

基于以上因素，王晨认为未来的建筑构造应该满足三个层面。一是建筑规划层面，做到不复制、有规模，融入当地传统人文特色，做出自己的独特情怀；二是客户层面，为了避免同质化线路的泥沼，房企应该深度分析客户购物行为后，对传统业态进行不断升级，形成动城、儿童城、珠宝城各式创新业态；第三是模式层面，把购物中心与社交、文化、教育、医疗、养老等要素结合，构建出形式新的交互体系。