中房报记者 马琳 杭州报道

曹舟南给自己过去3年的创业，打了“80分”。“团队上上下下也殚精竭虑，拼得很厉害。”

11月1日，杭州，在中国房地产行业深度调整之关头，自称“胆子比较小”的蓝绿双城董事长曹舟南与副董事长顾建明，执行总裁、蓝绿双城科技集团总裁余海涛就蓝绿双城三年的变化作了解答。

对于未来，曹舟南透露了几个方向：持续推进上市，深耕“双GP”，要做涉房类资产管理公司成为“中国的铁狮门”。

今年，曹舟南在内部制订了“1135计划”，即今年销售目标达100亿元，累计签约项目100个；2023年销售规模达300亿元；2025年实现500亿元规模，成为中等规模的管理企业。

对于房地产行业发展，曹舟南表示，未来10-15年房地产行业仍有不错发展机会。如果房企能迈过这个整顿周期未来仍有大机会；但现在要未雨绸缪。他同时呼吁金融机构、消费者对房地产市场要有信心。

要规模但要有ROE

截至2021年10月底，蓝绿双城3年累计签约项目83个，已进入全国18省40余座重点城市，签约合作货值超2000亿元。2021年有望向首个百亿销售目标冲刺。

“今后将保持一定规模的有质量的增长，达到行业中等规模水平。”曹舟南表示。

除地产板块外，蓝绿双城的产业板块和服务板块也有一定发展：产业板块已有3个产业基地运营；生活服务板块实现了25个项目签约，管理面积达到74万平方米。

曹舟南表示，蓝绿双城这3年总体发展速度挺快，但坚守有质量的增长，“销售规模重不重要？也重要，但不是最重要的，我坚持认为规模要和ROE（净资产收益率）正相关，两者是正相关关系，规模越大则越好；如果说ROE达不到应有水平，拼命一味地追求所谓的规模，那都是背道而驰。”

业务模式上，蓝绿双城深拓“变量”，抓抢“存量”，机会型选择“增量”。余海涛对此表示，存量业务中主要以小股操盘、融资共建等模式为主；会有选择地进入增量市场。他们认为，未来房地产新增量投资主体最大可能是以国有企业为主体，更多落地的开发端将以民营企业为主，投资与开发将会逐步分离；变量业务则是一个新机会点。

应对形势变化，组织架构上蓝绿双城也作了全面调整，形成了两大中心部门：一个是投资发展中心；一个是生产中心，即将产品中心、营销中心、服务中心组合成为大的生产中心。架构调整原因是迅速介入变量项目。“一些变量项目处于不同阶段，项目一旦确认以后生产中心可以直接进入，进行模块化直接对接，速度很快。”曹舟南表示。蓝绿双城也在进一步深化合伙人制度基本优势。

面对3年发展，曹舟南有欣慰，也有担忧，“我最担心的是内部管理不到位，管理不领先外部做得越多死得越快”。内部管理是他看得最重的问题。

派出“共建师”主攻变量业务

最近，曹舟南跑了很多地方，有福州、温州、南昌、广东等地，他接触到了一些变量项目，最近这3个月蓝绿双城已经接触了40多个变量项目，还有很多房企变量项目在全面诊断、接洽。“现在我们有100多个‘共建师’分成N个小组在全国跑，在大量诊断这些变量项目。”曹舟南说。

“共建师”就是由专业的法务、财务、金融等相关的专业人员构成核心主体，辅以开发的销售、工程、设计、成本等专业人员，这些共建师在内部被形象的称为“啄木鸟医生”，可以到每个项目飞行检查，解决问题，后台进行和议拿出方案。

这些变量项目有几个诉求：资产投资人希望蓝绿双城介入后尽快复工复产，力保交付；产权、股权问题需要后期再处理。地方政府也要求保稳定、保交付，保持区域内平衡。

“在这个过程中，我们发现一些金融监管侧重账户监管，有些虽然部分参与了财务现金流监管，但现在来看这些监管主要是程序性的，更需要面向工程、营销、成本、现金流等系统综合的专业监管。”曹舟南表示。

对于变量市场的下一步，从掌握的数据上曹舟南判断，从今年11月1日到明年年底，内房股将有近600亿美元高息债需要偿还，三大机构又普遍下调对内房股评级，导致新债无法发行；同时，一些大型房企不仅境内银行贷款已经逾期，中票、短融、公司贷都陆续到期，需要兑现，“市场中会不断有新项目因开发商自身问题、债务到期和金融机构收紧等面临各种不确定性，成为变量项目，这是一个新的市场机会。”曹舟南介绍，

在变量领域，蓝绿双城更注重与金融机构形成总对总的系统合作关系。蓝绿双城已经与几家主流信托机构形成了密切合作关系。

要做“中国铁狮门”

曹舟南“最高兴”的事就是发力增量业务“双GP”模式。“‘双GP’模式实际上是把前端投资功能还给专业投资人，由其做前端资金端GP（普通合伙人）；蓝绿双城‘老老实实做本行’做落地端操盘端GP。”曹舟南进一步解释说，“未来房地产新的增量业务的投资主体最大可能会以国有为主体，这些投资人包括国有投资公司、国有企业或者资产投资人等，这一模式将实现投资与开发分离。”

这一切都在为下一步发展布局。

“蓝绿双城要成为涉房类资产管理公司，原来公司进行的业务是存量共建，现在介入变量资产业务，未来增量要做‘双GP’。”曹舟南表示，蓝绿双城最终的目标希望对标铁狮门，形成以资本代建为核心经营能力，做“中国的铁狮门”。

铁狮门，是一家资产管理公司，已发展成为美国最大的商业地产公司，其以四两拨千斤的“轻资产”运营模式闻名业内；其通过独特的经营的地产基金模式，以不到5％的资本投入提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费，并参与旗下地产基金超额收益的分配，最终能够分享到40％以上的收益。

蓝绿双城正在为成为“中国的铁狮门”做着全面的准备，包括上市，曹舟南称将以现代服务业下的涉房类资产管理类公司概念推进。