中房报记者 曾冬梅 广州报道

在富力地产135亿元境内债成功展期后，其他民营房企也开始着手准备境内债务的整体重组。

11月21日，一位知情人士对中国房地产报记者透露，中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”，03883.HK）计划对境内债务进行整体打包重组，目前正在与境内投资人逐一沟通，商洽重组方案，涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。中国奥园品牌负责人对该消息不予置评，表示有进展消息会以公告方式第一时间披露。

在这之前，龙光集团、融创中国已有初步的境内债重组方案流出，前者拟重组的境内债务规模超过200亿元，后者则为154亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，境内债整体重组牵涉债权人众多，企业整体资产和经营能力存在不同，因而展期方案博弈十分复杂，但富力地产境内债的成功重组为行业内的出险房企树立了一定信心和指明了可选的方向，未来不排除有更多的成功案例出现。

中国奥园拟重组百亿元境内债

在进行整体重组前，中国奥园对于境内的到期债务基本是采取逐笔展期的策略，也都得到了投资者的支持，至今仍无境内公开市场的债务违约。例如，今年7月份到期、发行规模18.2亿元的“21奥园债”已获投资者同意展期一年兑付本息，9月份到期的15亿元“19奥园02”也得以展期一年。11月21日，深交所的公告显示，中国奥园一笔8.16亿元的ABS本息获展期一年。

根据此前中国奥园公告披露的信息，截止9月30日，该公司已经与部分境内金融机构达成协议，延长本金超230亿元的现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作也进入与境内债权人的协商阶段。

据了解，这230亿元包含了境内公开市场的债务以及项目融资，其中，仍在存续期的境内债券及关联的ABS、ABN等产品总规模约为116亿元。

上述知情人士介绍，中国奥园参考的是富力地产的境内债重组方案，目前进展顺利，有望在近期获通过。

中国奥园境外债务的重组也在推进中，但相对境内债，规模更大、难度也较高。今年1月份，该公司宣布已聘任独立财务顾问制定境外债务重组方案，会尽快向债权人及其他持份者提出重组建议。8月份，中国奥园表示已向12笔2022年至2027年到期、本金总额合计34.5亿美元的离岸债券持有人发出通知，要求其提供身份信息，以协助制订重组计划。9月30日的公告显示，该公司还在与债权人进行协商，重组计划仍未敲定。

债务重组的规划里还包含了资本重组，即引入战略投资者。这同样是一条曲折的道路。根据市场消息，今年1月底，山东某国企就表示有意入主中国奥园，该公司在年中完成尽调后离开，截至目前尚未有明确的动作。按照中国奥园的说法，其与潜在投资者保持着经常对话，但尚未与任何有关投资者订立任何具有法律约束力的协议。

刘水表示，当前市场仍未出现明确的复苏信号，而保交楼、稳民生成为重要议题，境内债重组能够使得房企避免即刻破产清算，以时间换空间，对于维护债权人利益和公司利益都是合适的策略。

有声音认为，对于中国奥园而言，近期国家发布的多项融资支持政策以及此次境内债的全面重组，都有助于增添其谈判筹码，或将推动战投的加速落地。

学习富力债务重组方案  政府利好不断

在这一轮行业调整中，富力地产无论是境外债还是境内债的重组，都起到了很好的示范作用。7月份，该公司将10笔原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据，合并置换为3笔票面利率均为6.5%的新票据，实现展期3年至4年，涉及的债务总额约49.43亿美元。完成美元债的整体重组后，富力地产很快又启动了境内债务的重组，8月23日宣布旗下所有存续公司债券因重大事项存在不确定性，自8月24日起停牌。9月8日，该公司就停牌债券整体展期事项召开债券持有人会议。9月22日，展期议案获债券持有人会议表决通过。展期后，总额135亿元的8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

富力地产能成为首家完成境内债整体展期的房企，与其资产质量有很大关系。截至2021年底，该公司拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，并拥有大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，同时还在全国多地、尤其是粤港澳大湾区范围内储备了大量城市更新优质项目资源。富力地产联席董事长兼总裁张力曾透露，截至2021年底，该公司已签约的城市更新合作项目有64个，货值超过1万亿元，按可供未来发展的可售面积算，一二线城市面积占比达到93%，粤港澳大湾区面积占比达到76%。

也正是因为有一定的条件限制，即便很多房企有心效仿，目前披露了境内债重组方案的企业仍寥寥可数。境内整体债务超过200亿元的龙光集团是第二家，有消息指，该公司在11月3日向投资者提交了一份境内债的重组方案，将已经展期过的公司债券和ABS的到期日延长至2026年8月，尚未到期的存续债券和ABS则展期至2027年5月。据中国房地产报记者了解，目前龙光集团仍在与投资人谈判。

继龙光集团之后，融创中国也公布了初步的境内债重组方案，包括已达成展期的债务进一步展期3.75年，尚未展期的债务则展期4.5年，以住宅和文旅项目的收益权增信等。该公司仍在存续期的境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

相比富力地产，龙光集团、融创中国及中国奥园目前正处于更有利的政策环境。招商证券认为，随着经济下行压力加大，房地产政策自去年底有所松动，可分成三个阶段。第一阶段是保需求，发生在今年上半年，第二阶段是保项目，发生在今年下半年。第三阶段是保主体，发生在今年年底，标志性政策就是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从表内、表外各类融资渠道对房企融资予以积极支持。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调保持房地产融资平稳有序，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。在保主体的政策背景下，上述3家房企的境内债整体展期方案获得金融机构支持的概率也将有所提高。