中房报记者 梁笑梅 北京报道

“刚刚过去的一年是充满挑战的一年，也是公司发展历史上极为关键的转折之年。”在3月31日的金科智慧服务集团股份有限公司 （以下简称“金科服务”， HK.09666）业绩发布会上，金科服务董事长夏绍飞说。

夏绍飞解释“去年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。”

作为房地产的关联行业，这直接体现在了物业企业2022年的成绩上。

2022年年报显示，报告期内，金科服务营业收入约为人民币50.05亿元，同比减少约16.1%。报告期内，毛利润为人民币9.43亿元，同比下降约48.9%，毛利率为18.8%。亏损为人民币18.39亿元，年内拥有人应占亏损约为人民币18.18亿元。

不可否认的是，增速下降是金科服务不容忽视的事实。

对此，金科服务表示，“公司将继续坚持‘服务+科技’‘服务+生态’战略，强化密度深耕和浓度建设，坚持可持续健康发展，以独立的公众上市企业的身份向国内领先的第三方高品质综合服务商转型。

疫情因素、项目收缩导致毛利率下滑

金科服务方面表示，来自非业主增值服务及社区增值服务的大幅下滑，影响了总收入的增长。

对于毛利率下降和非业主增值服务下降原因，金科服务CFO闫凌阳在业绩会上表示，“ 2022年度公司基础物管收入毛利率略有下降，由24%下降到18%，毛利率下降有诸多原因。”

一是2022年疫情影响，公司出现了额外的人工薪酬，包括安置补贴费用、防疫成本等。

二是过往有些收购项目出现了无形资产摊销，对空置的一些物业费车位也进行了打折处理。

三是为了保证发展的质量，公司主动撤出了一些项目，产生了额外的费用，因此也出现了一次性补偿的损失。

此外，关于非业主增值业务整体的营收下降了约58%。闫凌阳解释：“非业主增值营收下降原因包含两大方面：一方面，去年房地产寒冬期，金科服务主动做了一些收缩，确保聚焦业务能有现金流回收，回款有保障；另一方面，保交楼业务的接手导致2022年非业主增值业务收入和毛利润均有一些下浮。”

未来将引入新股东吧 向第三方高品质综合服务商转型

事实上，金科服务寻求独立发展早就提前进行了布局。

2021年12月，金科股份引入博裕资本作为金科服务战略投资者。

博裕投资代表吴晓力表示，“2022年在民营企业普遍资金链承压大趋势下，作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务其实可以更好地独立发展。”

一方面，博裕资本作为控股股东，会在公司治理和财务管控的独立性上严格把关；另一方面，管理层的个人利益、公司的长期利益以及公司长期的股票市值都是牢牢绑定的，管理层有极强的主动主观能动性，可以带领公司持续稳健的发展。

吴晓力坦言，“未来金科服务也将引入新的股东，包括资源型的股东，对各种股东结构都持开放态度，公司的股权结构也将更加多元化，成为一家真正意义上公众的物业上市公司。”

值得一提的是，金科服务将本地生活作为战略发展的第二增长曲线。

2022年年报显示，本地生活录得4.88亿元。资料显示，本地生活包括餐食业务、酒馆业务、餐饮供应链业务。餐食业务在2022年实现收入2亿元，同比增长了290%。酒馆业务实现收入1.4亿元，同比增长了320%。

此外，金科服务将继续坚持已实施7年的“服务+科技，服务+生态”战略。

关于公司2023年度目标，夏绍飞表示，“一是战略性地控制对新交付住宅项目的获取或拓展的节奏；二是未来会升级到街区式物业服务的范畴，战略重心逐步转移到存量项目上。去年三、四季度金科服务开始正式推出内部住宅发展计划；三是加速核心区域的布局。金科服务将继续深耕西南区域，做实长江沿线。”

对于收购兼并方面，夏绍飞称，“金科服务一直坚持以优质住宅为主，去年金科服务总共进场了11个潜在标的，对应在管面积超过2.5亿平方米，但受制于行业估值下降及关联房地产的影响选择放弃。未来金科服务整个并购重心也开始聚焦在优质的第三方住宅物业公司上。”