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土地供应结构微调正当其时
微风乍起,吹皱一池春水。
新年之后,北京市规划和自然资源委员会首次公布的两幅拟入市土地信息再次触碰到楼市的敏感神经。
吸引眼球的有两点,一是这两幅位于热点区域朝阳区孙河的地块不需要执行90/70政策。二是居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价。瞬间被市场解读成调控政策变奏的信号。
焦点集中在,北京的限价政策是否有放松的迹象?
时针拨回到2016年9月30日,北京发布“930新政”。针对土地市场,除了再次强化90/70政策、加快自住型商品住房用地供应以外,首次提出强化“控地价、限房价”的交易方式。
这在很大程度上影响了北京的土地出让方式,对北京平抑房价影响巨大。时过境迁,该做出调整了吗?
先从90/70政策说起,该政策旨在从土地供应端影响住房供应,加大中小套型普通商品房供应,满足刚需自住需求。换而言之,这是一个总体的把控,并非一刀切,也不能完全不供应改善型需求的住房。
拿北京这次拟上市的两幅地块来说,一幅容积率是1.1,一幅是1.5,都是低密度类别墅地块,如果再执行90/70,在户型设计等实操层面也很难执行或执行走样。所以,此番不执行90/70政策,并不是调控政策的放开,而是根据每幅地块的实际情况来确定,这恰恰也是930新政的题中之义。当然,容积率正常的话,还是要执行90/70政策。
再来说说限价。930新政之后,北京大多数出让的商品住宅地块,都采用 “限房价、竞地价”的出让方式。不过当时的新政中,提的是试点采取,并没有要求必须且全部采取。在实操中,去年入市的地块也有不设销售限价的个案,而采取限地价竞自持的方式。
此番孙河拟入市的两幅地块未设定销售限价,并不代表限价放开。不排除正式挂牌时会有储备政策,甚至是北京规自委的一次市场试探。
不容忽视的一个现实是,受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等多方影响,2018年北京土地成交量及成交额均大幅下滑,溢价率持续走低。而流拍现象则明显增多,流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。
目前,北京土地市场的鲜明特点是“限竞房”“共有产权房”成主要方式。去年成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。
这一供地结构有利于引导居民对于房价的合理预期,不过随着限竞房和共有产权房大量入市,目前北京住房的供需矛盾已经逐步缓解,进而转化为限竞房积压库存在飙升,面临销售去化的挑战。
有分析人士推算,目前北京积压的限竟房总额超过1000亿元。今年估计还有4万~5万套限竞房上市,两倍于新房市场的承载量。加上新出让的地块陆续上市,供过于求的压力进一步凸显。此时部分调整土地供应结构无疑乃应时之举。
2016年开始的这拨楼市调控已经维持较长周期,正常的购房需求亟待释放,对于一些存在政策瑕疵的地方及时作出合理的修正可谓正当其时。

中国房地产网

编辑:wangchunhong

2019-01-14 04:58

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