经济学博士、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

｜中房报见习记者 秦佳丽 北京报道

“过去一年，相关政策落地起来其实比较艰难。在不以房地产作为短期刺激经济手段的同时，又要做到‘三稳’，从上至下都在这二者间寻求一种平衡。”经济学博士、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2019年的房地产市场是高位平衡的一年，2020年亦然。各大城市一方面遭遇新盘去化率不佳等困扰，一方面因城施策，使房地产开发销售维系在合理水平。

作为珠三角地区住房政策研究专家，李宇嘉对当地房地产市场具有直观体会。一枝独秀的深圳、量价下跌的广州，以及区域一体化背景下周边城市所面临的冲击等，在这场对话中被他一一阐述。

中国房地产报：过去一年什么事件令你印象深刻，为什么？

李宇嘉：过去一年房地产行业有三件事情令我印象深刻：一是政策层面持续收紧，从2019年中央经济工作会议，到近期的全国住房和城乡建设工作会议，都明确提出“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”，在这二者间寻求一个平衡；二是开发商的新盘去化率明显下降，从全国范围来看，新盘去化率维系在百分之四五十，更甚者是百分之二三十，开盘一两年都没售罄的大有人在；三是民众的购房情绪普遍不比以前狂热。

中国房地产报：如果用一个词来评价2019年的房地产市场会是什么？为什么？

李宇嘉：高位平衡。从销售量上来看，2019年全国的商品房的销售跟上一年相差不多，结合国家统计局数据，1～11月份，全国商品房销售面积14.89亿平方米，同比增长0.2%；从销售价格上，1～11月份，70个大中国城市的新房价格整体小幅上涨，二手房价格基本与上一年持平或略有下跌，楼市价格整体稳定。

中国房地产报：围绕近期中央经济工作会议再提“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展，你具体如何看待？

李宇嘉：一方面，“房住不炒”概念已经被多次强调，这意味着今后各大城市在实践 “一城一策”的过程中，必须要把这项原则长期贯彻下去。

另一方面，政策在强调不以房地产作为短期刺激经济手段的同时，又强调“三稳”，也就是说，整个过程既要对可能下滑的地价等因素进行政策调整，又不能给市场传达刺激的信号，地方政府其实面临较大压力。近期 ，大湾区多座城市放松调控政策，以及广州黄浦区、花都区等多区放松特定人群的购房限制，其实都是因城施策前提下，在“房住不炒”与“三稳”间的平衡。

中国房地产报：珠三角地区在房地产调控政策、楼市走向等方面历来处于全国前沿。你如何看待当地的房地产现状与未来趋势？

李宇嘉：整个珠三角地区，目前深圳楼市回暖，广州地区量价下跌明显，其他城市相对弱势。加上区域一体化，周边城市受广州、深圳两个城市影响明显。

具体来看，深圳楼市目前可谓一枝独秀，放诸全国范围也堪称热门城市，这背后离不开当地在政策和规划上迎来多重利好，被确定为先行示范区后，深圳享受到一定政策倾斜，包括“豪宅税”“公寓只租不售”政策放宽，带给市场的信心蛮大；加上现在市场存在一定程度上的“资产荒”现象，部分资金追逐稀缺资产，深圳房地产被视作一种保价较好的投资方式，所以目前当地房价势头有所回升。

当然，这种回升势头也要重新来看待，因为它是通过土地出让限地价、竞地价、限普通商品住房销售价格、竞人才住房配建面积等方式建立起来的，能够对实体经济产生帮助。同时，深圳还肩负着跟周围城市互联互通的角色，如果深圳楼市稳健发展，那么整个“深莞惠”地区不会差。

广州目前量价下跌，是4个一线城市中比较明显的，受“广佛一体化”因素影响，临近的佛山楼市也会受到一定程度的冲击。另外，中山、珠海两城因为在七月份左右对限购有所放松，加上前一年商品房价格处在低位，所以2019年有所反弹，市场表现不错。其他城市比较弱势，近期在价格和销售上呈现出下滑趋势。

整体来看，对于广州和深圳，政策层面始终比较眷顾。依靠这两座珠三角头部城市的市场稳定，来带动整个外围区域市场的稳定，是国家层面希望看到的局面。

中国房地产报：对于2020年的房地产市场你有什么判断？

李宇嘉：从开发投资情况来，个人认为2020年全国房地产开发投资增速会有所回落，从2019年10%左右的增长率下降至6%～8%，原因是2019年新开工项目和土地出让数量下降，滞后导致来年的开发投资率下降；从销售情况来看，依然会保持高位平衡，但不排除出现5%左右的负增长；销售价格应该整体稳定，因为土地价格变化不大。