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李宇嘉:全国房地产销售依然保持高位 但不排除出现5%左右负增长
作为珠三角地区住房政策研究专家,李宇嘉对当地房地产市场具有直观体会。
中房报·人物特写  2020-01-07 15:53
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作为珠三角地区住房政策研究专家,李宇嘉对当地房地产市场具有直观体会。

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经济学博士、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉


|中房报见习记者 秦佳丽 北京报道


“过去一年,相关政策落地起来其实比较艰难。在不以房地产作为短期刺激经济手段的同时,又要做到‘三稳’,从上至下都在这二者间寻求一种平衡。”经济学博士、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,2019年的房地产市场是高位平衡的一年,2020年亦然。各大城市一方面遭遇新盘去化率不佳等困扰,一方面因城施策,使房地产开发销售维系在合理水平。


作为珠三角地区住房政策研究专家,李宇嘉对当地房地产市场具有直观体会。一枝独秀的深圳、量价下跌的广州,以及区域一体化背景下周边城市所面临的冲击等,在这场对话中被他一一阐述。


中国房地产报:过去一年什么事件令你印象深刻,为什么?


李宇嘉:过去一年房地产行业有三件事情令我印象深刻:一是政策层面持续收紧,从2019年中央经济工作会议,到近期的全国住房和城乡建设工作会议,都明确提出“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”,在这二者间寻求一个平衡;二是开发商的新盘去化率明显下降,从全国范围来看,新盘去化率维系在百分之四五十,更甚者是百分之二三十,开盘一两年都没售罄的大有人在;三是民众的购房情绪普遍不比以前狂热。


中国房地产报:如果用一个词来评价2019年的房地产市场会是什么?为什么?


李宇嘉:高位平衡。从销售量上来看,2019年全国的商品房的销售跟上一年相差不多,结合国家统计局数据,1~11月份,全国商品房销售面积14.89亿平方米,同比增长0.2%;从销售价格上,1~11月份,70个大中国城市的新房价格整体小幅上涨,二手房价格基本与上一年持平或略有下跌,楼市价格整体稳定。


中国房地产报:围绕近期中央经济工作会议再提“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”,促进房地产市场平稳健康发展,你具体如何看待?


李宇嘉:一方面,“房住不炒”概念已经被多次强调,这意味着今后各大城市在实践 “一城一策”的过程中,必须要把这项原则长期贯彻下去。


另一方面,政策在强调不以房地产作为短期刺激经济手段的同时,又强调“三稳”,也就是说,整个过程既要对可能下滑的地价等因素进行政策调整,又不能给市场传达刺激的信号,地方政府其实面临较大压力。近期 ,大湾区多座城市放松调控政策,以及广州黄浦区、花都区等多区放松特定人群的购房限制,其实都是因城施策前提下,在“房住不炒”与“三稳”间的平衡。


中国房地产报:珠三角地区在房地产调控政策、楼市走向等方面历来处于全国前沿。你如何看待当地的房地产现状与未来趋势?


李宇嘉:整个珠三角地区,目前深圳楼市回暖,广州地区量价下跌明显,其他城市相对弱势。加上区域一体化,周边城市受广州、深圳两个城市影响明显。


具体来看,深圳楼市目前可谓一枝独秀,放诸全国范围也堪称热门城市,这背后离不开当地在政策和规划上迎来多重利好,被确定为先行示范区后,深圳享受到一定政策倾斜,包括“豪宅税”“公寓只租不售”政策放宽,带给市场的信心蛮大;加上现在市场存在一定程度上的“资产荒”现象,部分资金追逐稀缺资产,深圳房地产被视作一种保价较好的投资方式,所以目前当地房价势头有所回升。


当然,这种回升势头也要重新来看待,因为它是通过土地出让限地价、竞地价、限普通商品住房销售价格、竞人才住房配建面积等方式建立起来的,能够对实体经济产生帮助。同时,深圳还肩负着跟周围城市互联互通的角色,如果深圳楼市稳健发展,那么整个“深莞惠”地区不会差。


广州目前量价下跌,是4个一线城市中比较明显的,受“广佛一体化”因素影响,临近的佛山楼市也会受到一定程度的冲击。另外,中山、珠海两城因为在七月份左右对限购有所放松,加上前一年商品房价格处在低位,所以2019年有所反弹,市场表现不错。其他城市比较弱势,近期在价格和销售上呈现出下滑趋势。


整体来看,对于广州和深圳,政策层面始终比较眷顾。依靠这两座珠三角头部城市的市场稳定,来带动整个外围区域市场的稳定,是国家层面希望看到的局面。


中国房地产报:对于2020年的房地产市场你有什么判断?


李宇嘉:从开发投资情况来,个人认为2020年全国房地产开发投资增速会有所回落,从2019年10%左右的增长率下降至6%~8%,原因是2019年新开工项目和土地出让数量下降,滞后导致来年的开发投资率下降;从销售情况来看,依然会保持高位平衡,但不排除出现5%左右的负增长;销售价格应该整体稳定,因为土地价格变化不大。


| 秦佳丽 | 编辑:本站编辑| 2020-01-07 15:53

标签:人物
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