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中房报记者 李叶 北京报道

过去一年，备受市场关注的上市物业管理企业成绩如何？

4月2日，中国房地产报记者通过梳理31家典型上市物业公司发布的2022年业绩报，统计出2022年上市物业公司营业收入榜、归属母公司净利润榜、毛利率榜、规模榜等若干榜单。经与2021年业绩对比发现，在31家上市物业公司中有25家实现了营业收入增长。不过，仅16家物业公司实现净利润增长，10家物业公司出现了“增收不增利”情况，其中包括碧桂园服务、万物云、雅生活服务等规模靠前的头部物业公司。较为特殊的是，佳兆业美好在营业收入同比下降33.08%的情况下，归属母公司净利润同比上升64.39%。

与此同时，31家物业公司中有27家毛利率同比下降，仅4家小幅上升。

华润万象生活“最会赚钱”

金科服务净利润大降270%

整体来看，31家上市物业公司2022年共实现营业收入2040.317亿元，较2021年增长21.9%。其中，营业收入最高的是碧桂园服务，2022年，碧桂园服务全年营业收入迈过400亿元大关，达到413.7亿元；万物云紧随其后，营业收入超300亿元；雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业6家物业公司营业收入也超过百亿元。

在31家上市物业公司中，有25家较2021年营业收入增长。其中，金茂服务、中海物业、碧桂园服务增长幅度最大，分别为60.69%、46.76%、43.45%；滨江服务、华润万象生活、越秀服务、京城佳业、万物云、保利物业、新大正增幅均超过24%，排名前10。

弘阳服务、时代邻里、融创服务、建业新生活、金科服务、佳兆业美好6家物业公司在2022年营业收入下滑，佳兆业美好下滑幅度最大，达-33.08%。

不过，比起营业收入，归属母公司净利润更能反映一个公司赚钱能力。

在2022年物业公司归属母公司净利润榜中，华润万象生活超越在管面积及营业收入最高的碧桂园服务，以22.06亿元位列榜首；碧桂园服务、雅生活服务分别以19.43亿元和18.4亿元的归属母公司净利润位列其后。

排名在倒数3位的是金科服务、融创服务和时代邻里。2022年，这3家物业公司出现不同程度亏损，归属母公司净利润分别为-18.19亿元、-4.624亿元和-2.136亿元，较2021年下降-272.09%、-134.05%和-169.35%。

这也是金科服务上市6年来首次出现亏损。在业绩发布会上，金科服务董事长夏绍飞解释，去年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。

在归属母公司净利润增幅榜中，金茂服务、佳兆业美好、中海物业、京城佳业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、德信服务、新希望服务和苏新服务位列前10。较为特殊的是，佳兆业美好在营业收入同比下降33.08%的情况下，归属母公司净利润同比上升64.39%。

值得注意的是，在25家实现了营业收入增长的物业公司中，有10家归属母公司净利润出现下滑。其中，包括碧桂园服务、万物云、雅生活服务等多家规模靠前的头部物业公司，“增收不增利”的情况凸显。

对此，碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，“去年公司利润未达原定预期目标的主要原因在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。”

万物云董事长朱保全也在业绩发布会上发出反思，“高溢价收并购过程中，较高的商誉价值是否合理？”

低毛利率或成大趋势

在2022年上市物业公司毛利率榜中，新希望服务、建业新生活、兴业物联、合景悠活、金茂服务和华润万象生活以超过30%毛利率排名前6位，其中，位居榜首的新希望服务毛利率为37.86%。毛利率最低的3家物业公司是招商积余、万物云和中海物业，毛利率分别为11.84%、14.05%和15.92%。

与此同时，31家物业公司中有27家毛利率同比下降，降幅最大的是金科服务，较2021年下降了12.10%。

仅领悦服务、苏新服务、建业新生活、保利物业4家毛利率上升，上升幅度分别为0.27%、0.26%、0.26%、0.13%。

“低毛利率”也成为物业公司在这个业绩发布季的高频词，多家上市物业公司均对低毛利率问题作出讲话。

绿城服务财务官夏云分析了毛利率下降的原因：一是受地产行业行情下行影响，包括管理咨询、租售、长租公寓等和地产高度联动的板块，导致刚性成本支出，收入有所下降，造成这部分毛利率下降；二是疫情影响下，绿城服务一些线下门店和社区商业、教育、养老等业务板块门店受到不同程度影响，导致这部分业务毛利率有所下滑；三是在基础物业部分加大一些成本投入来维护品牌影响力，包括项目基础设施的改善、硬件维护和重点信息化系统的投资和维护；四是软件部分，人工成本全年比2021年有20%左右上升，主要是为新交付的项目储备一些人员，同时为了提升员工稳定性、降低员工流失率，对基层员工薪酬也进行了普调。同时，在优化人才结构和引进外部管理者方面做了一些储备。

“以上四点结合起来造成整体毛利率暂时性下滑，但这是为长远的未来业绩提升做更好的储备。”夏云表示。

对于低毛利率朱保全则显得更为坦然。他表示，物管行业是“长坡薄雪”行业，短期30%或更高的毛利率是不可持续的，反而会让行业变得更加脆弱。踏踏实实做好每一天，赢得客户尊重，企业经营才会更有韧性。

2022年底，中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥在《住宅物业服务倡议书》签署现场也曾直言，物业行业是一个劳动密集型的服务行业，没有太高门槛，也不存在资源垄断。在这样的行业中，毛利率太高不太合适。物业上市几年间，高估值时大家都偷着乐根本不会想问题；现在跌下来了反而让大家更加清晰，会去分析、思考行业到底有没有变。

数据来源于东方财富网、上市物业公司发布年报