中房报记者 陈标志 海南报道

“政策不是松了而是紧了。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者，海南创新提出发展安居型商品住房，是海南未来较长一段时间解决人居问题的一种供给形态。

3月7日傍晚，海南省新闻办公室举行新闻发布会，这场让外界感到有些突然的发布会，通报和解读了海南刚刚出台的房地产“调控新政”——《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称“通知”）。由于这次新政出台是在新冠肺炎疫情尚未结束时，且事关疫情后海南房地产市场的政策走向，引发全国广泛关注。

中国房地产报记者对比发现，这次海南房地产新政与以往相比，呈现3个方面的“爆点”：创新提出发展安居型商品住房；实行本地居民多套住房限购政策；商品住房实行现房销售制度。此前业界流传疫情后“全国房地产市场限购政策或有松动”一说，被海南这次“反向加强升级”终结，其透露的信号是依然坚持“房住不炒”主基调，严格执行全域限购政策的前提下，海南继续“收紧”楼市。

有房地产行业专家表示，海南“反向”收紧楼市、坚持“房住不炒”，提出多形式结合的安居形态，是促进海南房地产平稳健康发展之举。海南改革商品房预售制、进行现房销售的新政，被认为是“全国首个省级现房销售的政策”。

中国房地产报记者注意到，这海南突然收紧楼市调控备受全国关注后，3月11日，海南板块概念股突然爆发，板块整体涨幅超6%。海航创新、海南橡胶、海南高速、览海医疗、海南瑞泽、海航基础、大东海A等十余只个股涨停。

有社会舆论认为，不管是房地产新政，还是海南概念股板块飘红，这都与海南自由贸易港进入重要开局之年以及想象空间、预期有关。对于海南自由贸易港的未来地位，记者注意到，阿里巴巴集团董事局前主席、海南省人民政府企业家咨询会议首任主席马云此前称：“海南自由贸易港的最重要价值，不仅要建一个港口，而且要积极参与世界贸易游戏规则的制定和打造。”马云认为，海南在贸易方面可对标香港实行税制改革，在海南全岛流通和消费领域取消关税和增值税；取消不必要的进口管制，允许货物自由进出和流转；“要做别人没有做的东西”。

禁购第三套背后的大局

海南房地产新政提出本地居民购买多套住房的限购政策，这是外界广泛关注的焦点。“简单地讲，好比你手头有两套或者两套以上房产，现在就不能再购买第三套了。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃告诉中国房地产报记者。海南房地产新政规定，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

对于实行本地居民多套住房限购政策，霍巨燃解释称，坚持“房住不炒”、遏制投机炒房，不仅是针对省外购房者还包括本地居民，出台新的调控政策是为了进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性；同时为防止占用过多社会公共资源，为海南自贸港建设提供充分的空间要素保障，这也是参照了国内部分城市的做法。

外界有声音认为，海南在这个时刻加大房地产调控力度，或许是有国家层面的利好政策，需要一定的措施提前保证房地产供给并杜绝炒房。

2018年和2019年，是海南“去房地产化”的重要年份。2019年3月7日，全国两会海南代表团开放团组会议上，海南省省长沈晓明称，“要以壮士断腕的决心减少对房地产的依赖”。

沈晓明当时表示，海南省房地产调控的效果达到预期，好于预期。首先是房地产指标出现预期的变化，市场基本稳定。2018年海南房地产投资同比下降16.8%，房地产销售面积下降37.5%，销售额同比下降23.2%。销售对象由岛外居民为主转变为岛内居民和引进人才为主，房价基本保持稳定。

今年1月19日，海南省住建厅方面称，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

这是2018年4月22日海南实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效再次明显。但这也导致社会上盛传海南会撑不住将在2020年放松全域限购等房地产调控政策。对此，霍巨燃在今年1月19日接受采访时表示，海南省住建厅将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续严格执行全域限购等政策，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性。

当时，市场和社会对海南省住建厅方面的回应并不以为然。这不难理解，因为人们往往依据历史经验作判断，海南的房地产经济从1988年设省建特区以来，已经让人印象深刻。人们怀疑这种房地产的依赖性不可能停下。

但这一次，确实不一样。从过去两三年时间观察，海南房地产业发展已经确定了三个思路：岛内居民基本需求由政府保障，改善性需求由市场调节，投资性需求靠制度限制。2017年9月，海南提出了永久停止中部四个生态敏感地区外销型房地产开发，这是一个很少有人关心的政策，但隐含的信号意义非常强烈。

海南对房地产的调控背后，是一个大背景与大格局。中央除了要求海南建设自由贸易区(港)外，2019年5月，中央明确要求海南要建设国家生态文明示范区。

在这样重大的国家战略之下，房地产并非不需要，而是从过去经济的重要支柱转入配套支持发展。“今年是海南自贸港开局之年，外界对海南普遍关注，其中一个重要方面是海南房地产能不能平稳健康发展？”海南大学政治与管理学院研究员夏锋向记者表示，甚至还有一种声音就是海南自贸港开局之年总体方案下发后，包括疫情结束之后，海南会不会迎来新的一轮炒房热？确实有这么一些蠢蠢欲动的投资者、炒房者。

夏锋称，海南这次出台的房地产调控政策，明确了坚持房子是用来住的，不是用来炒的，坚持两个“限购”，促进海南房地产平稳健康发展，稳地价、稳房价、稳预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南强化对本地居民购买多套住房的限购政策，有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。尤其是此前海南省的人才落户等政策下，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固“房住不炒”精神等角度出发，对于本地户籍人口等购房也需要规范。另外，此类购房市场的稳定也为了海南自贸港的建设发展提供了较好的环境。

“安居房”的目标

记者注意到，本次海南出台的房地产调控新政还有一个重要关注点：即发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足居住需求，推动实现全省人民住有所居。其中，“安居房”对于外界许多人来说，仍是一个新“面孔”。

“安居型商品住房限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。”霍巨燃表示，安居型商品住房售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，并在一定年限内实行封闭流转制度，“近期，我省拟在需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设”。

霍巨燃解读称，公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员住房困难家庭；安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售；市场化商品住房根据本地居民和引进人才改善性住房需求适度建设，市场化租赁住房根据在城镇就业、创业、务工和旅游度假养生的省内外居民租赁住房需求，加快发展。

其中，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金；对低收入住房困难家庭减免租金；对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。

夏锋认为，海南人均GDP和城乡居民可支配收入，目前还只相当于全国平均水平的90%，还没有达到全国的平均水平，但是低收入和高物价、高房价形成一个突出的矛盾。这次通知出台，提出了很多保障性住房，它实际上满足“居者有其屋”这样一个诉求，让广大的社会成员分享自由贸易港红利，是一个重要举措。

“海南推出安居房制度政策，实际上也是为了让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房。“严跃进表示，类似规定和当前海南自贸区（港）建设有很大的关系。另外安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于今年全国各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

做别人未做之事

海南房地产新政提出实行现房销售制度，像一枚重磅炸弹，震惊房地产业界。中国房地产报记者采访时有专家表示，取消商品住房预售制实行现房销售，对房地产开发商来说影响极大。

记者也注意到，有观点就认为海南做法过于猛烈，对房企的副作用相当明显，对经济也有负面效应。

那么基于什么原因，海南在全国首个出台新政对全省商品住房预售制度进行改革呢？霍巨燃对此回应称，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售，甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。他说，为了从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。同时，按照规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

“政府鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。”霍巨燃表示，下一步，海南省将加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。

海南产业经济研究院院长李仁君接受采访时表示，商品住房预售制是中国房地产市场的一大特色，开发商在资金不到位的情况下盖了一层两层就预售了，拿买房人的钱再来盖。他认为，商品住房预售虽然加大了开发商的融资杠杆，但对于广大购房者来说无形中也带来了较大风险，“海南进行商品住房预售制改革，房地产市场会得到进一步规范；从另外一个层面上把那些没有实力的开发商、小开发商进行排除（淘汰），我们要鼓励有实力的大开发商来做，这个应该是一个好的政策。”

“此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策，其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。对于开发商来说资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，3月7日海南发布相关调控政策，总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。

3月7日海南突然收紧楼市调控和3月11日海南板块概念股突然爆发十余只个股涨停。把人们的目光引向了海南自由贸易港发展，自2019年开始，海南官方多次宣称2020年是海南自由贸易港建设的开局之年，将逐步实施自贸港政策和制度。去年9月16日，海南省委书记刘赐贵在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上表示，下一步，我们将对照当今世界最高水平的开放形态，加快探索建设海南自由贸易港进程，相关政策制度体系正在制定之中。推进与世界各国特别是“一带一路”沿线国家和地区的深化合作，建设四小时八小时飞行经济圈，打造我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户。

目前看，海南自贸区面积相当于内地其他11个自贸试验区面积总和的27倍，是香港的32倍，是新加坡的49倍，是迪拜的9倍。海南建设自由贸易区(港)，是在中国改革开放40周年的关键节点，扩大对外开放、积极推进全球化的重大举措。

“海南不需要做中国的夏威夷，而是应该做21世纪的夏威夷或者22世纪的夏威夷。海南另外一个定位是要对标香港，且必须超越香港。”马云称。

马云是海南省人民政府企业家咨询会议首任主席，2019年1月12日，海南省人民政府企业家咨询会议成立大会暨第一届年会在三亚召开，会议推选了阿里巴巴董事局时任主席马云任海南省人民政府企业家咨询会议首任主席，腾讯董事会主席马化腾任副主席。首任委员除了马云、马化腾，还有中化集团董事长宁高宁、北京大学教授周其仁、携程董事会主席梁建章。

海南省人民政府企业家咨询会议并非一个会议，而是一个机构，宗旨是围绕“三区一中心”定位，为海南全面深化改革开放，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供咨询建议，协助海南完成中央赋予的重大责任和使命，实现重大国家战略目标。

”绝不以牺牲环境为代价，要让水更清天更蓝。”马云认为，海南要着眼于探索建立数字经济时代的贸易新规则，打造国际贸易单一窗口，利用高新技术，建设数字政府、城市大脑，让贸易简单、便利、现代、普惠。做好新零售、新制造、新金融、新技术、新能源和创造公平创业、竞争环境的“新五通一平”，帮助、推动国内外中小企业和年轻人在琼岛创业发展，掀起一个真正的“淘金热”。

“要做别人没有做的东西，跟车永远无法超车，海南要全面抓住数据化时代机遇换道超车。”马云说。

海南对房地产的新调控背后，是一个大背景与大格局，现在到了更加要突出的时候了。“海南不需要做中国的夏威夷，而是应该做21世纪的夏威夷或者22世纪的夏威夷。海南另外一个定位是要对标香港，且必须超越香港。要做别人没有做的东西。”马云称。2019年，中央批准海南建设自由贸易区(港)外，明确要求海南要建设国家生态文明示范区。