中房报记者 苗野 北京报道

“我们今天谈论的整个话题其实就是产城融合的趋势演变与创新能力。”在幽静的奥森别墅办公区，记者见到了匆匆归来的中科产城董事长郭莹辉。“关于中科产城之前已经谈了很多，所以今天我们主要还是聊行业发展”。他向我们传达了一种理念——产业地产未来发展面临严重挑战，产城运营将会成为一种新兴的细分行业。

郭莹辉是位产业地产老兵，在国内最早创立了“科技地产事业理论”、“基于产业生态圈的科技园区开发与运营方法”，并主持开发运营江苏无锡中关村科技创新园、山东青岛蓝色生物医药产业园、吉林长春北湖科技园等代表性项目。

谈及未来，他说：“产城融合的城市发展模式正逐步取代传统房地产开发的城市建设与发展模式，所以做产城运营一定要摒弃地产思维，从城市服务商的角度出发，带着服务思维和平台思维在产城内真正做到产业共生。是否具备真正的产业运营能力，才是产城运营商未来要考虑的问题。”

2020年的市场风云变幻。一方面受到国内外经济形势下行的影响，一方面继续笼罩在新冠肺炎疫情蔓延的阴霾中，产业地产行业原有的一些理念和打法已遭遇挑战，各类产业园区发展面临的瓶颈制约也在增加，亦在艰难中探索前行，也在悄然发生着一场多维度、多层次的变革。从地方政府到运营商都在思考：未来在哪里？

“产业园区、产业新城的投资主体逐步会回归到以政府的平台公司为核心，而做产城投资的纯民间资本将会慢慢淡出这个市场。产城运营应该以轻资产的思维和地方政府平台公司、地域的要素资源去合作。未来的产业园区一定是要真正回归到以产业为本、平台为器、运营为王的时代。”郭莹辉强调。

中国房地产报：经此一“疫”，面对新的市场环境和新的客户诉求，产业地产这个行业会发生怎样的改变？

郭莹辉：我始终认为，地产本身就是承载工具，是一个平台，并不会对产业发展带来直接贡献。但地产人的思维是想通过产业运营谋求地产开发红利，这种目的和地方政府想要的产业经济在逻辑上越来越撕裂了。

从我们走访了一二线核心城市，还有经济发达的三四线城市来看，对于地方政府而言谈产业园区配地产无异于“谈虎色变”。靠产业勾地的生存模式，靠住宅配套来支持产业园的投资和盈利，这条路径已经走不下去了，政府端和市场端都不支持。当前传统房地产开发业务本身发展已经受到资金、周转的挑战，何况产业地产还要背负非常大的产业运营压力呢。当前市场上活跃的产业地产商，因为政府要求物业自持导致资金长期占压，实体经济严重受挫导致产业招商异常艰难，诸如此类的许多问题致使产业地产面临行业性发展危机。

但是，随着城镇化步伐不断加快，以及城市新一轮更新大潮，产城运营的空间会越来越宽广。我们谈产城融合就是产业和城市多元配套之间的需求融合，这个内在需求是存在的。近年城市扩容、产业升级、城市更新、乡村振兴等各种城镇化的提法，其核心都是产业如何高速发展与城市空间如何科学承载的命题。无论是政府端还是市场端，都在强化产业园区功能与价值的回归，通过空间硬环境打造和各类服务软环境的营造，再通过各类资本赋能，产城融合已经成为区域发展的重要助推器。产城融合的城市发展模式正逐步取代传统房地产开发的城市建设与发展模式，而且市场空间和容量是不可限量的。

中国房地产报：那遵循产城融合的发展路径，产城运营逻辑又会发生怎样的转变?

郭莹辉：产城运营应该以轻资产的思维和地方政府平台、地方政府的资源去合作。过去是“大政府、小社会”的产城开发运营模式，随着近几年国内城市规划领域和政府职能领域的改革，各地政府陆续提出“政府购买服务的理念”，鼓励政府的平台公司进行改革，同时扩大政府平台公司与社会化资本的合作能力，体现出“小政府、大社会”的模式。另外我们也看到市场领域也发生了一些微妙变化，比如传统开发商中有些资源有限、经营困难的中小开发商，逐步转变为地产服务商，还有资本实力，有强大资源背景的央企和国企也特别渴望转变为城市运营商，来提升国有资本持续运营的能力。

在房地产行业发展受到天花板限制，城市面临高质量发展、经济面临新旧动能转换的大环境下，地方政府对于产城融合、城市运营有了非常深入的理解和空前的热情。最近几年地方政府对产业园区的运营管理机制正在进行重大改革，尤其是政府平台公司正在积极的进行市场化转变，无疑将壮大产城投资运营的力量。政府平台公司擅长重资产投资，市场化企业擅长轻资产运营，两者合作发展的产业园区要真正回归为产业为本、平台为器、运营为王的时代。由产业园区进行城市功能的修补，逐步提升城市运营的效率，使园区快速成为产业高质量发展的重要载体，这就是产城融合的城市发展路径。

中国房地产报：也就是说产城融合发展到最后还是要以运营去创造增量价值？

郭莹辉：对，产城融合已经从过去依赖产业政策发展到通过提升运营效率来增强园区价值的新阶段。全景式的园区轻资产服务，以帮政府做产业导入和城市区域运营为核心，应该是产城运营商们追求的最高境界。

产业园区运营的核心是对产业发展规律的把握，重在运营，而不是在地产。轻资产运营模式下，产城运营要具备三个核心要素，即品牌影响力、专业运作能力以及资源整合能力，这样的全能力塑造就是为了在产业园区内打造完整产业生态，让大、中、小企业在其中互为合作伙伴，互为上下游，构成一个产业链或产业集群，让产业在这个空间中孵化转化、发展壮大，这就是产业园的本身逻辑。

产城运营不是物业运营，是整个产业生态体系构建并从构建过程中的获取收益。产业为本，地产为器，土地和房子只是收益的一种来源，在产业共生的过程中园区盈利模式有很多种，首先平台业务收入来源，包括与政府在土地环节的分成，政府对招商层面的奖励和税收的返还，园区公共服务平台、基础设施补贴等方面。其次是园区与城市运营服务收入，包括物业出租经营、产业服务收入、资产管理增值等。最后还有园区里的企业带来的金融投资机会，包括风险投资、资产证券化、融资担保等收益。这些收入如涓涓细水，构成产城运营商的盈利来源，只要有服务于客户的思维导向才能有自己的生存空间。

可喜的是，9月8日国家发改委发布的《关于扩大战略性新兴产业投资，培育壮大新增长点增长极的指导意见》文件中，明确提出了产城发展的方向，即发展理念上“推进产城深度融合”，发展模式上探索“核心承载区管理机构+投资建设公司+专业运营公司”建设新模式。也就是说，从事产业园区、产业新城的专业运营机构将会受到国家层面的认可，从而诞生一种新的行业——产城运营业务，继房地产开发商之后备受期待的“产城运营商”将粉墨登场。