中房报·财经
A+
现场 | 张亚东:绿城中国怎么做?

观点网

2022-03-24 10:02

绿城中国2021年度全年业绩会现场问答实录:

现场提问:目前政策环境下,大家比较关注项目贷款、按揭、预售监管资金和可动用现金的情况,目前绿城的情况怎么样?

耿忠强:去年受贷款集中度管控的影响,银行对房地产总体额度收紧,房地产贷款增速明显下降,银行按揭额异常紧张。贷款额度有限情况下,各大银行把资源向优秀房企倾斜。

这种情况去年4季度以来,监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求,所以现在的感受是整体融资环境逐步得到改善,无论是开发贷还是按揭,紧张态势得到缓解。

具体到绿城,得益于大股东中交集团的支持,以及公司自身清晰的发展思路和良好的发展成果,目前绿城中国与各大银行都建立了稳固、良好的总对总战略合作关系,授信额度充足,完全能够保障公司开发贷按揭的顺利放款。

去年在行业融资环境紧张情况下,绿城整体回款率超过百分之百,按揭回款更是超千亿,取得了比2020年翻一番的好成绩。2022年,在融资环境向好情况下,我们的融资额度更应该能够进一步得到保证。

预售监管资金,各地监管政策不一样,在执行过程当中也存在较大差异,有的城市执行过程比制定的政策还要严格,这样就影响了房地产企业自有资金的正常周转。

另外,一二线城市对预售资金监管比较松,可能也出现了一些楼盘断供、烂尾的现象。我们认为下一步针对监管过严的城市积极纠偏,过松的城市也会进一步规范,总而言之会朝着保证项目交付,又保证行业持续发展这样的方向来推动。

现场提问:分红政策未来会不会维持现有水平?

张亚东:现在的分红政策派息率是20%~40%,2021年综合考虑当前和未来各方现金流情况,定的派息率是35%,2021年每股派息0.46元,较2020年每股0.35元增长了30%左右,我们认为这个增长比例是非常大的。

至于未来分红,我们将做好经营,不断提升经营业绩。我们有理由相信,能努力做到以后的分红越来越好,会有所提升。

现场提问:疫情扩大和因城施策背景下,可否请管理层分享一下对今年市场的判断?

李骏:基于长期紧密的对市场的跟踪和现在一城一策体系化的研究,初步判断2022年上半年应该是一个筑底盘整的情况,今年下半年开始市场逐步会复苏趋稳。

主要从以下三个方面来看,第一,政策转变有利于房地产市场的恢复,鉴于目前的国际形势和宏观经济增长需求,重提了房地产稳定器的作用,政策面的宽松基调逐步形成。

支持性的调控政策从供给端转向了需求端,同时适度放松限购,调整了公积金政策,增加了购房补贴,以及放松落户门槛等。截止到2月底,有超过40个城市出台房地产相关调控政策,预计未来各地将继续加大因城施策力度。

第二,市场需求出现了复苏信号,核心一二线城市新房的来访量已经恢复到去年12月底双周的平均水平。二手房市场,从去年10月份以来成交量连续两个月成交提升,近期二手房的带看量超过去年40%以上,市场已经出现回暖迹象。考虑到政策显效会有一定滞后性,预计二季度会有比较好的表现。

第三是周期性判断,一般房地产行业下行期会经历政策见底、市场见底、客户信息见底三个阶段。实际上去年下行也是经历了这三个阶段,从去年7月份开始到今年半年度时经历了一个周期,从周期判断今年半年度后市场会大概率复苏并趋于稳定。

总的来说,我们对2022年全年目标达成以及行业中长期发展还是非常有信心的。

现场提问:绿城当期毛利率降到了18%左右,请问是什么原因?目前销售端及已售未结转的毛利率如何,未来整体趋势如何?

耿忠强:主要原因有两个方面,一方面,土地市场竞争较激烈,土地成本上升;另一方面,近年来房价受限价影响,公司品牌价值没有充分体现;已售未结部分也是维持在这个毛利率水平左右。

2021年虽然毛利率下滑了5.6个百分点,但是公司近几年净利率在逐步提升,这两年基本稳定在8%左右。

绿城重仓的部分城市,如杭州、宁波,虽然毛利率与别的城市项目相比较低,但是这些城市所在项目去化快、回款也快,资金周转效率高,通过结算量的快速提升,同样可以为股东带来一个比较好的收益。

现场提问:公司对最近两年拿的地是否做过复盘,包括销售、利润率的达成情况,有没有出现比原定测算有较大偏差的情况?

郭佳峰:城市布局方面,绿城坚持核心城市、核心板块的投资策略,近几年超过70%以上的新增货值布局在一二线核心板块,今年争取超过80%投资资源聚焦在一二线城市,进一步提升安全度。

周期把控方面,在2021年上半年,各地土拍市场火热的情况下,绿城中国很好地保持了投资定力,在杭州、金华、南通等江浙城市以及北方、中西部城市没有盲目追高,避免了踩坑的风险。

针对具体项目的复盘,公司在去年正式推出了投后评估机制1.0版本,对每一个项目都有跟踪投后评估。今年推出迭代的2.0版本,主要评估逻辑是在首开一个月后和首开后一段时间,一般是6到8个月,这两个时点,从开盘时点节点,实现的价格、销售的流速、营造的成本、利润的达成、经营性现金流回正等几个方面,对项目进行跟踪评分,评估结果将应用在公司KPI的考核当中。

从最新评估结果看,2019、2020年市场上获取项目的利润兑现度比较高,2021年项目受利润下行影响,部分项目有所折损,平均利润率还是不错的,大概在原先计划的80%左右。

在行业中而言,兑现度肯定属于比较好的水平。未来随着行业形势逐步回暖,我相信兑现度可能会进一步提升。

现场提问:公司战略2025规划中明确两大主航道业务和7大新兴业务,第二增长曲线也就是绿城+板块目前情况如何?

吴文德:绿城+围绕地产主业,是一个多元化发展的组成部分,目前主要包括商业、康养、房屋4S和科技装修几个业务,都在稳步推进当中。

商业板块,截止到去年年底,绿城中国范围内在营在建以及下一步要建设的物业,总计投入大概在650亿元,权益投资约415亿元,目前已经投入了约300亿元。

2022年公司有两个大型持有物业要投入运营,三年内有五个大型商业项目要投入运营。根据公司2025战略,我们的目标是打造品质商业,实现绿城中国及合作方持有物业的保值增值。

策略上,商业要做精,酒店要做强,逐步把绿城中国资管规模做大,要做到轻重并举,实行提质增效。同时积极探索跨业态管理能力,培育和提升这方面的能力。公司目前下属杭州酒店管理公司,是今年亚运会赛事服务的基地。

康养业务板块,目前已经独立运营的机构,在康养集团下面的有12家,其中执行和已经委托运营的有17个项目,合同金额达到4500万元,咨询服务涵盖了政府、企业,去年一年累计出具咨询报告130多份,咨询了30多个项目。目前前期规划设计、后期运营以及一些咨询服务,能力都已经培养起来了。

房屋4S这一块,2021年的合同是11亿,同比增长了73%,未来将继续围绕维保养护、居家换新、城市更新这三大业务板块,进一步深耕和发展,聚焦维修保养、房屋检测、到家服务、定制精装、家庭局部换新以及城市存量资产运营、市政养护等服务内容,打造房屋全生命周期综合服务生态圈,这是房屋4S的方向。

建筑科技集团方面,装配式业务规模在持续提升,装配式装修已经走向批量施工,为降本增效取得了一个好的效果。服务未来的社区累计达到25个,城市更新150万平方米,为科技集团创收奠定了很好的基础。

现场提问:管理层此前表示争取2023年底三道红线全部进入绿档,目前指标如何?

耿忠强:上报监管部门的三道红线计算口径和财务披露的口径稍微有些不同,先按照上报监管部门的口径做一个回答。

截止到2021年12月31日,三道红线当中现金短债比是1.7倍,这个指标2020年末是1.4倍;净资产负债率是53.5%,2020年末这个数字为64.6%;剔除预售账款后的资产负债率为70.3%,2020年末这个指标为71.2%。

可以明确地说,公司确保2023年能够进入绿档,同时也根据今年的内外部环境情况,做好了提前进入绿档的准备。

现场提问:当前房地产行业形势复杂,公司有什么看法?绿城2022年经营思路如何,对未来业绩有什么样的整体判断?

张亚东:2018年我们提出了三个去化,经济去地产化、地产去金融化、住宅去商品房化。今年和今后一个时期,调控还依然会保持这样一个大的方向,这个趋势是不会动摇的。

经过去年一年的调整,行业政策底部已见,市场底部还未见。但是对行业整体的判断,绿城认为可以简单用三句话来进行描述:一是行业总体稳定,二是结构逐步调整,三是长期趋向健康。

这样一个背景下,绿城怎么做?在这里用三句话来描述,就是战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。

绿城前三年怎么做,今年怎么做,后三年还要怎么做。

通过前年做的2025战略规划,我们的战略、战术非常清晰了。未来三年和今年怎么做,我们也是按照这样一个战略战术来进行落实。

绿城提出2015年~2018年三年康复期,2019年~2021年三年健身期,今年到2025年起跑期,2025年之后稳定发展期,这样的判断现在看来都比较符合实际。

战略战术清晰的情况下,绿城在这样一个大的时代背景下,肯定能行稳致远。

今年和明年怎么做的第二个描述,贯彻执行有力,或者是有力贯彻执行。通过近三年的工作来看,落实和贯彻是有力的,是比较到位的,所以才有今天的结果呈现。

未来我们会有力地贯彻和落实,这是我们下一步要做的。要把三年前的预期变成今天的现实,也要把今天的预期变成三年后的现实。还有一条,提升品质和效益。

编辑:刘亚
标签:绿城中国 财报
0
0
相关推荐
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP