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中国房地产网
2024-10-28 10:07
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜/文
以降息为抓手,促进市场预期改善才是此轮货币政策应有的着力点。
10月25日全国大部分地区存量房贷利率批量下调30个基点(BP),这一政策举措无疑为众多贷款人带来了实质性的减负效果。政策制定者期望通过此举稳定存量房贷规模,减少因利率过高而导致的提前还款潮,进而维护银行的房贷业务稳定。此举更深层次的意义在于,降息旨在提升楼市的流动性,促进楼市回暖和房地产市场复苏。
但是,降息作为货币政策的一种价格工具,其效果的发挥并非孤立存在,不但存在明显的局限性,还与市场预期紧密相关。
由此,需要通过实施差异化降息、政策协同、完善金融市场体系、加强市场预期管理和建立健全反馈机制等措施,推动降息政策更好地发挥效果,促进市场预期的改善和推动楼市的真正回暖、房地产行业的真正复苏,从而推动经济的稳定增长。
降息实质是推动居民加杠杆
楼市是一个典型的“买涨不买落”市场。
降息的直接作用是降低资金成本,刺激贷款需求。在房地产市场,这意味着购房者可以以更低的成本获得贷款,进而增加购房的意愿和能力。然而,降息本身并不足以直接推动楼市回暖,它更多地是提供了一个有利于购房者加杠杆的市场环境。要真正发挥降息的作用,还需要购房者愿意并能够增加贷款,即加杠杆。
购房者的购房决策往往受到市场预期的深刻影响。当市场预期房价将持续上涨时,购房者倾向于积极入市,甚至不惜加杠杆购房;而当市场预期房价将下跌或保持稳定时,购房者则可能持币观望,甚至提前还款以减少负债,此时降息很难提升居民加杠杆的意愿。因此,居民加杠杆的前提是市场预期的改善。只有当购房者对未来楼市持有乐观预期时,他们才会愿意增加贷款,推动楼市回暖。
如果说经济上行期楼市是推动经济增长的重要动力之一的话,那么在预期下行的情况下,楼市无法摆脱经济运行基本面的影响而独树一帜,宏观经济运行状况和预期的改善是楼市预期改善的基础和前提。当宏观经济面临下行压力时,居民收入预期不稳定,就业环境恶化,这些因素都会直接影响购房者的购房能力和意愿,更不要说加杠杆了。因此,要改善楼市预期,必须先从宏观经济层面入手,稳定经济增长,提升居民收入水平和就业质量。
以降息为抓手,多措并举
尽管降息可以降低资金成本,刺激贷款需求,但降息本身并不能解决市场预期问题。换句话来讲就是,降息也有局限性。
在预期下行的情况下,即使降息幅度再大,也可能无法激发购房者的购房热情和提升其购房意愿。因为购房者更关注的是未来的房价走势和自身的经济状况,而非当前的贷款利率。因此,仅仅依靠降息是不够的,必须通过多种手段综合施策,改善市场预期。
降息也并非简单地利率下调,而是需要精准施策,与其他政策措施协同作用,才能真正达到改善预期的效果。
在实施降息政策时,应针对不同行业、不同地区和不同群体实行差异化策略。对于房地产市场,特别是刚需和改善型购房需求,可适当加大降息力度,降低贷款成本,激发市场活力。同时,对于中小企业和创新型企业,也应给予更多的利率优惠,以支持其发展和创新。在实施降息时,要注重政策的透明度和可预期性。通过官方渠道及时、准确地发布降息信息,引导市场预期,避免市场恐慌和误解。
降息政策需要与财政政策、产业政策等形成有效协同,共同作用于市场预期的改善。例如,在降息的同时,可以加大财政支出的力度,支持基础设施建设、公共服务等领域的投资,提高经济增长潜力。同时,通过产业政策引导资金流向新兴产业和高端制造业,推动产业结构优化升级。此外,还应加强金融监管,防范金融风险。在降息过程中,要密切关注金融市场动态,及时发现和处置潜在风险点,确保金融市场的稳定和健康发展。
一个高效、开放的金融市场体系是降息政策有效传导的关键。因此,应加快金融市场的改革和发展,提高金融市场的深度和广度:可以推动利率市场化改革,增强金融机构的定价能力和风险管理水平;加强金融基础设施建设,提高金融市场的透明度和流动性;推动金融创新和金融科技的发展,提高金融服务的效率和便捷性。
同时,加强市场预期管理也至关重要。因此,应加强市场预期管理,通过媒体宣传、专家解读等方式,引导公众理性看待降息政策,避免过度解读和误读。同时,要密切关注市场动态和公众情绪的变化,及时调整政策方向和力度,确保政策能够顺应市场变化和公众需求。
此外,降息政策的实施效果需要通过反馈机制进行监测和评估。因此,应建立健全降息政策的反馈机制,及时收集和分析政策实施过程中的问题和困难,为政策的调整和完善提供依据。同时,要鼓励公众积极参与政策反馈,提出宝贵的意见和建议,共同推动政策的不断完善和优化。在具体实施中,可以通过建立专门的政策反馈平台、开展问卷调查、召开座谈会等方式,广泛收集公众对降息政策的意见和建议。对于反馈中反映的问题和困难,要及时进行研究和分析,提出解决方案和改进措施。
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