---

写在前面

在房地产新旧模式、新旧动力转换的关键之年，2025年房地产行业取得了决定性成绩，政策形成需求端、供给端、保障端系统性支持体系，推动楼市运行态势持续回稳向好，住房保障体系显著扩围升级，城市更新取得重要进展，保交房任务全面完成，“好房子”建设起步成势，企业债务风险化解取得突破性进展，总体呈现了稳中求进的发展态势。　

承上启下之际，“2025~2026年度观察”聚焦全年房地产发展，通过政策透析，市场走势观察，关注房企未来转型方向，助力房地产高质量发展。

中房报记者 许倩 北京报道

2025年即将过去，中国房地产市场在深度调整中显现出积极变化。

今年前11个月，全国新建商品房销售额累计达7.5万亿元，全年有望保持在8万亿元～9万亿元区间。尽管与2024年9.7万亿元的销售规模（同比下降17%）相比有差距，但下降幅度已明显收窄，表明市场底部正在逐步夯实。

土地市场率先透出暖意。沉寂多时的民营房企重返竞价席，并聚焦一二线城市核心地块。如，北京朝阳区松榆里地块经超百轮竞价，最终由懋源地产以50.24亿元竞得；成都郫都区一宗地块也经过35轮争夺，被金沙鹭岛以3.37亿元收入囊中，溢价率达39.53%。这些动向反映出市场信心正在局部复苏。

企业层面亦出现关键转折。以融创、碧桂园为代表的一批出险房企，通过艰难的债务重组正逐步走出至暗时刻，显示出房地产债务违约高峰已过。

展望2026，政策路径已清晰明确。近期召开的中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于重要位置，并首次将“控增量、去库存、优供给”协同部署，同时要求深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。

刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议也提出“着力稳定房地产市场”，提出城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度。

这一系列安排表明，房地产政策正从短期托底转向中长期制度构建，致力于推动市场软着陆与模式转型。中国房地产正加速迈向以人为核心、供需匹配的高质量发展新周期。

2026年，更系统、更精准的稳楼市政策“组合拳”值得期待。

2025年：政策应出尽出 “止跌回稳”初见成效

2025年是中国房地产市场“强政策”与“弱市场”交织的一年。政策端展现出前所未有的连贯性与决心，着力托底企稳；而市场端则显示出内生动力不足，在短暂反弹后重回寻找新平衡的调整通道。

“稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。”这是2024年底中央经济工作会议对2025年房地产工作的总体部署。其重要背景在于，自2024年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”初见成效。

2025年3月全国两会召开，政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，并再次强调“持续用力推动房地产止跌回稳”，向市场传递了中央稳楼市的坚定信号。 “好房子”也首次被写入政府工作报告，其建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳。

在一系列政策集中推动下，房地产市场在年初迎来一波回暖小高峰，尤其是一线及部分核心二线城市表现更为突出。今年一季度，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增幅均超20%，一度让市场看到“止跌回稳”的曙光。

然而，这轮回暖的根基并不牢固。随着前期积压需求的快速释放，自4月起市场动能明显衰减。

国家统计局数据显示，1～4月份，新建商品房销售额同比下降3.2%，降幅较一季度扩大1.1个百分点；房地产开发投资额同比下降10.3%，降幅较一季度扩大0.4个百分点，重回两位数下跌。房价上涨的城市数量也在减少，70个大中城市中，22个城市新房价格环比上涨，比3月份减少2个；5个城市二手房价格环比上涨，比3月份减少5个。

尽管4月、6月及8月中央层面在多次重要会议中持续发声，要求“巩固稳定态势”并“采取更有力措施”；各地也相继推出一系列支持政策，包括一线城市进一步放松限购、取消贷款利率下限、首付比例降至15%、加大住房公积金政策支持、发放购房补贴等，但政策效力呈现边际递减趋势。

除部分核心城市中高端市场保持一定韧性外，全国新开工面积、房地产开发投资等核心指标降幅持续扩大，市场整体进入“惯性下行”通道。6月因房企冲刺半年度业绩加大促销而出现的短暂“脉冲”，亦未能扭转这一趋势。

市场的真正考验在于预期。当业界普遍期待在传统“金九银十”期间迎来类似过往的强力政策时，今年9月底的政策窗口期却相对平静。预期落空直接导致“银十”旺季不旺，市场信心进一步受挫。

进入四季度，房地产下行压力进一步凸显。1～11月份，全国房地产开发投资同比下降15.9%，降幅较前10个月扩大1.2个百分点，进一步拖累全国投资增长；房价层面同样承压，11月全国70城中，仅8个城市新房价格环比上涨，二手房价格上涨城市数为零。全年成交量与价格的高点定格在3月，而四季度则成为全年表现的低谷。

纵览全年，从3月的销售高点，到6月的小脉冲，再到四季度的探底，一条完整的楼市“高开低走”曲线清晰呈现，这一年不仅定格了市场曲线，更标志着行业告别旧周期、向“稳预期、建好房”新发展模式艰难转型的关键一步。

2026年：着力稳楼市 加快构建新模式

面对百年未有之大变局，二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，明确提出“要推动房地产高质量发展”，并强调“清理住房消费不合理限制性措施”。

这一决策不仅超越了房地产作为单一经济增长工具的传统定位，更标志着行业正从“规模扩张”向“质量提升”、从“经济刺激工具”向“民生稳定基石”的根本转型，为未来五年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。

要推动房地产高质量发展，首要任务是稳定市场、实现止跌回稳。2026年作为“十五五”开局之年，意义尤为关键。

近期召开的中央经济工作会议明确部署：“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设。加快构建房地产发展新模式”。这一表述简明而深刻，覆盖了从市场稳定到模式转型的全方位安排。

12月16日，新华社发布中央财办对2025年中央经济工作会议精神的解读。中央财办指出，“房地产开发投资延续下降态势，这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择”，强调应“客观分析、正确看待”。同时明确，房地产关联性强、涉及面广，社会上关注度高，“新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄”。

这些表述既肯定了房地产的重要地位，也回应了市场对“行业衰退”的过度担忧，传递出理性看待短期波动的政策导向。

中央财办进一步分析，“2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%”，新落户农民工、新毕业大学生等 “新市民”的刚性住房需求有待持续释放。

“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”，下一步将通过“深化住房公积金制度改革”“落实好住房信贷、税收政策举措”，降低购房成本，释放“以旧换新”“以小换大”需求。

在去库存方面，中央明确“可用地方政府债券支持盘活闲置存量土地、收购存量商品房”，并赋予城市在收购主体、价格、用途上更大自主权，旨在实现消化库存与优化供给结构的双重目标。

中央财办还指出，要“改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握各项基础制度出台时机，渐进推开立‘新’破‘旧’”；同时强调“在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做”，为行业高质量发展划定了长远路径。

“目前，房地产行业低迷的主要原因在于信心不足。中国人并不是没有钱，而且更倾向于将钱存进银行，不愿意拿出来买房。”原国家房改课题组组长、中房集团前董事长孟晓苏预计，2026年中国房价将会迎来关键转折，市场将能够止跌回稳、企稳回升。

多家研究机构也预计，2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，而低能级城市仍面临去化压力。行业发展逻辑正从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域成重要发展方向。随着政策端的持续呵护与经济基本面逐步修复，房地产市场有望实现软着陆与长效健康发展。

5年的变革之路并非坦途，但政策定力与市场韧性正共同构筑新的起点。从高速增长到提质换挡，从“规模为王”到“民生为锚”，中国房地产正在一场静默而深刻的转型中重塑价值坐标。

2026年，不仅是时间意义上的新开端，更是行业逻辑重构的关键节点。当短期波动逐渐平复、长期机制稳步建立，一个更健康、更可持续、更与人居幸福相连的住房时代，正在地平线上徐徐展开。