写在前面

让老百姓住上更好的房子，为人民群众创造高品质的生活，这是党和政府的重要责任。今年政府工作报告在简述工作重点时提出，要解决好新市民、青年人等住房问题，这也是近年来社会舆论的焦点议题。

在这一背景下，我们将关注各地住房保障工作、旧改工作，发现其中的好方法好模式，共同推进住有所居谱新篇。

吴若凡 中房报记者 樊永锋 南京 北京报道

“真得特别激动，总共参与了两次共有产权房摇号，第二次就摇中了，还是自己喜欢的89平方米户型。”已在南京工作生活了10年的韩女士激动地向记者表示。

“这个公租房小区环境非常好，管理十分完善，周边配套也很齐全，能住上这样的好房子特别舒心。”家庭住房困难的张先生也和记者分享了内心的喜悦。

伴随着社会经济的发展，城市人口不断涌入，新市民、青年人“买不起房、租不上好房”的现象已成为了不可忽视的社会问题。常住人口近千万的南京市也面临同样问题。

3月23日，住房和城乡建设部部长倪虹率队来到南京，调研新市民、青年人住房保障和老旧小区改造等工作开展情况时指出，要加快解决新市民、青年人的住房困难问题，对于提升城市吸引力、增强城市活力和韧性具有重要意义。要坚持人民城市人民建、人民城市为人民，把让人民宜居安居放在首位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力为新老市民创造高品质生活空间。

作为全国首批完善住房保障体系和住房租赁市场发展“双试点”的城市，南京市近年来通过新建、改建和盘活存量等方式，对“新三房体系”即公租房、共有产权房、保障性租赁住房政策进行完善，让更多群众能买得起房、住上好房，并取得了显著成效，形成了独有的“南京特色”。

兜底困难无房户

南京岱山保障房实景图。

家住在南京市齐修北苑的张先生由于家庭变故，家庭收入较低且住房困难。张先生于2013申请了公租房，经审核、公示通过后，被认定为中等偏下收入住房困难家庭，并于2014年6月成功分配到了南京雨花台区的岱山保障房。

“小区环境非常好，管理十分完善，周边配套也很齐全，商场、学校、医院都有，能住上这样的好房子特别舒心。”

据记者了解，2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），通过保障性租赁住房缓解新市民、青年人等群体的住房困难。同时，将公租房回归基本保障。

南京市住房保障中心主任董茉芙向记者表示，一方面公租房回归兜底保障，满足城镇“双困”家庭的基本居住需求，另一方面对于新市民、新青年等“夹心层”群体，提供保障性租赁住房的支持，解决职住平衡问题。

租金方面，南京目前的公租房月标准租金为16元/平方米，低保、低收入、中等偏下收入家庭分别按标准租金的10%、20%和50%缴纳，即低保1.6元/平方米、低收入3.2元/平方米、中等偏下收入8元/平方米等。

张先生告诉记者，原来他们一家三口也是租房住，每个月房租较高，给家庭带来很大的经济负担。如今，他们家每个月租金只有460元。

此外，2016年以来南京开始发展公租房货币化补贴，重点关注以新就业高校毕业生为代表的新市民住房问题，将租赁补贴范围由城镇中收入住房困难家庭扩大到新市民群体，并针对不同保障对象制定不同的补贴标准和档次。

南京市住房保障和房产局保障处处长宋昭猛向记者表示，截至2022年底南京市公租房累计保障约4.2万户；货币化补贴30.6万户，发放补贴34亿元，有效缓解了新就业大学生和外来务工人员阶段性住房困难。

此外，凡是符合相应标准的6类人才都可以申请包括共有产权住房、人才公寓、保障性租赁住房或者购房补贴、租赁补贴。租赁补贴普遍在每月600元～2000元不等，高层次人才购房最高补贴200万元。A类人才和在本市承担国家（国际）重大战略项目的特殊人才（团队），实行“一人一策、一事一议”。

“来宁10年终于有了自己的家”

观泓雅苑，摇到号的购房人在现场选房。

2022年9月23日，位于南京市秦淮区观前里1号的共有产权项目观泓雅苑排起了长龙，韩女士参与了这个项目的摇号，焦燥不安地等待中她摇中了建筑面积为89平方米的三居室。

“太高兴了。”韩女士表示，每平方米单价3.2万元，按照80%产权份额申购，房款总共220多万元，比周边商品房价格低了不少。

今年27岁的韩女士在南京生活工作已经近10年，她告诉记者，凭她目前的收入在南京买房仍有很大差距，如今终于买到了心里也踏实了。

与韩女士有类似经历的还有汪女士，汪女士毕业于985院校，也在南京生活多年。

汪女士对记者表示，她跑遍南京各板块以80万元首付预算选择较为有限，要么买位于偏远区域的新房，但早晚高峰通勤可能要耗费2小时以上；要么就买城里的“老破小”，但居住质量难以保障。

最终，通过申请，汪女士选中了观泓雅苑项目82平方米户型的房子，首付60多万元，房屋总价210万元，也解决了困扰她多年的居住问题。

南京市住房保障和房产局住房保障中心圆梦安居服务队在现场提供政策咨询。

据观泓雅苑项目策划负责人张露介绍，观泓雅苑项目分三批次供应，共有产权住房2729套，户型有75平方米、82平方米、89平方米等4种，均价为32062元/平方米。

据记者了解，自2021年起，为深入贯彻党中央和国务院住房保障体系改革要求，探索构建具有南京特色的住房保障模式，南京加大了对无住房居民、新市民、青年人以及人才等群体的住房保障力度，并启动新一轮共有产权住房试点供应工作。2022年5月，南京市委、市政府推出了新一轮共有产权住房首个试点项目观泓雅苑，旨在将惠民政策第一时间精准传递给有志于在南京市安居创业的“夹心层”群体。

也正是住房保障模式的推进，让韩女士和汪女士等新青年得偿所愿拥有了住房。

目前，观泓雅苑已经完成竣工备案手续，交付在即，届时将迎来2700余户共有产权房住户入住。

韩女士告诉记者，共有产权房的申请流程也很便捷，她是在朋友圈看到观泓雅苑信息，发现自己正好符合申购条件——满足35岁以下、单身、南京无房等要求，她便进行了申请。

董茉芙对中国房地产报记者表示，从试点整体情况来看，南京市共有1.3万户家庭申请了“观泓雅苑”共有产权住房，其中青年人占比高达88% ，这与我们提出的帮助本市无住房居民，新市民、青年人、人才等缓解住房困难的想法基本吻合，供应人群定位准确。

同时，董茉芙表示，观泓雅苑共有产权住房试点项目采取“有条件的封闭运行”模式，购房人按照80%产权申购，另20%份额由项目承建方壹城集团作为共有权人持有，且不得增购。如果购房人想要转让，本地户口在取得产权之后5年、外地户籍8年后可进行交易。上市交易实行“三步走”，首先是将房屋转让给同样符合购买共有产权房条件的人；其次，可以由公有权人进行回购；最后，在没有符合条件的人购买、公有权人也不回购的情况下，才可以上市交易。

“后续我们将根据试点经验，结合杭州、广州等城市做法，对共有产权房供应对象、定价机制、上市规定等政策做进一步调整。”董茉芙表示。

让老百姓有得住，安心住

南京公租房实景。

公租房和共有产权房解决了“有得住”，前期对这些项目的设施改造和后期运营维护则是“能否住”的关键，既要真金白银的投入，更需要一系列政策的护航，为此南京市在组织、政策制定等方面不断强化工作，先后出台了《南京市发展保障性租赁住房实施办法》《南京市保障性租赁住房项目认定细则（试行）》《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则》《南京市保障性租赁住房项目免缴城市基础设施配套费细则》，进一步明确和规范保障性租赁住房的筹集建设、支持政策、项目认定、供应管理和日常监督等流程及要求，为发展保障性租赁住房提供了政策制度保障。

办法还明确，南京市保障性租赁住房房源主要通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集，房源的来源主要有闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可以申请改建为保障性租赁住房。已建成的地铁沿线空置的商业办公用房，也可改建为保障性租赁住房。

为了鼓励企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房，办法还公布了对保障性租赁住房项目的支持政策。在税收和费用方面，出租收入适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

不过，记者在调查中了解到，一系列成本问题也在制约企业参与保障性租赁住房的积极性。如何将保障性租赁住房顺利推向市场，调动运营企业主观能动性已成了重中之重。董茉芙对中国房地产报记者表示，下一步，南京市将在加大发展保障性租赁住房的金融支持力度、建设运营的信贷支持力度等方面下功夫，积极搭建平台，引导市场主体与金融机构沟通对接，引入REITs等为日后项目建设和运营方面予以资金支持。

上述政策进一步明确和规范了保障性租赁住房的筹集建设、支持政策、项目认定、供应管理和日常监督等流程及要求，为发展保障性租赁住房提供了政策制度保障。

有了制度上的保障，截至2023年3月，南京市共新开工（筹集）保障性租赁住房84051套，累计认定128个项目，在全国范围内处于前列。

预计到“十四五”规划末，南京市将筹建保障性租赁住房15万套（间），发放租赁补贴25万人，惠及不少于50万户家庭和个人。

（图片来源：南京市住房保障和房产局）