当前位置: 首页 > 对话CEO > 正文
王倩:城市更新最难的突破点,是如何实现真正“低进高走”的退出
但城市更新更离不开金融的支持,时下追逐城市更新的资本也趋于增多。
对话CEO  2019-10-18 16:50
A+
但城市更新更离不开金融的支持,时下追逐城市更新的资本也趋于增多。

王倩.jpg

王倩

| 中房报记者  苗野  北京报道

当“防风险、去杠杆、房住不炒”成为房地产行业新的定位时,也宣告着房地产行业进入下半场,逐渐由增量时代转变为存量时代。伴随这一变化,“城市更新”越来越受到关注。目前行业中流行一个说法,以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。

但城市更新更离不开金融的支持,时下追逐城市更新的资本也趋于增多。

“我们看到整个房地产市场从增量时代逐步向存量时代转变,这其中蕴含了很多机会。我们与KKR、TPG合作,通过对运营不佳的存量资产进行重新定位和改造,未来以较高价格出售实现变现退出。目前翰同资本在北京、上海并购的8个项目已经有4个项目在8-20个月内实现退出,为投资人赢得资金流动性的同时,还实现了远超平均收益率的回报。”翰同资本创始人王倩在接受记者采访时表示。

当可开发用地资源变得日益稀缺,一二线城市只好“摊大饼”外扩的时候,城市核心区的存量资产改造就变成了“香饽饽”。那些洞悉投资真谛的猎人,将鹰隼般的锐利视线回投到核心地段的老旧建筑物上,索骥寻宝。在三元NEO·CitiGO欢阁酒店全球旗舰店开业酒会之际,记者专访了翰同资本创始人王倩。

面对当下各路资本、开发商、运营商等齐聚城市更新市场的竞争格局,王倩认为城市更新领域最难的突破点,在于如何赋予老资产新的生命力,以及如何实现真正“低进高走”的退出。境外投资机构大多只青睐轻资产,且基金线周期长,经历得起波动。境内投资机构更倾向能在短期内获得一个高度流动性和比较高的收益,而这其中的账本,除了源自外界经济环境,还与企业自身的定位密不可分。

4-三元NEO实景.jpg

三元NEO实景

做城市更新领域的“赏金猎人”

中国房地产报:在存量博弈时代,城市更新站上风口,您怎么看待并在创业之初就选择了城市更新这个新兴市场?

王倩:中国正处在消费升级和快速城市化的过程中,经过这么多年发展,很多城市配套设施的旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配了,亟待更新。

我们作为一家创业公司,精准找到自己的发力点很重要。能够通过一些独特的渠道发现一些具备潜在价值的老旧物业,并能为它们重新寻找准确的定位,实施合理的设计改造,通过运营为其赋能,提高坪效,最终实现资产溢价以及快速退出。

10几年前,当时国内懂房地产的不懂金融,懂金融的不懂房地产,我算是外资在中国区开展地产投资业务的第一批专业人士,在华平基金一干就是十年。 2015年,我就和合伙人赵强一起出来创立了翰同资本,到现在正好四周年。我们管理的第一个基金是和高和资本合作的,叫高和翰同股权基金,是一只PE,主要投房地产里的轻资产运营服务商,就是给我们的资产注入内容的公司。真正发力城市更新业务其实是从2017年开始的。

中国房地产报:未来城市发展的空间需求主要靠存量更新的支持,搞过城市更新的都知道,手法是无限多样的,但是里面能放哪些内容,反而是比较难解决的,翰同资本的策略是怎样的?

王倩:在城市布局上,我们聚焦北京、上海这两个城市。因为这两个城市流动性最好,发展的潜力最大,物业改造增值能够获得运营收益的空间也最大,也是我们相对熟悉的区域。因为房地产毕竟是个本地业务,去到一个异地,价格可能便宜,但面临各种各样的资源协调,最好的商户、最新的品牌进中国肯定是先在北京上海落地,承租能力最高的也是北京上海,所以我们就是立足北上。

这两年在北京上海核心地段,我们收购了八个项目,三元桥这个算是在北京最核心区比较有代表性的一个。另外我们在北京中关村、上地、中粮祥云小镇都有项目,上海外滩、静安寺、张江的项目也都是比较核心的地段,基本上一类是城市最核心地段的商业综合体,物业类型覆盖了办公、酒店,还有一些综合商业业态;另外一类是高科技产业园区的办公楼。

我们的思路很清晰,收购的物业体量都比较适中,主要还是觉得操作的风险可控,流动性好一些。在操盘上,我们基本上能够做到在一年到一年半的时间内完成整个项目的存量资产整理以及设计改造招商的全程,使老旧建筑达到焕然一新,包括一些历史遗留问题比较多的项目。通过高效运转,让我们的投资人也能够很快的就实现退出变现。所以我们这八个投资项目到今天其实已经有四个项目退出了,这在房地产圈还是挺难得的,因为从去年下半年开始市场不太好,退出特别不容易。

高质量改造+高效率运作,让所有参与者在不同环节里受益

中国房地产报:在城市更新领域,您觉得房地产私募股权基金扮演的是什么角色?您给投资人的回报率达到多少?

王倩:房地产私募股权基金的角色还是很重要的。但现在整个大环境处于资产偏下行周期,对于私募而言,拿项目的成本没有提高,但募资难度加大,退出难度也在加大。这就要求基金管理人要有全系统的操作能力,不仅要有投资能力还要有运营管理、退出变现的能力。

对于翰同资本来说,宁缺毋滥,不盲目求大,着重于现有项目的管理,力争做到单位面积产生最高效益。我们2017年5月收购的第一个项目在中关村, 到2018年5月退出,一年时间实现了一个超高的IRR(年化内部收益率)达到60%多。投资人很兴奋,但我还是清醒的,我跟投资人说,千万别以为所有项目都这样,这是特例。因为取得这样的业绩一方面得有全盘操作的执行力,另外还得有点儿好运气才行。

我们谙熟市场上的海内外机构投资人、开发商、战略投资人、险资及追求稳定收益的核心型投资人、自用型买家等等各类资产持有者的需求,在收购期间就为退出做好所有的安排,包括资本结构、业态定位、规划设计、收益管理、税务筹划、租赁协议以及管理协议的签署。通过我们的专业化运作,把项目的前期风险给屏蔽掉了,对于基金前面的投资人来说,我们把存量项目的高风险变成了可控风险,还能在短期内获得一个高度流动性和比较高的收益。而对于后期接手这些项目的企业来说,基本上已经没有什么风险了,买入之后马上就可以拿到现金流,同时也没什么更多的投入了,未来可以获得相对稳定的预期的增长,还能得到潜在的收益增长预期,所以它对应的是低风险、中高收益。从整个交易过程来看,所有参与者都在不同环节里受益了。

中国房地产报:城市更新项目的顺利操作关键点是什么?

王倩:那就是把握好买进卖出的时机。做了这么多年的投资,从我手里经手的项目也有几十个了,房地产行业是一个强周期的行业,微观层面做的再好,在一个下行周期里也可能退出受阻,但做好经营是把握风口的前提。而且很多的投资、交易机会也是稍纵即逝,所以我们需要抓住时机,把所有的流程都尽量往前推。因为往往就是买家今天有钱,下个月可能就没钱了。开发商性质的买家也是一样的,一旦住宅销售回款受阻,城市更新这些对于他们来讲的创新业务就变成可做可不做的了。


| 苗野 | 编辑:本站编辑| 2019-10-18 16:50

标签:王倩
展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(0)

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP