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回应上交所问询 华夏幸福给出了怎样的答卷
2018-04-21 13:11
■中房报记者 周翔宇 北京报道
针对上海证券交易所下发的问询函列举的18条问题，华夏幸福股份有限公司（华夏幸福 600340.SH）在4月20日晚间发布公告做出了回应。
4月13日晚间，上海证券交易所下发对华夏幸福2017年年报的事后审核问询函，问询函提出多项问题，涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面，以及部分其他事项。
据中国房地产报记者了解，上交所问询函缘起华夏幸福2017年度财报的发布，部分媒体针对此提出了“现金流吃紧”“资金链压力”等猜疑。
针对上交所的问询函，华夏幸福相关负责人告诉记者，函件只是例行的问询，收到这个函件，并不意味着企业存在任何违规行为，否则的话收到的就是处罚函了，“我们很愿意能有这样一个机会来较为深入地向市场阐述华夏幸福的产业新城模式。”
针对上交所问询的18个问题，此次华夏幸福主要从产业新城是否具有可复制性和推广性、产业新城模式、房地产业务以及融资和资金情况等，逐一进行了详细解答。
回应异地复制能力
非环京收入占比过半
据中国房地产报记者了解，此前市场针对华夏幸福年报中的疑虑主要来自于其产业新城业务模式、房地产开发业务和公司的现金流三个方面。
在此前的问询函中，上交所要求华夏幸福补充披露除固安、大厂等廊坊市地区外，其他区域产业新城业务收入情况，以及说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性。
上交所担心的是，华夏幸福的异地复制模式并不成熟，难以为公司提供持续增长的收入来源。
对此，华夏幸福在回复函中表示，“公司的产业新城模式正是聚焦在核心城市群周围，承接核心城市产业、人口外溢需求，助力城市群发展。”这种模式在复制性、推广性以及盈利能力上都是成熟的。
其中，以嘉善为标杆的环杭州区域和以来安为标杆的环南京区域，分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿元，仅用较短时间就成为华夏幸福传统京津冀区域以外新的业绩增长极。
就在本月13日，华夏幸福刚公布了一季度简报。简报将一季度的业绩快速增长归结为华夏幸福产业新城业务结构正在不断优化。同样，在产业新城业务板块的增长也与其“异地复制”模式不断趋于成熟分离不开。
具体来看。数据显示，华夏幸福一季度在调控政策相对严格的京津冀地区占比下降至44%，而非京区域占比上升至56%。其中，环南京区域贡献25%的销售面积，环郑州区域成为新的亮点，贡献17%的销售面积。
东方证券的一份研报曾经做过统计，华夏幸福2017年新签约产业新城项目共21座，其中非京津冀区域20座。未来销售及业绩维持高增长的核心逻辑正在持续兑现，因此它的结论是华夏幸福异地复制已获成功，已进入全国化布局新阶段。
华夏幸福2017年年报也验证了这一点：2017年产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城业务收入占营收总额的比例从32%上升到48%。
值得一提的是，就在一季度简报发布之后不久，华夏幸福又在17日发布公告称，公司近日取得《中标通知书》，确认公司为中山市产业平台（民众园）综合开发PPP项目的社会资本方中标单位。
“我们从2017年第四季度到现在一共拿了65块地，大概花了150亿元左右，有47块都是在环北京之外，其面积占比超过了80%，而且我们今年的销售额里面，将会有50%以上出现在环京以外，这两个关键指标，我是很看好的。”华夏幸福董事会秘书林成红透露。
现金流的“微笑曲线”背后
上交所以及近期舆论之所以特别强调华夏幸福的异地复制能力，很大的考量在于对其环京区域的地产开发业务在保持高增长能力的疑问，以及对公司本身应收账款增加的忧虑。
客观来讲，自2017年房地产调控以来，一方面房企的融资渠道被卡住，另一方面受制于区域的限购政策，环京房价有所下降，华夏幸福地产开发收入增长放缓，华夏幸福被舆论认为是受影响最大的企业之一。
但从另一角度来看，政策利好的叠加促使环京楼市从2016年开始进入快速增长期。这种过快的增长速度同时也吸引了众多投机性需求的青睐，在这种畸变的市场需求推动下环京楼市价格实现了一次又一次的突破。
2017年3月底以来密集出台的调控政策挤压了不安的投机客，随着真实需求占领环京市场高地，一种更加稳健和持续的市场模式正在悄然回归。伴随良性发展的市场回归，从更长远来看这事实上对华夏幸福的环京业务利远大于弊。
从华夏幸福本身的经营策略来看，作为应对环京区域的严格调控政策，公司在这一时期也加强了非环京区域的投资和开发业务，从财务数据上的表现来看，就是公司在去年的第二三季度的现金流出现明显的下滑。
“很多环京项目投不下去，主动也好、被动也好，要加速异地复制，所以在南京、杭州等地的业务投入多了。第四季度随着这些项目逐渐入市，回款增加了，包括去年四季度环京市场回复平稳，所以现金流在第四季度又有了快速增长。”林成红表示。
如果用图表将变化趋势具化体现，华夏幸福的现金流走出了一个“微笑曲线”。
具体数字来看，华夏幸福2017年经营活动产生的现金流量净额为-162.28亿元，公司现金流在第四季度转正达到62亿元。截至2017年年底，公司货币资金681.05亿元，创出历史新高。
此外，在对上交所的回复函中，数据显示2018年第一季度华夏幸福非环京区域签约销售额增长高达338.8%，这亦显示其在拓展异地项目、保证现金流稳定向上的努力。
在应收账款增加方面，华夏幸福则表示，应收账款的增长是因公司业务特点、模式以及公司规模扩张发展带来的阶段性差异。鉴于公司的业务特点，公司每年与政府进行结算，政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付，需要一定的工作周期，通常为一年以内，在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。
上市公司问询常态化
高管增持表信心
其实在此次上交所对华夏幸福的“十八问”之外，记者也注意到近期监管机构对于上市公司，特别是地产类上市公司类似的问询案例明显更加频繁，例如4月3日中粮地产因重大资产重组问题收到深交所问询，同样18个问题；而滨江集团也在3月24日因收购深圳安远控股事件收到深交所问询。
“要适应中国金融监管的新常态，证监会和交易所会逐渐把年报问询和重大事件问询放到例行的问询机制中”，林成红告诉记者，“整个沪深两市去年发了1600多封问询函，我感觉今年数量在去年的基础上还会有大幅增加，监管的刨根问底，我认为这是好事，使上市公司更加透明。”
而基于对未来公司业绩看好，在4月20日的股东大会提交的议案中，在关于未来的股东分红方面，华夏幸福规划未来三年公司以现金方式累计分配的利润，原则上不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。
记者同时注意到，公司高管近期也通过增持行为向市场释放出对公司未来看好的信号。
4月16日晚，华夏幸福发布公告，其部分董事和高级管理人员拟以自有资金增持公司股份，共计5500万元。增持的股份种类为无限售流通股A股股票，实施期限为2018年4月17日起的3个月内。
编辑：liuya
标签：上交,华夏幸福
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