■中房报见习记者 邓雨楠 北京报道

2019年伊始，又到房企冲击销售额的季节，但今年首月销售“开门红”落空，如何动用各种融资渠道“起死回生”成为了一季度的重要主题。

2019年1月以来，楼市开局呈现出“低迷”状态。在市场低迷的情况下，企业资金压力更为突出，偿债高峰期到来，不少企业在融资计划中说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，2019年1月，房企的融资力度明显加大，融资规模创2017年下半年以来单月融资新高。

首月销售“开门红”落空

据中国房地产报记者统计，截至2月12日，26家房企公布了1月份的销售业绩，合计销售金额约3340亿元，同比下降逾13%。克而瑞研究中心的数据也显示，超过三成百强房企权益销售金额同比下滑，其中13家房企权益销售金额降幅超过30%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房企销售额出现明显放缓是今年1月份数据相比2018年的主要特点之一。

“2019年房企业绩放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。”张大伟分析认为，从2019年后续趋势看，一二线城市继续在调控影响下表现低迷，三四线城市出现退烧现象，除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

东北证券分析师高建则认为，各大房企销售规模同比下滑的主要原因是2018年1月的高基数和当前需求端的疲软。

“2019年1月的业绩表现符合正常市场规律及房企2018年末冲刺后的‘喘息’表现，尽管各家房企都在年初就发出2019年的动员冲锋令，但仍然无法突破正常市场季节性问题。”另外一位业内资深人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

事实上，年初属传统淡季，且市场本身热度下滑，房企推盘意愿不足。

据公开资料显示，2019年1月，全国30个重点城市合计新增供应1794万平方米，相较2018年同期下降8%。开盘去化率亦维持低位，导致百强房企销售规模较去年同期有所下滑，延续去年三季度以来的放缓趋势，市场表现继续下行。

对此，仁居智库首席房产分析师冯国亮认为，“低温”还会持续传导。

“市场下行阶段最重要的是预期，预期出现变化，心理层面的变化就会在不同城市之间逐步传导。所以楼市处于下行阶段时，需要逆周期调控，做好预期的管理。”冯国亮指出，2019年房企的主要任务除了做到卖房回款以外，还要练好内功，做好模式方面的转型升级，更要想办法提高自身的核心竞争力。

销售回款不力导致内部现金流转负的房企，巨大的流动性如利剑高悬，随时可能斩落。2018年房企规模化、行业集中化的趋势愈发明显，但同时随着调控深化、企业销售回款变慢等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所积累。

对此，前述业内资深人士指出，房企前行要对外看控制力，对内看竞争力。各家房企加强自身的核心竞争力的同时，还要加强对于风险的控制能力。

“借新还旧”的融资路

2018年，房企在政策高压之下销售速度放缓，迟滞了现金流运转，同时银行信贷收缩、融资通道被堵。债券作为房企目前最主要的融资方式，但又赶上全球债市低迷。房企融资需求从未如此迫切。2019年开年以来，几乎每天都有房企公布新的融资计划。

低迷市场下，企业资金压力更为突出。2月13日，同策研究院发布其监测的数据显示，40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元，环比2018年12月的181.52亿元上升335.23%。对此，同策研究院认为，2019年初房企密集融资，房企整体资金压力有所缓解，房企融资的闸门已处于开启状态。

据了解，2019年1月以来各类型融资方式额度均上浮明显，债券融资、股权融资总额达到近一年历史新高。从融资渠道来看，中期票据是2019年1月以来房企融资的主要途径，融资金额大幅上升，公司债、信托贷款及其他债券融资方式融资额均大幅上升。值得关注的是，房企融资多属借新还旧。

2月11日，中国奥园发行了2023年到期的2.25亿美元优先票据，年利率为7.95%。中国奥园表示，发行票据的所得款项净额预计约为2.21亿美元，公司拟将其主要用于集团现有境外债务再融资及作一般营运资金用途。

2月12日，融创中国发布公告称，公司拟进行美元有限定息票据的国际发售。票据的定价，包括本金总额、发售价及利率尚未厘定。融创中国表示，拟发行票据所得款项额拟主要用于为本集团现有债务再融资。

恒大研究院此前的报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券。

偿债的压力也压在主流房企的心头。2019年1月过半，富力已经第三次公告发债，短短20天，累计发债规模近70亿元人民币。

业内人士指出，2019年地产债偿还的规模在4800亿元上下，2月和3月都是偿债小高峰。

同策研究院研究员李见林表示，对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金房企基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款将是2019年房企最紧要的任务之一。