写在前面

今年4 月份以来土地市场的热度明显上升，部分城市的土地正在呈现高溢价成交的趋势。不过，在融资难度提升、土地持有成本和管理成本不断提高的当下，房企的拿地也并非过去几年的盲目“抢地”，企业在拿地时对城市群的长期发展、地区性政策规划及本地市场需求的研究也越发重视。

中房报记者 高欣 | 上海 重庆报道

5月28日上午，在位于重庆市北碚区的“禹洲雍锦府”项目上，持续传出施工的声响，抬眼望去，部分楼宇初具规模，旁边已落成的示范区里时不时会有两三组购房者前来咨询。据销售人员介绍，该项目已于今年4月21日正式开盘，首期推出的房源还有部分在售，而接下来一期预计什么时候入市目前还不确定。整个项目分为两期，一期部分共计有超过600余套房源，并预计将在2021年完成交房。

如今正处于建设中的“禹洲雍锦府”正是2018年禹洲地产在西南布局时拿下的土地。在重庆拿地布局一年多以后，禹洲向西拓展的“野心”还在生长。

今年3月，在成都茶店子板块有土地出让时，禹洲的身影就出现在了成都的土地市场中，但当时并未成功拿地。两个月后禹洲卷土重来，拿地的态度也变得更加决绝。

5月16日，禹洲以18400元/平方米的单价、134%的溢价率拿下了位于成都市锦江区三圣乡板块的一幅宗地面积约24亩的土地，完成了首次进入成都的布局。而据中国房地产报记者了解，三圣乡板块最近一次成交同类型地块是在2017年9月14日出让的一幅约62亩的住宅兼商业用地，当时的成交单价为7990元/平方米。

第一次拿地就让禹洲在成都一举成名。锦江区三圣乡华新村二、七组地块的成交单价打破了成都土地拍卖市场保持了近两年的最高纪录，成为了成都新晋的“单价地王”。

西进扩土

锦江区三圣乡华新村二、七组地块体量虽小，但感兴趣的房企却不仅禹洲。据中国房地产报记者了解，土地拍卖当天，该地块有超过35家房企参拍，最终经过了足足107轮叫价后才被禹洲拿下。

以“地王”首入成都，禹洲西进的姿态足够高调。但在禹洲看来，此次在成都拿下的土地却并不算是“地王”。

禹洲集团执行总裁许珂在接受中国房地产报记者采访时表示：“其实在成都很多地块刨除配建部分，单价甚至能突破2万元每平方米。禹洲获取的这幅土地总体量不大，总价约6亿元，地理位置也比较稀缺，所以从企业经营安全的角度来讲，这块土地是适合作为新城市首进布局的类型。”

不过也有不少业内人士质疑，该地块虽然位于成都三环内侧，但项目两旁都是保障房和安置房，以禹洲拿地的价格来看势必会选择打造高端产品，这样的外部环境高端客户是否会愿意买单？

对此，许珂认为，地产的生意逻辑在改变，保障房和安置房已经不再是评价地段的标签。“未来禹洲会在这个项目中落地高端改善产品，具体规划还在定位和策划阶段。目前禹洲在成都的团队还未组建，前期由集团进行孵化，未来将以新老搭配的方式组建团队。”

除此之外，许珂还向中国房地产报记者透露，在布局、构架搭建起来以后，禹洲不排除在西部成立区域公司。整个西部地带，除了成渝，云南、南宁等地也在禹洲的关注列表之中。“西安也是禹洲在西部布局的一个重要节点城市，目前正在用其他城市的团队孵化，择机进入。”

“不管哪一家房企，对于新区域的布局都要先苦三年。”有房企人士告诉中国房地产报记者，重庆和成都的市场需求可观，但现在随着进入布局的房企越来越多，市场的竞争也十分激烈。布局初期想要更快的在新城市站稳脚跟首先团队的搭建很重要，其次在布局上要找到自己在这座城市可以立足，且能够形成优势的类型和区域，要找到最适合的发展角度。

据许珂透露，禹洲未来在成渝两地的布局，不会仅局限于招拍挂拿地，会采用多种方式，不排除与本地房企合作的可能，布局位置也不会仅局限于核心区域。“我们不强求短期内一定要在某一个地方投入多少，投资机会好就狠狠的拿，对投资风险大、地价涨幅快的城市不会强求。”

土地储备结构调整

许珂虽然没有透露未来禹洲在西部地区想要达到的业绩规模，但其表示，整个西部区域加在一起未来的土地储备占禹洲土储总量的比重预计会达到10%~20%的水平。

另据中国房地产报记者了解，截至目前，除了5月16日禹洲在成都获取的土地，在重庆禹洲已有三个项目布局，包括一个独立操盘项目、一个联合操盘项目以及一个财务投资项目，整体货值量在80亿至90亿元。而过去一年，西南区域的业绩占比仅为0.1%。

除了不断向西部布局，禹洲集团董事局主席林龙安也多次强调粤港澳大湾区是禹洲布局的重中之重。不过从2018年的业绩成绩单来看，截至目前粤港澳大湾区对禹洲的业绩贡献也微乎其微，仅占2018年全年销售业绩的0.6%。

林龙安曾在接受媒体采访时透露，禹洲的规划是未来大湾区将成为禹洲业绩的第二个来源地、贡献地。许珂告诉中国房地产报记者，截至目前禹洲已经布局大湾区多个城市，包括佛山、惠州、香港、中山等，已锁定约（包括已锁定未获取）300亿元货值。今年预计将有100亿至150亿元的货值推出。

“在大湾区的布局这一两年，我们还不关注销售，更多的看土储。预计在未来一两年内大湾区的土地储备将占到集团总量的20%至30%，在未来两到三年销售业绩实现占销售额总量的20%。”

对比2018年禹洲的业绩构成，长三角区域、海西经济区、环渤海区域、华中区域、西南区域以及粤港澳大湾区分别占比约为60.0%、18.8%、12.1%、8.3%、0.1%及0.6%。如果关于西南区域及粤港澳大湾区的土储目标能够达成，除了土储结构的变化禹洲未来业绩构成也会发生改变。

据禹洲地产官方数据透露，2019年至今禹洲已新获取土地12幅，目前还在按照全年400亿元的拿地预算关注合适土地。

而对于禹洲现在拿地的“钱”还够不够用，许珂回应称，目前公司现金流比较充裕，截至2018年底禹洲总现金约293亿元，为短期债务的1.8倍，足以覆盖。且无论是4月发行的35亿元的公司债，还是最近一笔4.11亿元供应链ABS都是比较低的利率水平。未来禹洲也会强化现金流管控，提高资金的利用效率。”

但中国房地产报记者关注到，在4月末，因债务激增和销售收入结转缓慢标普调整禹洲地产股份有限公司的评级展望至负面。但许珂表示这一变化对其海外发债目前还没有影响。

禹洲地产方面表示，近年来禹洲的业务增长速度较快，所以净负债比率可能会有轻微的上升。但截至2018年末净负债率为67.0%，保持在行业较低水平。结转方面，公司目前的结转速度也并不缓慢。

不过，在2018年失约600亿元业绩目标后，禹洲的发展增速的确受到了不少质疑，据其公告数据显示，2019年1~4月禹洲也仅实现了161.39亿元销售额，占其今年全年680亿元业绩目标的23.7%。

对此许珂表示，一切都在按计划进行。“2018年我们自己控制了供货和签约的节奏，是因为这些货值在今年推出比去年更有价值。2019年以来，禹洲的业绩一直在逐月递增，增势也在逐月扩大。”

“我们的千亿目标没有变化，而且更加坚定。一定能够实现。”

值得关注的是，在今年一季度，禹洲悄悄的发生了一次管理层职务的变动。据中国房地产报记者了解，原本任高级副总裁的许珂在入职约半年后升任执行总裁，仍然分管投资运营及营销部分。之前任职禹洲执行总裁的蔡明辉改任行政总裁，分管成本采购及设计部分。而在这次调整之前，禹洲集团行政总裁一职系由林龙安兼任。