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货值450 亿元合景泰富香港豪宅生意起底
自认为是追求有质量的增长,和会赚钱的合景泰富,在香港的布局只看是否合适、是否有获利空间。
公司  2019-10-28 16:16
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自认为是追求有质量的增长,和会赚钱的合景泰富,在香港的布局只看是否合适、是否有获利空间。

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丨中房报记者 翁晓琳 深圳报道


随着10月16日,香港特区政府公布施政报告,放宽首次置业人士按揭计划楼价上限、加大土地供应等,利好政策带动了香港楼市成交。


继万科、碧桂园在港推出项目后,合景泰富集团控股有限公司(股票代码01813.HK,以下简称 “合景泰富”)也推出了和龙湖合作的首个香港项目尚·珒溋,截至10月22日,达到了160户销量,超过可发售单位的73%,成交金额超过20亿港元。


对于香港市场,合景泰富十分看重,公司香港项目相关负责人对中国房地产报记者表示:“我们是希望首个香港项目能做出品牌,达到客户认可,同時平衡对品牌口碑的打造及对项目营销利润的追求。从2017年开始开拓香港市场,就希望香港能成为内地之外另一个重要的市场。”


首个豪宅项目的售价考量


香港启德发展区,是内地房企最看好的区域之一,已经聚集了中海地产、华润置地、保利置业等。这其中也有合景泰富的身影,2017年5月16日,其联合龙湖地产以总价72.3亿港元获得一宗地块。


时隔两年后,上述地块打造成尚·珒溋推出市场。在8月底的业绩会上, 合景泰富管理层透露了下半年可售货值达到1000亿元,其中该项目是其完成850亿元目标的重要部分。


作为合景泰富和龙湖两家在港“首秀”,项目定价在豪宅中十分“接地气”。中国房地产报记者查阅了推售价格,从9月18日公布定价,单位呎价在最高打82折后平均呎价为24310港元(约为24.13万元/平方米)。即便后续加推,价格上涨幅度较小,9月23日公布平均呎价在25248元港元(约为25.06万元/平方米,),10月21日平均呎价在25472港元(25.28万元/平方米)。


有中介人士透露:“该项目首批定价比同区二手房售价还要低,对于买家来说有一定吸引力。而且后续再加推,价格上浮的比例也并不大,只有轻微上调。”


对于价格上的设定,合景泰富香港项目相关负责人对中国房地产报记者解释称:“我们希望首个香港项目能做出品牌,达到客户认可,同時平衡对品牌口碑的打造及对项目营销利润的追求。我们的定价包括后续提价都很温和,总折扣最多到了18%,还找了国际优质物业管理公司。”


这样的价格也得到了市场认可。在9月香港多个新盘2000户入市的情况下,尚·珒溋在半个月内已经出售超过10亿元。截至10月22日,已经达到了160户销量,超过可发售单位的73%,成交金额超过20亿港元。


对于是否以价换量,上述负责人否认:“该项目销售好的原因主要是地段,位于启德,这是香港的中心地段,作为大型基建的重建区域,规划良好,吸引度胜过其他区域。我们自身在产品设计上,不像其他竞品会牺牲实用面积、通风率,满足了香港客群的要求。”


鸭脷洲的难题


虽然启德项目销售情况良好,但不可否认的是在价格上有所让步。这也让市场关注到其手中另一宗高地价的项目,2017年2月和龙光地产合作以168.55亿港元拿下的香港鸭脷洲住宅用地,是否也会走此路线。


彼时拿地时,地价比市场预期高出30%左右,成为内地房企在香港拿地的最高纪录,也是时隔20年后香港再次诞生新的总价地王。由于项目面积巨大,可建总楼面超过76万平方呎,合景泰富和龙光地产准备打造成顶级豪宅。


不过今年8月曾有消息传出,为了加快资金回笼,香港鸭脷洲项目弃建别墅,改为兴建分层住宅。合景泰富集团主席及执行董事孔健岷还在业绩会上解释称改建对于园林素质是有帮助的。


对于鸭脷洲项目的最新进展以及定价情况,合景泰富香港项目负责人对记者表示:“该项目也是走豪宅路线,目前已经报批了,申请预售楼花同意书。”


然而,目前摆在合景泰富面前的难题,是香港楼市成交还未恢复到昔日,尤其是豪宅市场。美联物业数据显示,第三季香港楼市一手私楼录得4385宗买卖注册,较第二季7139宗大幅下跌近39%,注册金额录得约422.4亿港元,环比锐减44%。


对于香港楼市的后续表现,合景泰富还是持续看好。上述负责人对中国房地产报记者表示:“施政报告出台当天项目成交量就达到了14宗,超过了10月每天的销售量。目前政策利好激活了二手房市场,买家得以套现,能够在新房置换。所以这两周周末的市场都非常火热,单单我们项目这个月就超过了60宗成交。”


此外,合景泰富也已经默默算好账本。据公司高管透露:“鸭脷洲项目预计比内地项目的利润率要高,香港的利息成本及税费比内地要低。由于这个项目是在香港,通过销售能够起到对冲的作用,减少汇兑损失。项目地价连同建筑费等计算,总投资额预计在约230亿至240亿元。”


香港市场的重要性


在2016年之前,常年在200亿元销售规模徘徊的合景泰富一直寻找合适机会进行突破,香港成为了其重要选择。


从2017年业绩会开始,孔健岷就被外界质疑在香港拿地贵,其本人一直称拿地价格合理,还强调会继续物色条件和价格合理的土地,2019年8月再次提及“香港市场需求还是比较强的。无论是投地还是并购,只要价格不是太贵都可以考虑。”


合景泰富此前求稳,土地扩张一直十分谨慎。申万研究在报告中指出,公司在2013年至2015年土地购置费用分别为58亿元、75亿元和43亿元,由此导致公司在市场繁荣的2016年可售资源出现不足。


而这一切从2016年开始改变,从公司新增权益建筑面积来看,2016年至2018年分别达到了237万、531万、414万平方米。单单香港,合景泰富就重金投入。这也拉动了其销售规模在2016年达到了380亿元,2018年更是完成655亿元,同比增长七成。


2018年合景泰富设定了850亿元销售目标。其中粤港澳大湾区是业绩贡献主要来源,截至8月底,可售货值2600亿元中,香港占据450亿元货值。


对于公司在香港的优势,合景泰富香港负责人对记者表示:“能获得香港客群的认可,是基于价格合理和产品设计突出。每个开发商都有自己的操盘逻辑,我们更善于琢磨细节,不断把产品优化进行新的研发。加上公司自身是综合开发运营商,很多产业具有协同性,为多维度来操作豪宅奠定基础。”


自认为是追求有质量的增长,和会赚钱的合景泰富,在香港的布局只看是否合适、是否有获利空间。追求千亿目标下,合景泰富的选择是继续在港投资。

| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-10-28 16:16

标签:合景泰富 香港豪宅
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