粤开证券首席经济学家研究院院长李奇霖

中房报记者 许倩 北京报道

“本次疫情对房地产销售的冲击非常显著。” 2月11日，粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者专访时称。

李奇霖分析称，房地产销售活动的冻结将明显冲击房企资金链，尤其是那些施工面积大但尚未符合预售条件的房企。李奇霖也认为，“在疫情结束之后，房地产市场和房价均会有一定程度的回暖。”

中国房地产报：你认为这次疫情对房地产行业包括资金端、融资、拿地、销售端有什么影响？

李奇霖：考虑到疫情人传人的风险，出于自我防范和避免疫情进一步扩散的双重考虑，绝大多数住户均采取了居家隔离措施，但房地产销售活动基本上是在线下完成。因此，本次疫情对房地产销售的冲击非常显著。从数据来看，春节假日周和初七后一周的30个城市楼市成交面积仅为5.24万平方米和3.17万平方米，去年同期为202万平方米和298万平方米，同比降幅高达90%以上。

从结构来讲，本次疫情对三四线城市楼市影响更大。因为从往年经验来看，春节期间普遍有较强的返乡置业需求。但今年春节期间，受疫情影响，无论一手房还是二手房市场均处于冻结状态。从地域来讲，湖北地区拿地较多的房企受到的影响将更大一些。

销售活动的暂停会明显冲击房企的资金面。随着房企外源融资收紧和预售占比的上升，房企资金来源里来自于房地产销售的部分占比接近50%，房地产销售活动的冻结将明显冲击房企资金链，尤其是那些施工面积大但尚未符合预售条件的房企。

拿地数据因疫情影响目前处于“冰封”的状态。从100个城市土地供应数据看，春节假日周和初七后一周的土地成交占地面积仅为25万平方米、74万平方米，去年同期为742万平方米、889万平方米。一方面因房企资金面明显收紧削弱了房企拿地能力，另一方面为防止疫情扩散各类经济活动暂停或有限开展，拿地也不例外。

中国房地产报：受疫情影响，房企海外上市及发债是否会变得更难？如何评价当前房企面临的海内外融资环境。

李奇霖：疫情会提高房企上市和发债难度，房地产销售活动冻结，房企资金链受到冲击，而人员、利息支出又是刚性的，再考虑到2020年房地产债务到期量不小，债券和信托计划到期近1.5万亿元，目前尚未在政策层面看到房地产融资政策放松的迹象，这会提高金融机构对房企的风险溢价，加剧房企的融资难度，无论是股权还是债权、境内还是境外。

中国房地产报：近期，央行已开展了1.7万亿元逆回购，并同时下调了逆回购利率，货币宽松是否有望提前到来？房企融资环境是否有望得到改善？

李奇霖：本轮疫情对经济冲击明显，货币政策宽松料将持续到疫情结束后经济活动回暖为止，在此阶段，有望继续看到LPR、MLF利率调降甚至调降存款准备金率，以促进金融机构信用投放。在这个阶段，房企间的分化会越来越明显，大房企将更多地受益于此轮货币宽松，而小房企由于抵御风险能力较弱，在疫情期间金融机构风险偏好回落，或因难以获得流动性支持而存有被动出清的压力。

中国房地产报：对于疫情后2020年房地产市场发展趋势、房价走势，你有什么样的判断。

李奇霖：疫情结束后，出于稳增长的需要，房地产政策或会有一轮超预期的放松，但范围仍在“房住不炒”和一城一策的框架之内。因疫情积压的购房需求也将集中释放。因此，在疫情结束之后，房地产市场和房价均会有一定程度的回暖。本次疫情也反映出不同城市、不同地区的公共治理能力，除大小房企分化以外，地区间的房地产分化亦将加剧。

中国房地产报：疫情过后，经济将如何得以快速恢复？有望迎来哪些利好政策？

李奇霖：疫情结束后，一方面，此前积压的消费需求会集中释放，日常消费和购房等活动恢复会对经济增长构成直接支撑。另一方面，封路、封城导致的交通运输不畅和原料短缺问题将逐步修复，企业陆续复工，工业逐步恢复。

此外，考虑到2020年是全面小康社会建成和扶贫攻坚战收官之年，一季度的经济空窗意味着后续财政、货币政策将更加积极。财政政策方面赤字率或“破3”，减税降费专项债继续加码，货币政策调低LPR、MLF利率和调低存款准备金率。房地产政策在部分三四线城市也可能存在一定松动。

（此文刊于中国房地产报2月17日04版 责任编辑 何可信）