中房报记者 李燕星 北京报道

宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华先生

刚刚过去的2018年很不平静，刚性兑付的打破、科创板的设立、资管新规的落地、金融去杠杆，以及中美贸易战等刺激着每个投资人的神经。纵观2018年全球范围内大多数资产类别都遭遇寒流，未获得正收益，2019年投资更是充满悬念，房地产亦然。

1月16日，北京朝阳门开了一场有关房地产投资的会，对房地产行业有着海内外丰富投资经验的宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华，对2019年房地产投资提出建议，“房地产投资不局限于住宅投资，今年更看好物流地产。”

房住不炒是政策主基调，2018年住宅领域尤其存量市场的二手房指数明显下降。根据国家统计局公布的二手房数据，2018年，厦门、上海等城市二手房价格全年都在下跌。上海、北京、广州、深圳四个一线城市从10月开始，二手房价格同时步入下跌通道。

陈强华指出，“对于房地产投资，国内80%或以上的投资者会理解为投资住宅，但国外大家普遍认为是投资多类别的商业、工业、物流地产等。就国内市场来说，2018年出台接近500项住宅、房地产调控政策，这些政策已经把国内住宅市场冻结了，目前二手房市场已经没有什么交易量，也没有什么价格可谈。个人来说，2019年，如果你继续投资住宅有极大的困难。”

随着国内市场成熟和宏观调控政策实施，住宅地产暴涨时代已经远去，未来，投资思路开始从短期炒作转为长期投资，从固收类投资思维转成股权类投资方式。

对此， 宜信公司创始人、CEO唐宁的建议则是，“在资产配置大前提下，要超配另类资产长期投资，包括房地产基金投资。很多人会疑问，房地产还有机会吗，是不是非常大的风险点？如果这样认识的话，又落入泛泛讨论投资的境地。房地产领域，住宅类投资风险大，但新经济电商的发展，使得物流地产机会出现。另外，人口老龄化使得养老地产出现机会。但这些都不是个人投资者可以拿着首付冲上前，一定是机构通过基金方式进行投资，大幅管理后带来增值”。

房地产投资逻辑正在发生变化。

针对以上被机构看作是机会的地产领域，陈强华的看法是，“2019年开始，如果个人投资房地产要达到跨地域国别、跨类别组合的话，就要全面进入全球性投资，进入机构型专业投资时代，进行科学配置。未来在美国，可以关注核心CBD写字楼、关于人口结构性推动的医疗、养老地产和学生公寓等投资机会，还有物流地产；在欧洲，可以关注核心城市和关键区域的写字楼、住宅的投资商机；在亚太区，可以关注金融和科技推动下的城市的办公需求以及门户城市的商业资产。就全球投资策略而言，2019年要非常关注全球物流地产。”

中国房地产报：注意到一组数字，2014年至2018年房地产平均收益率是13%，你们预测2019年到2023年平均收益率是11%，事实上下降了2个百分点。这样一个判断是基于哪些因素得出来的？

陈强华：美联储银行利率加息，从加息情况来看，因为房地产投资大部分是靠杠杆来投的，所以利率加息必定对长期回报会有一些影响，所以我们是按照宏观历史性的计算来得平均值。如果投优质资产，回报率会高于以上数字。

中国房地产报：就你们给出的资产配置比例，2018年房地产是20%，2019年房地产也是20%。同样是20%的比例，里面的地产资产类别结构有没有一些策略上的调整或不同？

陈强华：这是一个指引性的比例，不是硬性的。跟客户做资产配置，必须要看其投资者或家族主观条件而言，而不是短期浮动，我们不会因为长期回报变了1%，就大幅调整配置比例。另外，20%里的资产配置会有所改变，通过我们每年的产品可以看到投资周期转变，以及区域经济表现和预期。2019年，我们会继续推出一些比较侧重物流地产的产品。