福建多地出台“精准控价”组合拳-中国房地产网

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福建多地出台“精准控价”组合拳

2018-07-21 13:15

■中房报记者翁晓琳福建报道

进入7月后，福建迎来了新一波调控潮。从7月1日开始，莆田、宁德、厦门、福州接连发布升级版的调控政策。除了限购、新房摇号、备案价“一房一价”这类常规内容，还有城市如宁德限定了房价上涨的幅度，设置房价“涨停板”。

另外，用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介，是新一轮调控组合拳的重要着力点。

“精准控价”

7月1日，福建省稳定房地产市场联席会议制定出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》，拉开了福建新一轮楼市调控大幕，多个城市将重点放在了调控价格上。

同一天，莆田市住建局、莆田市国土资源局联合发布《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，新政包括：尚未开盘房地产项目，要以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，参照片区控价目标。销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予合同网签。

厦门市国土房产局新制定的《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》中也将控价目标提到核心位置。提出将完善商品住房预售价格会商机制，按照控价目标要求，引导开发企业参照“同区域、同品质”楼盘预售均价进行合理定价。

数据来源：克而瑞研究中心刘凯/ 制作

除了楼盘价格，此前备受消费者争议的房企超额收取装修费用、超过备案价格销售车位也成为了监控重点。

例如厦门将车位车库价格、精装修费用纳入价格管控。莆田也对片区车位价格管控。新开楼盘车位价格按照片区类别1~5类划分，其对应销售价位（每个）分别不得高于35万元、30万元、25万元、20万元、15万元。

值得注意的是，宁德市甚至对房价上涨幅度实行“一刀切”。要求中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内；这在福建省尚属首例。

根据诸葛找房的统计数据，宁德今年1~4月新房均价在9000元/平方米左右，较为稳定；二手房价格则稳步走高，从1月的9480元/平方米涨至10960元/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示，“从房价的调控来说，此类幅度设置还是比较务实的，与其说房价下跌，还不如说控制房价上涨的幅度。”

不过，这也引起了房企人士的担忧，认为此举过于强硬。有闽企营销负责人对中国房地产报记者直言：“相比较参照‘同区域、同品质’定价来说，这种价格上涨幅度限制在3%~6%更难操作。这是卡死了开发商定价天花板，虽然说抑制房价上涨是主因，但是对于开发商来说有点不考虑利润成本的因素了。希望福建其他城市不要跟进这样的政策。”

公开摇号抑制投资需求

除了精准限价，摇号也成为本轮调控的重要手段。7月13日，福州正式出台“购房摇号”新政，规定自新政出台之日起，五区部分新建商品住宅项目摇号购房。至此，福州成为福建省第五个公开摇号购房的城市。

在福州之前，泉州、莆田、厦门、宁德已经出台政策，推行新开楼盘商品住房公证摇号、公开销售。对社会关注度高、蓄客量大于房源量的项目，房地产开发企业要采取公证摇号开盘销售。

“我在深圳刚刚工作满一年，户口尚未从厦门迁出，目的就是为了想买房。我家是漳州的，但是一直在厦门读书生活，深圳落户方便我都没想着要调离户口，就是想着在厦门买房。但是公开摇号对于购房者来说，真的是十分不方便。”得知要参与摇号的徐立（化名），略微有些沮丧。

对于厦门来说，公开摇号或将使得新房市场进入更加焦灼的局面。中原地产研究中心数据显示，2018年上半年，厦门市一手住宅成交2767套，面积37.10万平方米，同比下跌58.5%；成交均价39056元/平方米，同比上涨17%。

销售面积大幅度下降的背后是新房供不应求局面愈发严重。根据厦门国土房产研究中心数据，1~6月商品住宅累计批准预售面积同比下降0.9%，月均批准预售面积仅约9万平方米，6月单月批准预售面积仅4万平方米。

戴德梁行厦门公司总经理、高级董事潘育敏对中国房地产报记者表示，“前期不少高价地块今年以中高端改善产品入市，在很大程度上‘筛除’了刚需客群。而预售证较难拿到也制约了供应释放。结合市场来看，但凡有纯新房释出，或者新楼栋推出，毕竟引来购房者的高度关注。”

较早前就进行了公开摇号的莆田，实际上并未阻碍购房者参与买房的热情。据悉，今年3月，莆田出台《关于规范商品房购房登记和公证摇号选房行为的通知》。但是和泉州的摇号政策相比，门槛相对较低。泉州要求收取20万元预约金，莆田只需要5万元预约金，且并未规定一个家庭（夫妻及未成年子女）只能认一个号，甚至未成年人都可以参加摇号选房（由监护人持监护证明代选）。

另一位正准备在莆田买新房的陈晨（化名）对中国房地产报记者直言：“说实话，今年以来莆田房价上涨速度很快，比如城厢区新房带装修都要1.8万元/平方米，想买还买不到。今年3月莆田就推出公开摇号政策，但并没有限制每个家庭摇号数目，很多人都是全家齐上阵。所以我觉得摇号细则如果不够完善的话，对于市场需求并不会有太大的限制作用。”

为此，在7月1日，莆田市又强调了要“规范公证摇号销售行为。房地产开发企业应将预售许可的全部可售房源通过公证摇号方式对外销售，不得预留房源搞人情销售等。公证摇号销售时可邀请新闻媒体、人大代表和政协委员参与现场监督。”

多手段降温土地市场

针对土地市场，福建各地也着手调整土地供应，各种限制手段频出。

去年“地王“频出的莆田，2018年土地市场开始全面收缩。今年上半年，莆田总共拍出5幅地块，出让土地总金额为20.169亿元，相比2017年同期的58.074亿元，下降幅度高达65.3%。

供应腰斩下，莆田今年下半年还将采取“限房价+控地价+公证摇号”“限房价+竞地价”“限地价+竞自持”“限地价+现房销售”等多元方式出让土地，稳定市场预期。

福州为了降低土地市场热度，也尝试了不同的拍卖方式。以今年5月出让的两宗住宅用地为例，均采用开发商配建社会公共保障房的方式，致使可供开发的商品房建筑面积大幅度压缩，但是开发商依然火拼激烈。

有房企人士对中国房地产报记者直言：“政府想要抑制‘地王’的诞生设置了各种条件，房企在有限条件内想要获得住宅用地的储备，竞争会愈发激烈。即便出让条件越来越苛刻，但是谁都需要土地储备来保证经营，这就看谁更舍得割肉了。”

值得关注的是，福建多地政府还大力打击开发商囤地行为。如莆田，对闲置满1年的，按土地出让金20%依法征收土地闲置费；满2年的，依法无偿收回。对未按约定日期开工的也要进行查处。厦门将对未按合同约定时间开工、竣工涉嫌捂地的企业，依照合同约定追究违约责任，禁止违约企业及控股母公司参加厦门土地竞拍。

上述房企人士表示：“这是规范开发商行为，此前这方面监管较为薄弱，有些房企拿地不开发，或者以较慢的节奏开发等着房价上涨。今年新房供应不足，而购房需求旺盛，这样也能加快开发商入市脚步。”

编辑：liuya

标签：福建,炒房,违法违法,房企,中介,调控