全国工程勘察设计大师、中国城市规划设计研究院原院长李晓江

中房报记者 许倩 北京报道

“做城市研究和规划这些年，我一直坚持的理念就是要关注人。关注人的变化，关注人的需求，关注不同人群需求的差异化。”

“城镇化新型不新型，关键看家庭，能安放家庭的城镇化才是好的城镇化，而不是身份的市民化。”

李晓江说，这些年他在做城市规划时发现，如果不能理解人的变化，进而理解城市发展逻辑的变化，怎么做规划都是错的。

李晓江的身份不简单。他是全国工程勘察设计大师，是中央京津冀协同发展咨询委员会专家、中国环境与发展国际合作委员会特邀顾问，也是中国城市规划设计研究院原院长。

1月24日，李晓江在由中国房地产报、中国住交会组委会、中国城市与区域治理研究院联合主办的“沉潜蓄力 择势而行 2024中国房地产年度趋势论坛——暨CIHAF第二十四届中国住交会”上表示，几十年来，他始终关注“人”的需求，总是希望城市能探索出一种对人们更加友善、对自然更加友好的发展模式。

从上世纪80年代至今，他主持参加了珠三角、成渝、京津冀等重大区域规划，北京、广州、深圳等多个大城市的重要规划项目，以及北川主持大地震灾后重建的全过程。他还是我国最早参与到雄安新区规划设计工作的专家之一。

能安放家庭

才是最好的城镇化

社会主要矛盾是一个国家生产力发展水平和社会发展阶段的客观反映。社会主要矛盾随着生产力发展水平和社会经济发展阶段的变化而改变。

2017年，十九大报告对我国社会主要矛盾表述作出了历史性改变：中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

“这两句话特别耐人寻味。什么叫美好生活的需要？什么人有资格提出美好生活的需要？这就是中国社会40年来最主要的变化，人变了。中国能不能跨越中等收入陷阱，中等收入群体能不能倍增，居民收入能不能倍增，这是一个经济问题，也是一个政治问题。”李晓江认为。

他提出，房地产已经从增量时代走向存量时代，物质资本已经极大丰富了，如果再不断堆钢筋水泥，这不是社会所需要的。反过来，存量时代到底是什么内涵？存量时代是走向中国式现代化的美好生活时代，关注老百姓美好生活需要的满足，是所有供给者尤其是房地产业应该关注的问题。

对于高质量发展，李晓江认为，高质量发展的核心是要认识当前发展阶段的特征和发展模式转变的方向，如果还用前30年的经验和判断去做今天的事情，不可能实现高质量发展。“谈高品质生活，一定要研究中国人口结构的变化和人的需求的变化，否则就是一句空话。”

根据长期专注城市规划和城市发展研究，李晓江认为，中国城镇化已经进入下半场，人口迁徙的基本特征是人口向特大超大城市、中心城市与县城县级市两端集聚。城镇化过程是多元、多向、多次的迁徙——是安家的过程。对很多农村家庭，城镇化也是代际迁徙的过程。能安放家庭的城镇化才是最好的城镇化。

“过去只要哪里收入高，哪里能找到工作，人就往哪里流；今天是哪里生活性价比高，人居环境好、公共服务好，人就往哪里流。”“如果你的孩子在雄安能上中国最好的学校，你去不去？现在这个‘拼娃’的时代，哪里有最好的学校，就不怕招不到优秀的年轻人。”因此，他表示，城市发展与建设的核心任务是要创造一个吸引人才、留住年青人和农民工的城市人居环境、生活质量和公共服务体系。

他还提到，随着人们富起来以后，一个突出需求就是从物质需求转向精神需求，转向文化需求，转向审美需求。这些需求我们要充分重视，“今天的年轻人们更加崇尚文化消费、审美体验、旅游度假、交往交流、独处私密、健身康体等生活方式，这些需求我们怎么去满足非常关键。“好房子”是城市生活和安家的基本的物质保障。但城市、社区、住房还需要更好地满足不同人群的心理和文化需求。当经济发展到一定阶段，人们对居住环境的取向是一种精神、文化和审美取向的差异。作为供给方，不去思考不同人群需求的差异与细分，供给可能是盲目的。”

新赛道发挥新活力

老赛道启动新动能

当前，超大特大城市正积极开展城市更新，老旧住宅和小区改造，推进城中村改造，李晓江认为，当下城市已经进入了“存量利用，有机更新”的发展阶段，他结合对北京、上海历史城区更新的经验和教训，从人、地、房、钱、治理五方面作了独到的剖析与建议。

“人”的方面，从“人走”到“留人”。居住类空间城市更新关键点在于居民，一方面，原住民有改善环境的需求，另一方面，一刀切的“人走房留”会对原有社会网络和文化脉络造成破坏。

他建议学习北京城市更新的经验，保障对保障。建议采用申请式退租、换租、改善等方式，让居民自愿选择，保留部分原住民，吸引部分新居民，维系住社会网络，实现旧区社会共生。

“钱”的方面，从经济账到综合账。居住类空间的城市更新本质是民生工程，而不是经济产品，其导向不应以过度盈利为目的。依靠大拆大建、土地出让的更新模式，推高了容积率，破坏了城市尺度和肌理， 已经越来越不被国家的城市文化保护等相关政策所允许。

他建议，政府从民生账的角度，在更新过程中更多承担文化保护修缮、节能减碳改造、基础设施与公共服务更新建设成本。同时，必须通过制度改革和创新，建立增量与质量联动，新城与老城联动，政府与市场联动，原住民参与、分担的有机更新财务体系。

“地”的方面，从土地出让到场所运营。如果在更新中持继土地出让、卖房子的传统房地产逻辑，必然导致宝贵的城市建筑文化资产大量拆除灭失。

他建议，时间换空间。从土地征拆的一次性开发盈利转向长周期的持有、运营实现盈利。旧城片区尽量不采用或者少采用招拍挂的方式，鼓励出租方式交给功能性国企和市场主体进行经营，通过长周期运营平衡成本。一地一方案：旧城地区自身特征、文化价值、需求特点差异很大，应当制定差异化的更新运营方案。

“房”的方面，从保留肌理到保留建筑。许多居住类历史建筑存在结构、功能、材料的质量问题和安全风险。风貌保护街坊是保留肌理还是保护建筑一直是核心争论，而争论背后是截然不同的经济与文化价值取向。需要平衡好房屋使用、生活品质、安全保障和文化保护的要求。

他认为，开展建筑双普查：在历史建筑普查基础上，全面开展危旧楼普查，制定危旧楼修缮改建具体细则；健全历史建筑闭环管理：出台历史建筑保护登记、挂牌、保护、修缮、运营全流程管理办法，针对建筑质量较差的老旧房屋，制定修缮与保护技术规程。

“治理”方面，政府要托底，居民要主动，市场要适度。

李晓江表示，不同城市地区治理能力和方式存在很大差异，但多主体参与是城市更新的必然选择。因此要明确各主体的共性底线与不同作用，因地制宜地探索相适应的治理模式。

他建议，政府要托住底线，坚持对历史风貌保护、社会网络保留的关注和政策制定。居民主动参与，通过明晰存量更新的政策，把居民对更新的预期引导到合理的范围，避免无限制的讨价还价。市场要适度，通过持有、经营的盈利模式创新，吸引更多开发、运营商参与更新。同时，完善责任规划师制度，政府、企业、居民沟通机制，发挥 “规划统筹”与“社区协动”的双向双重协同作用。

存量时代的发展制度几乎还是空白，存量利用，有机更新需要系统性，深层次的税收、财政、规划、建设制度改革与创新。也需要地方大量的探索实践。

对于房地产未来前景，李晓江表示，房地产供给总量已趋于饱和，中国人均住房面积已经达到37平方米，但仍然存在结构性调整机会。新需求仍然存在。关键是如何向产业经济学习，向新经济学习，在新需求的新赛道上发挥新活力，同时如何在既有需求的老赛道中发现和启动新动能。

“这几年我们观察到，大量沿海地区的大学生和农民工向中西部回流，许多中等收入人群和年轻人从中小城市向大城市、中心城市流动，而且流动的速度在加快。因此，不同区域之间，不同层级城市之间，城市内部的不同区位价值地区之间，都存在新的需求，都需要结构调整。此外，不同人群在美好生活愿望之下，都有不同的住房与住区升级和迭代要求，我们怎么建立一个链条，构建一个良性的循环推进关系。在补短板方面，医疗健康短板、养老抚幼短板、教育培训短板、生活服务短板，都存在均质化服务布局优化的机会。在新的生活场景营造方面，尤其文化价值、审美体验、独处交流的空间等，都是广义的房地产供给市场机会所在。”李晓江说。