何欣/发自北京

继2月24日网传全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”新规，到现在15个城市发文明确表示2021年将集中供地，“一年卖三次地”已成定局。

据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，已有广州、北京、天津、济南、苏州、长春、无锡、南京、杭州、厦门、沈阳、合肥、长沙、成都、重庆15座城市发文表示，将按照自然资源部住宅用地分类调控政策要求，2021年分三次集中发布土地出让公告，明确将在4-5月开启第一批土地集中供应。

针对相关城市实施“集中供地”措施，2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

一位房企投拓部门负责人张立在接受中国房地产报记者采访时表示，集中供地是一把双面刃，有利也有弊。利是信息更公开透明，更方便企业拿地，企业对地块研判也会更加准确；弊是企业之间竞争更加激烈，会加速行业洗牌，淘汰一批中小企业。

新规

2月24日，一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出，住宅用地“两集中”新规将在全国22个重点城市试点。22个试点城市包含北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。同时，文件还要求各地2021年发布住宅用地公告不得超过3次。

当日，青岛市自然资源和规划局发布表示，明确全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，但未公布具体内容。直至3月15日，长春于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为执行新政的首个执行者。之后，杭州、长沙、重庆、天津、无锡等城市发布首批集中出让地块明细。

据平安证券研报数据，在披露了首批供应计划的广州、北京、济南、苏州、长春、无锡、南京、杭州、厦门、沈阳、合肥11个城市中，从供应总量看除广州外重点10城2021年宅地供应计划均有增加。

具体来看，2021年11个重点城市计划住宅用地供地面积合计值较2020年增长48%，其中除广州同比下滑11%外，其余10城均同比正增长，且8城同比增幅在40%以上；从11个城市发布的集中出让地块明细来看，住宅用地供应量方面，沈阳、杭州、北京分别位居前三，供地面积均在1000万平方米以上，11城的住宅供地总量共达9506.08万平方米。

据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，已有广州、北京、天津、济南、苏州、长春、无锡、南京、杭州、厦门、沈阳、合肥、长沙、成都、重庆等15座城市发文表示，2021年将集中供地。

机会

在联合资信看来，集中供地政策有利于抑制地价上涨，土地溢价率或将有所降低。

根据华西证券发布的研报显示，2020年受疫情影响，高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势，二季度市场热度达到高点后有所回落，经历三季度下降后，年末市场整体大幅回暖，高总价地块在12月创下全年新高。全年来看，除3月无总价超过50亿元地块之外，其余月份均有超50亿元以上的地块。2020年超过50亿元的地块合计有67块，12月份有11块超过50亿元。

从城市分布来看，2020年全年总地价超过50亿元地块主要分布在14个城市。其中，一线城市北京、上海、广州、深圳分别有13、9、8、7块，二线城市武汉、杭州、南京、福州、厦门分别有8、7、4、2、2块，三四线城市中佛山有3块，温州、东莞、南通、珠海各有1块。

值得注意的是，除武汉外，上述2020年全年总地价超过50亿元的一二线城市2021年都将集中供地。

联合资信认为，相较分散供地的方式，集中供地面临更高机会成本，在资金有限情况下，在取得土地的同时，意味着失去其他地块竞拍机会，需要房企全盘考虑战略布局，合理分配资金。受此影响，房企可接受预期土地溢价率或将有所下降。重点城市集中供地将导致较多热点地块同时供应，单一地块热度将有所减低，竞拍资金充裕度也将大幅下降，有利于抑制地价上涨。

雅居乐管理层人士则在业绩会上也表示，集中供地过程中，房企对上述22个城市供地信息会更加清晰，尤其对资金能力和操盘能力较强企业来说，准备会更充分，未来土地溢价也会遂步下降。

考验

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，集中供地对于房企而言提出了5个方面挑战，分别是拿地节奏如何变、地价如何走、营销如何做、推盘情况如何、如何拿地。

张立所在的城市就是这22座集中供地城市之一。这段时间，张立也一直在思考上述5个问题。

张立告诉记者，当收到集中供地消息后，他们团队就开始调整拿地策略，并与营销和设计部门一起思考拿地之后所面临的问题。

“以前可能一个区域上市两三个项目，产品会不一样。但集中供地后，可能会出现产品集中上市情况，那么前期产品定位、户型和价格就至关重要。如果四五家房企产品同时上市，那这些要素就成了竞争关键。”张立说，集中供地后，房企内部压力会从投拓部门转移到产品设计部门，之后再转移到营销部门。但这些压力在前期投拓部门拿地时就要考虑进去。

在业内人士看来，集中供地政策对于企业而言有一定压力，但是会弱化企业之间竞争。越秀地产董事长及执行董事林昭远在今年业绩会上表示，集中供地政策的好处是土地竞争不会像之前那么激烈，对企业盈利有一定压力，但对资金充裕企业将较有利。

长江证券分析师认为，集中供地对于房企影响是结构性的，要从中胜出取决四个关键变量：现金头寸、经营头寸、融资弹性和纵深布局。即房企的硬实力：有富余现金、高回款率和低费用率、不踩线的房企显然更从容，有提高土地市场份额的潜力；此外，布局更广泛的房企可以实现充分错峰拿地进而资金链更平滑；房企的软实力：集中供地导致拿地容错率降低，对房企精准投资能力提出更高要求，对于资金链偏紧、土储厚度偏薄的极致周转型房企，政策的综合影响会更大。（文中张立为化名）