唐军、田傲云/发自武汉

土拍的热潮扑来，武汉光谷地市的热度，像极了武汉的七八月的天气。

经过6月25日、26日和29日三场揭牌，武汉首批集中供地共成交房地产用地54宗，土地面积376.52公顷，规划建筑面积1000.87万平方米，成交总价788.02亿元，总体溢价率17.01%，在22个试点城市中处于第9位。武汉“两集中”供地最后在地王的频频诞生中收场。

值得注意的事，此前，武汉市发布补充公告，对部分地块做出调价和延期调整，中国房地产报记者对比调整前后价格发现，调整后的5宗地块较原价格均上涨至少20%。这些动作格外引人关注，认为调高后价格有可能超出企业给出的拍地授权或盈利测算土地价格的最高限制，会直接导致部分房企不参与土拍。

此外，相比其他一二线城市地块单价屡屡被拍至“上限价”的情况，武汉本次集中供地中则呈现多数地块底价成交与部分板块土拍单价被不断刷新，市场整体冷热不均。房企有积极补仓的需求，但仅看好部分区域市场，导致少数地块竞争激烈。

中指研究院武汉分院高级分析师李浩表示，武汉54宗地中，有20宗出现溢价，其余多以底价成交，不乏定向出让的产业勾地、商业自持项目。

从房企拿地情况来看，土拍并未出现一家独大的现象。由于武汉本次土拍供应量大、总价门槛较低，在央企国企引领下，各类房企均积极拿地补仓，大小房企在本次土拍中均有所斩获。既有像武汉城建集团、万科、保利、富力、电建等早已进驻武汉继续深耕的头部房企，也有绿都、大家等首进武汉的房企。

市场区域分化明显，东湖高新成投资热土

在武汉本批集中供地所成交的54宗土地中，有20宗产生竞价，其它34宗则以起始价成交；另外，位于蔡甸区的P（2021）070号教育科研用地流拍。这表明，从总体表现看，武汉土地市场市场整体表现平稳、理性且活跃，但区域分化的特征非常明显。

多数地块底价成交与部分板块土拍单价被不断刷新，在武汉本次集中供地中同时呈现，表明武汉地产市场整体冷热不均。房企有积极补仓的需求，但仅看好部分区域市场，导致少数地块竞争激烈，

一方面是几乎只有纯宅地得以溢价成交，商住综合地块普遍底价成交；另一方面区域热度明显分化，东湖高新区和东西湖区两大区域持续受到较高关注，特别是东湖高新已经成为投资热土。

虽然，很多房企在土拍竞买时日趋理性，但对武汉东湖高新的热点标的地块追捧，房企表现的近乎疯狂。

武汉首批集中供地揭牌中，几宗高溢价地块被房企争夺，均在光谷上演。

6月26日，光谷区域的P（2021）035号地块被武汉葛化科创置业有限公司经过134轮以25420万元竞得，楼面地价10136元/平方米，溢价率高达109.74%。根据天眼查显示，武汉葛化科创置业有限公司是东湖高新管委会100%控股公司。

6月29日，从早上9点30分开始，竞拍一直到12点40分，历时已超3个小时，位于光谷的P（2021）033号地块和P（2021）37号地块的竞价仍在继续，伴随着不停的竞价，地价仍在不断飙升。

中午13点，两宗地块的竞价仍在继续。13时21分，P（2021）033号地块历经212轮竞价，被香港置地旗下武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司以431610万元拿下，楼面地价20330元/平方米，溢价84%。

稍后，13时22分，历经421轮竞价，南山地产旗下武汉山恒建设发展有限公司最终以721350万元拿下P（2021）037号地块，该地块起始价为354850万元。楼面地价20799元/平方米，溢价率超100%，武汉光谷新地王由此诞生。

溢价率最高的地块都诞生在武汉光谷区域，则表明该区域已被普遍看好和追捧。“以光谷为代表的典型片区更受企业追捧，楼面价屡创新高，最高溢价率达109%，体现了房企对城市发展前景的看好。”李浩表示。

国企引领众房企齐加仓，南山是黑马

由于武汉供应量大、总价门槛较低，在央企国企引领下，各类房企均积极拿地补仓，大小房企在本次土拍中均有所斩获，从本次集中供地中拿地的企业来看，武汉城建集团、万科、保利、富力、电建等早已进驻武汉的头部房企继续深耕，而绿都、大家等首进武汉的房企，土拍并未出现一家独大的现象。

万科、武汉城建、中建壹品、电建、远洋等武汉销售前十房企均有拿地，进一步巩固了自身的市场地位，且整体来看，拿地成本并不高。

6月29日，武汉城建集团再次斩获三宗地块，旗下武汉建工富强置业有限公司5.15亿元成功竞得中法武汉示范城P（2021）026号地块；旗下统建公司负责武汉市常悦房地产开发有限公司以20.231亿元成功竞得P（2021）060、P（2021）061号地块（即三角湖地块和鼎力大厦地块）。

此前，武汉城建在竞拍第一日，就以约51.3亿元的底价竞得P（2021）081号地块。该宗地坐落于江汉区青年路与航空路交会处以北（电影制片厂地块），为武汉市重点城市更新项目，至此在本轮集中供地中，武汉城建集团全口径成交面积150万平方米，成交总价134亿元，平均溢价率0.11%。

在此次武汉土拍中，万科拿地表现积极，共竞得4宗地块，成交金额44.7亿元。其中，万科与联投联合体以约10.81亿元底价竞得位于江汉区地块，并分别以17.45亿元、16.56亿元独立拿下编号P（2021）041号和P（2021）042号地块。6月29日，万科还以底价5.34亿元竞得蔡甸区一宗宅地，该地块位于蔡甸区奓山街常欢大道与云龙四路交会处以西（奓山街奓山村、袁岭村），出让面积约8.54万平方米，容积率2.5。

值得一提的是，南山开发在最后一日的土拍中拿地态势强劲，一举夺得3宗地块，成交金额约84.9亿元，成为“黑马”。在其竞得的地块中，2宗位于东湖新技术开发区的地块溢价率均超100%，成交价分别约72.14亿元、7.3亿元。其中，成交价较高的P（2021）037号地块楼面价达到约20799元/平方米，是东湖高新区新地王。

电建在本次土拍中拿下2宗涉宅地块，仅次于武汉城建与万科，2宗地块均位于汉阳区，分别为纯宅地和商住地块，其中商住地块为电建与远洋联合体。

平均地房比0.58，拿地安全性高

武汉首批集中供地并未设置一次性报价以及竞配建等措施，导致优质地块竞争激烈，但从武汉首批集中供地的地房比来看，房企具有一定的盈利空间，这也是吸引多数房企加仓布局武汉的主因。

考虑到商住、综合用地多数均设置了出让门槛，因此从成交的22宗纯住宅用地来看，其名义楼板价与周边新房价格的比值平均为0.58，有近四成地块地房比低于0.5，安全性较高。从区域分布来看，主城区与郊区差异显著。主城区部分地块由于位置好、规划起点高，竞争激烈之下导致地房比攀升，东湖新区、硚口等地房比高于0.7，盈利空间被进一步压缩。远郊的蔡甸、黄陂、江夏等区域盈利空间较大，地房比处在0.5之下。

克而瑞研究分析认为，武汉本次集中供地中，在22宗纯住宅地块中，市场火热的东湖高新与东西湖分别占到4宗，且地房比均达到0.7。相较之下，东湖高新区市场需求旺盛、存量低，区域发展前景看高一线，相对较高的地房比并不会对未来销售产生过大的影响。而东西湖五大板块中，吴家山板块近年土地供应充足且新房较多，整体库存较大，板块内两宗宅地地房比分别达到0.6、0.7，需警惕后续需求不足导致的盈利风险。

相对于22城的其他城市来说，武汉土拍门槛相对较低，半数地块成交总价甚至不超过10亿元，对有计划补充核心城市土储的房企来说是一个机遇。本次土拍中杭州的房企品牌大家地产首进武汉，就选择了最为核心的光谷中心城板块，以8.97亿底价竞得一宗商住地块；而绿都则是通过与富力联合拿地的方式新进武汉，竞得江夏区域的1宗纯宅地和1宗商住地块。

李浩认为，2021年武汉市场恢复良好，供需两旺，但市场成交量价表现分化明显加剧，主城区、远城区冷热不均，同一板块项目表现也有差别。本轮成交的高价地块后期入市表现如何，将考验房企的成本管控以及产品打造能力。宏观调控政策持续强化背景下，武汉近期房贷普遍收紧，主管部门针对热点区域进行集中销售等因区施策试点，今后房企竞地将更加谨慎。

另外有专家认为，相比其他一线、新一线核心城市，武汉目前是房企加仓布局的机遇城市，预计今年二三轮土拍竞争激烈程度还将提升，而在武汉热度很高的区域，则应警惕地价过高的风险。

来源：中指·地主