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中海万科绿城长城深圳组局,首次抱团输出“五大共识”

中国房地产网

2022-11-23 11:08

再出发为行业正“名”。

再出发为行业正“名”。

中国物业服务从深圳出发已41年,正撞上中年墙。


行业劳动密集型强、高度分散性等特征一直没有改变;市场主体、社会认知缺位,导致物业活并不好干;15年后资本市场热,行业看似受到了追捧,但实际上规模化与高增长,让管理承压,行业的客户形象与社会面貌,并没有因此发生质的变化。


11月22日,四大物企在深圳联合发布的一份《住宅物业服务倡议书》引起行业关注。长城物业董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥,四家发起倡议的物企管理层在发布仪式上,不讲资本故事,也不谈科技提效,而是直击行业痛点,试图重新反思和厘清后,再出发为行业正“名”。



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对毛利的认知不对


物管行业的毛利率正在经历下行。克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%;在细分业务中,社区增值服务毛利率较高,均值达42.4%.此次发起倡议的四大品牌物企正是多年来均恪守本业、注重口碑和现金流的物企。除了长城物业,其余三家实现上市,毛利率大概在17%~19%,低于同行。


“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金,而物业管理费是用以不动产的养护。”朱保全认为,物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。


中海物业执行董事兼执行总裁杨鸥在交流中也表示,物业行业是服务行业,同时是劳动密集型行业,没有太高的门槛,也不存在特许经营等垄断性资源,“在这样的行业里,毛利率太高不太合适,我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”


此外,物业板块市盈率近两年也接连走低,行业估值回落。朱保全对此表示,物业行业是一个滚雪球行业,每年都是站在前一年的基础上继续增长,凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率;其次物业又能形成连锁,项目可以全国复制,这又是一个市盈率加成。


对于毛利率,陈耀忠认同的逻辑则是,每家企业业务结构不一样,每家企业也不能代表一个行业的水平。


回归本原任重道远


物业行业不成熟根源在于甲方市场主体没有归位。


倡议书围绕专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题展开,提到了五项内容:专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展;代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础;业主个体、业主委员会、业主大会应以公共利益为核心各尽其责;阳光透明是物业企业与业主间信任的基础;物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。


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对此,绿城服务董事会主席杨掌法指出,之所以提出这样的倡议,首先是行业从业人员和核心企业要发出正确的声音,让社会大众明确理解物业服务行业的自身定位、本原。“因为物业多数是沉默的,只有少数人发出声音才有可能影响大多数。”


“做这个倡议的根本目的是让物业行业回归本源,”长城物业董事长陈耀忠表示,近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密;《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确;资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归;以及“物业+”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下,有必要更加准确的描述社区这个“场”。


朱保全表示,物业行业是整个城市文明建设过程中的一个推进者,“在这一点上物业行业的价值不但没有被发现,反而被冠以恶名。在这方面优秀的物业企业和行业协会都应该往前一步去推动。”


从1981年成立物业的40多年历程中,并没有真正构建出甲乙双方基于真正物业管理的一个市场主体关系,物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知,对于公共利益的一份责任,永远只是谈一边、不去谈付费主体,行业是有偏颇的。


抱团取暖输出正向标准


“之所以一起发出倡议是因为大家观点很一致,四家物业公司也是物业上市潮之前的主流玩家,尽管目前三家上市,大家并没有真正受到资本的冲击和影响,一直坚持自己当年的这份初心。”四位管理层在现场都表达了上述看法。


四家头部物企一起抱团发声,在市场看来,是要整出什么大动作吗?


朱保全指出,四家公司做倡议是一把双刃剑,因为行业这么多家从业者,一定有做得不好的,这时候几家做得好的,完全可以自己偷着乐,继续做得好。但是,大家的共识是“行业好才是真正的好”,如果能够让整个行业得到公众、业主更正确认知,对于推动中国式现代化、精神文明建设等有重要意义


据了解,四大品牌物企联合发起倡议之后,将持续开启企业间一系列的交流走访,并计划吸纳更多志同道合者加入,一起推出更多正向标准,推动行业社会形象持续向好,为人民美好生活提供更加优质的服务。


编辑:温红妹

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标签:长城物业,绿城服务,万物云,中海物业
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