文 | 唐珊珊

不是所有美梦都能成真。近日，2018年以来内房企分拆物业板块上市无一败绩的局面终被打破。

7月26日，宋都服务向港交所递交的招股书变更为失效状态，这标志着该公司IPO计划正式折戟。

按照港交所上市流程，公司完成上市要经历四个阶段：提交招股书等文件材料；港交所和保荐机构进行问询；现场聆讯；公开招股、发行、上市。而早在今年1月24日就递交了招股书的宋都服务，第二道程序都没有完成，他们未在6个月的有效审核期限之内完成对港交所询问问题的反馈。这等于是自动放弃了此次上市申请。

对于未能及时反馈港交所询问的具体原因，截至记者发稿前宋都服务方面未作正面回应。

诸葛找房分析师陈霄在接受本报记者采访时指出，宋都服务本身规模体量较小，且规模增长速度偏慢，整体盈利水平一般，就其当前发展现状而言想完成赴港上市还是有一定压力的。

规模受限上市底气不足

资料显示，宋都服务成立于1995年，其关联公司为宋都股份。2018年之前，宋都服务的业务都高度聚焦于杭州本土。2017年，宋都服务杭州在管面积占比达91.4%，营收占比高达82%。而即使在本土市场，宋都服务的竞争力也无法超越绿城服务等更大规模的公司。

截至2020年9月30日，宋都服务在管总建筑面积约为400万平方米，与其同日交表且已上成功上市的金融街服务在管面积是其五倍，而同期全国管理面积突破1亿平方米的企业数量已达到15家。

在中指研究院全国物业百强榜单上，宋都服务2017-2019年也仅排名第81、第71及第65位。

此外，宋都服务的业务获取高度依赖于宋都股份。宋都服务递交的招股书显示，其2017年、2018年、2019年前9个月来自宋都股份开发物业的在管面积占比分别为98.4%、95.5%及86.9%。

事实上，宋都股份本身的体量也很有限。至2018年，其年销售额才首次突破百亿关口，2019年全年业绩也仅为118.5亿元，在全国200强房企中排名第146位。由于本身“造血”能力并不算强大，宋都服务的业务规模自然一直难以得到质的提升。

一个更为不利的局面是，近年来宋都服务的盈利能力出现逐年下降的态势。2017年、2018年、2019年前9个月，宋都服务的净利润率分别为16.6%、15.7%、14.1%。

宋都服务招股书统计期间，其在杭州本土住宅物业的物管费一直略高于市场平均水平。但记者发现，由于其将部分物业服务内容外包，导致服务成本逐年上升。与此同时，其物管费收缴率持续走低，从2017年的87.1％降至2019年9月的64.6％，令其利润空间进一步被挤压。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟告诉记者，物业管理行业属于劳动密集型行业，企业人员费用占比过半，且近年来人工成本一直在上涨，这令物业企业面临着巨大的成本压力。

利润压力下的外拓尝试

近年来宋都服务开始意识到扩展公司规模的重要性。尤其是宋都股份董事长俞建午的女儿俞昀担任公司董事会主席之后，宋都服务在对外扩张及业务模式开拓层面都进行了大胆尝试。

今年6月，宋都服务首次迈出长三角区域，进军东北市场，成立吉林宋都服务有限公司，持股51%。

相关业内人士认为，宋都服务选择外拓东北市场是一次相对谨慎的做法，因为东北准入门槛较低，可以有效降低风险。

不过，此次外拓也被外界视为宋都服务为上市后拓宽融资渠道做准备，未来给公司带来的实质价值尚待观察。

此外，宋都服务还把视野投向了住宅领域之外的酒店和长租公寓业务。酒店方面，宋都服务目前仅在运营杭州亚朵酒店一项物业；宋都服务更大的野心，是未来进一步扩大长租公寓业务，比如通过第三方卖方和供应商合作提供长租公寓的配套服务。

尽管长租公寓市场被视为潜力巨大的蓝海，但目前的发展态势也并不乐观。今年以来该行业遭遇资本寒冬，频频发生暴雷事件，这对于迫切寻求业务拓展的宋都服务来说，无疑又是一个艰难的考验。

事实上，虽然宋都服务是目前惟一一家赴港IPO失败的分拆物业公司，但在此之前，已有包括万创国际、海伦堡中国、奥山控股、大唐地产等在内的多家房企未能完成港交所上市流程，其中万创国际已经是四次闯关失败。而这些公司全都是规模及影响力有限的中小型房企。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，正处于规模扩张期的中小型房企普遍资金链相对紧张，因此对上市募资、拓宽融资渠道有着更迫切的需求。

根据港交所的相关规定，未能成功上市的企业只要重新交表，就可以再次进行上市流程。宋都服务方面在接受相关媒体采访时也表示，对信息更新后会再次递表。

不过上市也并不能代表万事大吉。规模及运营能力有限的中小企业即便上市成功，未来可能也会面临认购不足、开盘遇冷、股价破发等一系列挑战。

陈霄认为，随着越来越多房企分拆物业上市，行业集中度将会进一步提升。在这种市场环境下，小规模房企首先要做到控风险，合理控制规模扩张速度，精准布局，降低负债，保证现金流安全；同时要正视企业所处的发展阶段，根据自身情况和外部环境做出合理的投融资战略，并进一步提高创新意识，打造多元化发展布局，以提升产品力和服务品质，实现高质量发展。