文 | 唐珊珊

不出意外的话，港交所上市物管企业名单中将再迎一只“猛虎”。

7月31日，恒大集团发布官方公告，称“有可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务于港交所独立上市”。

尽管之前也出现了宋都服务这样倒在港交所门槛之外的失败案例，但据业内人士分析，以恒大物业板块这样的体量规模，正式递交申请后顺利完成上市流程几无悬念。

此前，融创、华润置地也已明确分拆物业上市计划。至此，物管行业第一梯队中，未明确对接资本市场的仅剩下万科物业一家。

值得关注的是，此前恒大旗下平台恒大健康、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝已先后完成上市。

两年前，许家印曾明确表示集团物业板块没有上市计划，而如今，他还是决定踏上分拆物业赴港IPO这趟班车。结合恒大此前提出的新战略计划，这样的动作也给了外界很大的想象空间。

为“降负债”战略加码？

今年3月，许家印在恒大2019年度业绩发布会上正式宣布，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，以实现稳健发展。

三大方针的最终目标指向，就是降负债。用许家印的话说，就是“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”按照他的规划，恒大要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

过去20多年里，恒大凭借高杠杆策略，带动市场占有率与品牌效应迅猛提升。而这种高成长性带来的附加效应，便是负债率也一直居高不下。2018年全年，恒大净负债额高达5582.4亿元，位居中国上市规模房企榜首。

粗放式的发展方式已经不适应当下的市场环境，高负债率也将给企业未来的运营带来诸多不确定因素。许家印前些年就已经意识到这一隐患，2017年恒大就喊出了“降负债”的口号。

然而近年来，由于恒大扩张的脚步并没有放慢，积极并购、布局文旅健康产业、进入新能源汽车领域都投入巨大，加上受市场环境影响，恒大并没能如愿将负债率降到预期效果。2019年，恒大在实现销售额6011亿的同时，净负债率也达到159.3%，同比增加7.4个百分点，仍处于行业中高水平。

此次突然宣布计划分拆物业版块上市，坊间普遍猜测这与恒大降负债的迫切诉求息息相关。

香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就指出，地产板块的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物业板块则是30倍左右，物业板块拆分上市，估值立即上涨10倍。

比如2018年就实现上市的碧桂园服务，市值相当于碧桂园市值的50%，而且已经突破千亿；而同样于当年在港上市的雅生活服务市值甚至比它的母公司雅居乐还高。

不过中房智库研究院执行院长柴铎在接受本报记者采访时认为，考虑到物业服务业务轻资产化的属性，恒大分拆物业板块上市的计划与降负债可能没有直接关系。

“目前房地产行业竞争已演变为拼细分产品线和细分项目品牌的阶段，物业管理作为房地产产品的一个重要延伸，尤其是此次疫情更体现出这一板块的重要价值，对产品溢价可以带来很大的提升，是建立品牌优势的一个重要方向，恒大此举更应被视为适应未来趋势的必然选择。”柴铎表示。

最快明年上半年完成上市

恒大旗下物管公司名为恒大金碧物业，1997年与恒大地产集团同期成立。公开资料显示，恒大金碧物业目前在管项目分布于全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，无论企业规模还是综合实力均位居行业前列。7月31日，恒大金碧物业位列“2020中国物业服务企业品牌价值百强榜”第3名，仅排在中海物业和万科物业之后。

随着恒大集团的快速扩张，2017-2019三年间，恒大金碧物业的业务规模也大幅增长。据恒大年报显示，2019年恒大物管服务收入为43.75亿元，增幅超过地产开发业务，这一收入规模与当年上市物企相比可排在第7位。而恒大对物业管理板块的未来发展期望值很高，其预估至2025年恒大金碧物业管理面积可达到9亿平方米。

恒大金碧物业目前管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等，特色服务包括优化社区标准商业配套、打造铂金会所和“红色物业”社区等。近年来恒大金碧物业亦加强智慧社区建设，依托互联网和物联网应用实现社区智能化管理。

据记者了解，目前恒大正与华泰证券、瑞银、农银国际、建银国际等机构就拟议上市事宜进行合作，募集金额为10亿至20亿美元。若一切顺利，恒大金碧物业最早将于明年上半年完成挂牌。

根据香港联交所主板相关上市规则，分拆上市后母公司和新公司应避免同业竞争，并在业务、财务、管理层等方面保持独立。业务增长高度依赖于恒大集团的恒大金碧物业，上市后在提升业务外拓能力层面将面临一系列挑战。

此外，恒大金碧物业还需重视服务争端事件对其品牌价值造成的伤害。据了解，金碧物业曾涉法律诉讼257起，其所涉及案件中服务合同纠纷最多。今年7月以来，金碧物业就新增4起开庭事件。

柴铎认为，恒大金碧物业分拆上市后，品牌知名度及认可度都将得到进一步提升，企业也可以获取更多资源去链接各类增值服务，并帮助集团将利益链条向上下游拓展。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟也对本报记者表示，物管企业通过上市能够快速实现公司治理结构的现代化和国际化，完善公司组织架构和决策机制，有助于推动其服务质量的进一步提升。