文 | 格格物

面对房企蜂拥分拆物业公司赴港上市的风潮，孙宏斌终于坐不住了。

据本报记者统计，今年以来已有6家物业公司成功登陆港股，目前在香港上市的内地物业服务企业已达27家，另有10家已递交上市申请。而融创中国旗下融创服务是头部房企里为数不多尚未分拆上市的物业公司之一。

2015年，孙宏斌曾用“荒唐”二字回应分拆物业公司上市的行为。他表示，开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。

显然，彼时孙宏斌仅将物业服务视为提升公司品牌价值的增分项，既没指望靠此项业务盈利，也未看到分拆上市给母公司带来的反哺作用。

但就在7月21日传来消息，融创正计划分拆旗下物业公司融创服务，在港交所进行10亿美元IPO。

受此消息影响，融创中国当天收报38.25港元/股，涨幅3.38%，总市值达1782亿港元。

数年之内，是什么因素驱动孙宏斌完成了观念上的巨大转变？

诸葛找房分析师陈霄在接受本报记者采访时表示，物业属于轻资产模式，拥有稳定的现金流，且盈利水平表现不俗，拆分物业公司上市更能够给母公司带来更高的估值，因此成为房企当下的热门选择。“融创选择分拆物业上市，正是顺应当下潮流和行业发展变化之举，也体现了公司战略随着行业和市场发展变化适时做出的调整。”

屡传分拆上市风声

事实上，自2019年起，融创分拆物业上市的风声便不断传来。

这一年，融创明确了旗下地产、服务、文旅、会议会展、文化、医疗康养六大板块，融创物业也正式更名为融创服务，入职融创17年的老将曹鸿玲被任命为融创服务集团总裁，主抓物业服务版块。这一行为当时就被外界解读为融创意图谋求分拆物业上市。

而在去年融创会展文旅集团媒体见面会上，孙宏斌首次正面承认分拆上市是融创未来的一个选项。不过当时他分拆上市的目标是被市场更为看好的会展和文旅板块。

今年以来，受疫情影响会展和旅游市场遭受重创，这或许成为孙宏斌转而力推物业板块率先分拆上市的主因。

今年5月，融创中国在北京举行股东大会，孙宏斌没有现身，行政总裁汪孟德及首席财务官高曦代替他成为融创的对外发言人。这一次，融创首次明确表示融创服务将在今年内安排上市。

据高曦介绍，融创服务正处于快速成长阶段，目前在高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场等层面都有布局，未来的目标是成为物业行业的头部企业，并通过上市来激励团队、释放价值。

欲借“东风”优化资产结构

从当年的顺驰到融创中国，孙宏斌始终在坚持通过“高周转”和并购路线做强企业的思路。

对于当年顺驰的失败，孙宏斌总结的教训是“节奏没有把握好”。

通过融创，孙宏斌重新翻身。近年来融创中国规模和业绩增速一直维持高位，2019年全年销售业绩更是突破5500亿元，稳居行业前列。

不过这期间，孙宏斌栽的跟头也不少，其中最典型的例子就是投资乐视。2017、2018年两年，融创投资乐视的损失高达 247 亿，这相当于融创好几年的净利润。

持续并购的战略令负债成为融创高速发展中的一个阴影。融创2019年年报显示，截至2019年末，融创借贷总额为3222.7亿元，同比上升40.48%，净负债率为172%。

随着房地产市场及融资环境的进一步紧缩，孙宏斌也意识到高负债给公司运营带来的风险，去年开始，他明显放慢了扩张的脚步。融创中国行政总裁汪孟德就表示，融创现在是将利润放在第一位，规模放在第二位。

据记者了解，目前融创对区域公司考核已经取消了规模的排名，而是采取利润排名；与此同时，融创对于持有资产，包括持有物业和长期股权投资设定了一个严格的管控线，不超过总负债的15%，并且正在逐步处置部分低效持有型资产。

2018年以来，实力房企分拆物业板块上市成为常态，各大企业找到了更多融资渠道，也为负债率高企的房地产行业降负提供了示范样本。今年以来6家登陆港交所的物管公司累计涨幅都达到20%以上，其中建业新生活累计涨幅高达45.84%，而于2018年上市的碧桂园服务更成为业内首家千亿港元市值的企业。

这样的现实，孙宏斌不可能视而不见。“就当前形势而言，疫情影响下对房企的销售产生影响，房企资金链紧张，此时融资需求更高。再加上高估值，房企分拆物业上市是再好不过的方式。”陈霄对本报记者表示。

融创管理层也在股东大会上坦承，物业板块上市后，“对资产结构、提升净资产、降负债率有很大支持”。

自身“造血”能力尚存短板

融创服务官网显示，融创的物业服务业务起步于2004年，2015年实现集团化管控，目前已进驻全国141个城市，在管面积超过1.2亿平方米。

2019年，融创中国物业管理及其他业务实现收入70亿元，占比4.1 %，是仅次于物业销售的业务板块，收入规模超过了大部分已分拆上市的物业股。

不过，融创服务业绩的持续增长高度依赖于融创中国的规模效应。目前，融创中国持有融创服务100%股权。未来分拆上市后，这样的股权结构势必被打破，融创服务的独立运营及业务拓展能力将受到考验。

今年5月，融创中国与开元旅业集团就酒店、房产、物业等领域达成合作；同时，融创服务完成了对开元物业的股权收购，并推出了全新子品牌“环球融创服务”。据记者了解，环球融创服务在管面积超800万平方米，未来还计划开拓文旅、产业小镇等服务领域，这可被视作融创服务试图多元化发展、以提升其自身“造血”能力的信号。

陈霄认为，未来融创服务仍然会依托融创中国来扩展业务规模，但是可能自身发展会严重依赖于母公司，在管理体制上也会受到母公司的牵制，难以真正独立发展。