中房报记者 梁笑梅 北京报道

3月22日，雅生活服务(03319.HK，以下简称“雅生活服务”)披露了2020年业绩报告。

从这份业绩可以看出，雅生活服务在2020年实现了百亿营收，依靠收并购扩大营收，做大了规模，但雅生活服务的毛利率水平从去年开始，有逐渐走低的趋势。

在资本市场的表现上，雅生活服务的市盈率水平和其他龙头物企仍有差距，甚至一些口碑良好的中小型企业，市盈率表现也比雅生活高。此外，和龙头物企相比，雅生活服务总市值仍未过千亿。

诚然，雅生活服务在资本市场的表现一直是其心中的“一根刺”。雅生活服务董事会联席主席兼执行董事黄奉潮表示，雅生活股价偏低，按照以前的业绩和未来的展望，雅生活目前的股价是偏低的，未来肯定会过千亿。

雅生活服务意识到除了扩大规模，也在想办法突破瓶颈。

在发布2020业绩报告的同一天，雅生活服务宣布拟斥11.78亿元收购5家环卫公司若干股权。

雅生活服务提出了自己的下一个“三年计划”，其正在寻求一场属于自己的变革。

毛利润下滑 负债总额上升

在营收上，雅生活服务首次破百亿规模。

年报显示，截至2020年12月31日，雅生活服务录得收入为100.3亿元，较去年同期51.27亿元增长了95.5%，营收首破百亿规模。

业绩增长的背后是管理规模激增。截至2020年底，雅生活服务的合约面积规模约6.8亿平方米，在管面积5.3亿平方米。

值得关注的是，在营收与规模增长的同时，雅生活服务的利润率水平全线走低。年报显示，截至2020年12月31日，雅生活服务毛利率为29.7%，同比下降7个百分点；核心毛利率为30.8%，同比下降6.8个百分点；净利润率为19.7%，同比减少5.5个百分点；核心净利润率位20.5%，同比下降5.4个百分点。

事实上，这并不是雅生活服务毛利润第一次下滑。2019年毛利率为36.7％，同比下降1.5个百分点。这是四年来雅生活服务毛利率首度出现下降。2016年到2018年，雅生活服务毛利率分别为25.04％、33.54％、38.2％。

雅生活管理层此前解释，公建在控制成本方面有一定标准，一般净利润率不会超过10%。

雅生活服务2020年的业务结构中，按在管面积划分，住宅40.4%，公建46.5%，商业及综合体13.1%。按收入划分，住宅43.1%，非住宅56.9%。

在毛利下滑的同时，雅生活服务的负债也不断呈现上升趋势。雅生活服务2020年年报显示负债总额53.17亿元，同比增长约85%。

“新三年计划”

2020年，多家巨头入局，行业整合进一步加剧，用雅生活服务的话来说就是：“身处群强中，面临横向和纵向的竞争。”

那么雅生活服务将如何破局？

一是收并购。

从2020年雅生活服务约6.8亿平方米合约面积规模和5.3亿平方米在管面积中可以看到一些迹象。其中，来自雅居乐控股及其附属公司和绿地控股的合约面积分别累计达8210万平方米和5310万平方米，同比分别增加6.5%和32.5%。来自第三方的合约面积达3.87亿平方米，新增合约面积超过2.05亿平方米，同比增长113.2%，占总合约面积的74.1%。

不言而喻，收并购一直是雅生活服务的“重头戏”。不管是此前大手笔收购中民物业，还是收购其他物企。

二是挖掘新的增长点。

收购中民投物业后让雅生活服务快速的从一家以住宅物业为主的传统物业企业，变成一家非住宅物业占比更高的多元化物业服务企业，也让雅生活服务正式布局第五大产业板块——城市服务。

这从更名中可见其战略布局的改变。在2020年11月3日，雅生活服务的名称由“雅居乐雅生活服务股份有限公司”正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。

而雅生活服务“城市服务”的战略也在逐渐落地。

就在业绩会发布的同一天，雅生活服务公告，近日，集团已签订协议，分别收购北京慧丰的51%股权、陕西明堂的60%股权及大连明日环卫业务的51%股权，总对价为人民币2.805亿元、人民币1.44亿元及人民币3亿元。

此外，雅生活服务拟收购安徽宇润的51%股权，总对价为人民币1.53亿元，还将通过股权收购及认购增发股权方式收购中航环卫合共30%股权，总对价为人民币3亿元。

截至2020年12月31日，城市服务在管项目超过130个，业务覆盖20省、自治区、直辖市的53个城市，合计在管项目年化合同金额超过20亿元，总合同额超过130亿元。

雅生活服务管理层在业绩会上指出，这5家环卫公司会与控股品牌实现联动，迅速完成全国覆盖，形成新的增长点。

而上述动作均是雅生活服务“新三年计划”的重要内容。

“新三年计划”指的是除了对规模的进一步追逐外，还有就是大力布局城市服务板块，另外还有一个最重要的目标就是打造“两个千亿平台”。

雅生活服务总裁李大龙透露，2021年是新的三年规划开局之年，首先是物业平台规模持续扩大，公司市值要突破千亿；同时，雅生活还要在现有的物业规模发展之上，孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。

在规模与业务大跨步向前时，雅生活服务在资本市场的表现却不尽人意。和雅生活服务规模相当的物企，碧桂园服务的市盈率超过100倍，恒大物业也接近60倍，而雅生活服务的市盈率仅有36倍左右。截至3月23日收盘，雅生活服务收盘价为33.050港元/股，总市值440.7亿港元。