丨中房报见习记者 孙晓萌 北京报道

资本市场的价值发现功能使物业管理公司的扩张呈现加速状态。2019 年拟上市的物企除了鑫苑物业、蓝光嘉宝、保利物业外，还有时代物业、兴业物联、建业物业等。

作为当代置业同一母公司控制下的物业管理公司，第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“第一物业”）于2016年5月在新三板挂牌。今年6月，第一物业发布了未来三年战略规划，预计营业收入、管理面积、职员人数，以及利润等方面，在未来三年实现翻一番。

对于逐鹿资本市场，第一物业也有着自己的想法与规划。第一物业CEO刘培庆对中国房地产报记者表示，物业管理属于规模经济，只有聚集更大的规模，效率才能显著提升。

中国房地产报：第一物业今年6月发布了未来三年战略规划，未来如何达成这一规划？

刘培庆：在规模层面，仅从目前的储备面积看，已经可以支撑未来三年的规模翻翻。公司从前期项目获取签订合同，到业主入住大致需要两年时间，因此在财报上我们还有大量的项目合同尚未转化到收入内。

在资本层面，依靠企业自身去扩大规模，发展的速度还是偏于保守，唯有借助资本的力量，获得更多的资本融资后才能实现企业规模的突破。所以，公司将会定位自身品牌优势，通过收并购的形式，寻找符合自身定位的规模化企业，希望实现公司品牌、规模的快速突破。

中国房地产报：目前公司采取的是“内生+外延”式扩张，二者的比例是怎么样的？

刘培庆：所谓内生式扩张，指的是当代置业开发的项目给公司带来的业务。而外延式扩张，是通过已有项目的成熟管理，依靠客户满意度的传播，获得其他开发商或业主委员会的青睐所实现的业务机会。

目前来看，我们有60%的项目是来自当代置业的接入，40%是来自于市场竞争。未来在持续服务当代置业项目的前提下，将不断加大外部项目的获取，培养一批专业从事市场拓展的人员，争取到2020年，内部与外部项目比例可以达到1:1，内部项目占比呈逐年减少的趋势。我们在东部城市均有外部合作项目的获取，在山西省公司品牌美誉度、知名度均达到行业领先位置。

中国房地产报：“绿色”一直作为一个关键词反复出现，具体是如何做的？

刘培庆：“绿色”不仅是第一物业的核心，也是当代置业的基因。早在20年前，当代置业就开发了诸如当代城、万国城此类可以实现恒温恒湿的科技住宅。起初，当代置业也就是我们的地产集团与招商物业和第一太平戴维斯合作，他们并不擅长恒温恒湿项目设备设施的维护与运行。后来集团集合了众多工程师成立了一个团队，组成了早期的第一物业科技设施团队。通过不断研发，优化运行，自动化控制，数据沉淀等系列手段，实现了建筑节能30%的成果。

不仅如此，公司每年拿出利润的10%进行科技研发，针对绿色节能以及提升用户舒适度等方面进行突破。公司希望能够在这个领域给行业未来发展做出应有贡献。另一方面，我们还有一整套绿色创新的制度来保证创新的落地，不为绿色创新设定框架，鼓励创新发展。

中国房地产报：你认为物业管理行业的核心是什么？

刘培庆：物业管理更像是“百年婚姻”，需要细水长流，而地产开发更像是“一次性”的。我一直认为物业管理行业的核心是设备设施的管理。未来三年内，设备设施也会作为我们第一物业的核心竞争力。而我们第一物业定位则是：“绿色科技物业独角兽”，做一家中而美的企业。

中国房地产报：第一物业今年的拓展目标是什么？未来公司希望在行业里达到什么位置？

刘培庆：行业对标企业较为看好绿城物业，不论是从发展模式还是业务组成都较为健康，发展的也较为稳健，外拓项目比例也达到了70%~80%左右，是我们对标或学习的企业。希望在未来3年内可以做到行业规模的前二十；5年左右规模可以达到行业前十。

中国房地产报：有一种观点认为，物业企业IPO并非等于上了一道保险，依然有不少的潜在风险点。你如何看待这一观点？

刘培庆：物业企业想要长久发展还是要靠自身产品，例如龙湖，物业板块虽未上市但发展依旧很好，因此资本并不能起到决定性作用。但整体来看，还是利大于弊的，从企业经营角度来讲，可以促使企业更加规范、透明，对于提升高管的从业能动性、人才吸引等方面也有好处。

中国房地产报：如果用一句话来形容当前的物管行业，你会用什么来形容？你认为中国的物业管理行业目前处于什么发展阶段？

刘培庆：“群雄逐鹿，百家争鸣。”如果从萌芽期、发展期、成熟期、衰退期这四个阶段来看，物业管理行业目前处于第二和第三阶段之间，正在进入成熟期。在彩生活物业上市之前，物业公司还未受到过多关注。

不过从现在的情况来看，不排除有着资本过热的情况。我认为物业管理行业在未来3~5年之后会达到顶峰。到那时格局将从增量转为存量市场，部分中小型企业可能会被淘汰。