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田傲云/发自北京

10月29日，深圳光明区颐瑞府项目正式开盘，推出444套住宅，单套住宅建筑面积约104~123平方米，备案均价4.53万元/平方米，总价417万~620万元/套。

仅3个小时，房源全部售罄，吸金22 亿元，成为深圳今年第4个“日光盘”项目。

和深业颐瑞府“日光”形成对比的是，深圳楼市正在快速降温，其中新房市场去化周期放慢，库存积压。

根据深圳房地产信息平台备案信息，今年前9个月，深圳共入市新盘67个，均价6.68万元/平方米，平均去化率不到五成，且大部分新盘靠二级联动+降价促销+低首付等营销手段达成。另据深圳中原研究中心数据显示，10月份深圳楼市表现依然平稳，新房成交3328套，环比减少7.9%；成交面积331890平方米，环比减少10.4%。

市场整体低迷情况下，深业颐瑞府的“日光”意味着深圳购房需求并没有消失。

“无论是高端楼盘海德园、招商玺家园还是刚需楼盘深业颐瑞府，只要有相对性价比优势，在市场上均供不应求。”中指院深圳分院研究主管骆红琴表示，深圳楼市的购买潜力依然较大，只是行业及大环境皆下行压力下，置业者观望情绪严重，房企也因此变得较为被动。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，作为一线城市，深圳楼市具有一定韧性，深业颐端府“日光”向楼市传递了一定积极信号，促进购房情绪回升的同时，也向市场传递出稳步修复逐渐取得成效，市场信心逐步回升。

3小时吸金22 亿元

踩盘大半年后，周磊（化名）终于决定下手。

“400多万元总预算就能在光明买四房，这在前几年是不敢想的。”计划换房的周磊表示，今年看了多个楼盘后最后决定在光明区买房。

周磊口中的光明区是2018年深圳建立的新区，经过几年飞速发展，成为了深圳新房热门区域。但今年以来，区域内入市的新房项目价格出现回调，“有的项目比前两年还便宜。”

据深圳中原研究中心数据显示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均价约为4.6万元/平方米。

结合价格和自身改善需求等因素，周磊最终选择的是深业颐瑞府。“周边配套比较成熟，交付带简装+中央空调，均价才4.53万元/平方米。”

深业颐瑞府位于深圳光明中心区狮明路以南、狮山二街以东、翠辉路以北。2021年11月，深业集团在深圳第三批集中出让中摇号竞得该地块，成交价17.27亿元及竞可售公共住房面积2.4万平方米。

10月21日，深圳颐瑞府正式入市，共推出444套住宅。最终，有1220位购房者认筹选房，项目认筹率275%，是光明目前认筹率最高的新盘。

根据土地出让规则，该地块普通商品住房限价4.53万元/平方米，人才住房最高限售2.85万元/平方米。按照单套住宅建筑面积约104~123平方米计算，普通商品住房总价417万~620万元/套，与周边二手房售价倒挂较大。

以项目周边光明大第、深房传麒山小区的二手房指导价5.19万元/平方米计算，该项目一二手价格相差6000元/平方米左右，这吸引了不少购房者入场。

和同期的周边其他新房项目相比，深业颐瑞府同样有价格优势。

比如今年入市的星河天地华府、宏发万悦山璟庭备案均价分别为5.19万元/平方米、5.17万元/平方米，与深业颐瑞府价格相差6000元/平方米左右。

备案均价在5万元/平方米以下的项目也不少，比如备案价为4.69万元/平方米特发观月台、4.44万元/平方米的中海观园、4.46万元/平方米的深房光明里等都会在今年相继入市，价格与深业颐瑞府持平，不过这几个项目均为毛坯交付。

10月29日，深业颐瑞府项目正式开盘，选房3小时后，全部售罄，成为深圳今年第4个“日光盘”项目，吸金22 亿元。

“由于该盘价格优势凸显，置业群体竞争较为激烈，或包含刚改、改善等多类型群体买入。”关荣雪表示。

除去价格优势外，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还认为，该项目以改善房为主导，目前的改善群体的购买力受疫情影响较小，所以该项目能够得到需求端支撑。

不过，也有房地产中介机构人士对记者表示，深业颐瑞府售罄无法代表整个区域行情，“今年光明推出的8个楼盘整体去化一般。”

新房市场去化周期拉长，降价走量

和深业颐瑞府“日光”形成对比的是，深圳楼市正在快速降温，其中新房市场去化周期放慢，库存积压。

根据深圳房地产信息平台备案信息，今年前9个月，深圳共入市新盘67个，均价6.68万元/平方米，平均去化率不到5成。

楼市库存亦在走高。截至9月底，深圳新房住宅可售套数为39689套，为近几年新高。参考近半年新房住宅销售情况，深圳新房住宅成交周期约13.78个月。

这样的市场行情下，深圳房企开始推出各式促销手段加入“抢客”大战，特价房、折上折、降价出售等层出不穷。

据克而瑞深圳区域统计，为抢跑今年最后一个促销节点，房企集中在9月底加快推货节奏，多个新盘相继取证，新房供应规模超百万平方米，创年内月度供应高值。

降价走量效果开始显现。根据诸葛找房数据研究中心数据显示，2022年9月，深圳新建商品住宅成交3677套，同环比均转正，同比上涨9.89%，环比上涨31.89%，且单月成交量创年内月度成交新高，成交回升向市场传递一定的积极信号；到10月份，成交整体稍有下滑，但成交维稳。

关荣雪表示，当前深圳楼市也正处于稳步修复阶段，同时为调动市场活跃度接下来不乏多采取宽松政策、项目价格优惠等举措。“此外，政策方面，深圳放松了公积金贷款政策，也促进了一部分购房需求的释放。”

骆红琴认为，预计后续深圳在外部整体政策环境持续优化、房贷利率下降、开发商促销打折等多重利好因素带动下，市场活跃度将进一步好转。