正在进行城市更新的海口丁村项目。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南报道

“支持更多民营企业等社会资本参与城市更新领域项目谋划、建设和运营；鼓励在城市更新项目中合理开发利用地下空间；支持符合条件的城市更新项目申报不动产投资信托基金（REITs）……”

最近，海南省人民政府办公厅印发《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》的通知，这也意味着，海南各地城市更新工作的推进将有更明确、更有力的政策措施支持和保障。

中国房地产报记者了解到，该政策措施一共五大类20条：从增强规划引领作用、完善土地供给保障，到创新项目监管模式、强化资金多渠道保障等，形成一条完整的城市更新行动的“保障体系”；具体到每条政策措施，还包括容积率的奖补、地下空间的利用，以及“边角地”“夹心地”等零星地块的供地方式等，条条政策措施都是“干货”。

“单元+地块”分层级详规

该政策措施明确，科学编制城市更新专项规划，坚持规划先行，持续提升城市规划理念，将绿色、智慧、韧性、文化底蕴、历史传承和热带特色资源环境与城市更新工作相融合。

各市县依据国土空间总体规划，因地制宜组织编制城市更新专项规划，合理划定城市更新单元，统筹指导、有序推进城市更新工作。比如，各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则，充分考虑城市更新实际需求，编制更新地区详细规划。

“容积率”也是该政策措施重点提及的。在优化容积率计算规则方面，城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积（含建筑投影面积）在300平方米（含）以下的，地上建筑面积可作为奖励面积，不计入容积率。

推进老旧厂区转型升级，在保障建筑质量安全的前提下，鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整。推进“清凉城市”建设，对原有建筑加装连廊、电梯等配套设施，允许增设的地上停车库、配电房“下改上”等不计入容积率。

在完善土地供给保障方面，优化项目土地政策，城市更新项目涉及土地出让的，各市县可结合实际情况合理确定竞买保证金。

鼓励在城市更新项目中合理开发利用地下空间，各市县可根据当地基准地价和不动产交易实际，评估后确定国有建设用地地下空间使用权价格，并充分考虑成本差异，实行地价向下递减的优惠政策。除国家另有规定外，新开发利用地下三层及以下可免收土地出让价款（租金）。

城市更新项目涉及拆除重建、改变土地用途的，可以按照《海南自由贸易港土地管理条例》等有关规定，依据详细规划重新确定土地的规划条件，重新设定出让年期，涉及的土地价款应当按照规定评估确定后缴交。

首提“房票安置”

实行城市更新存量用地用途转换期政策，既有建筑在符合规划且不改变用地主体的条件下，用于发展新产业、新业态，享受按原用途、原权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期满和涉及转让需办理用地手续的，按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。

城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等不具备单独建设条件的零星土地（累计面积不超过城市更新项目总面积的10%），确实无法按宗地单独供地的，可按划拨或协议出让方式供应给土地使用者。

在实施城市更新过程中，对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据尊重历史、公平公正、包容审慎的原则，按照有关规定妥善处理。

城市更新可探索在各市县辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。探索片区更新“肥瘦搭配”、跨项目统筹运作模式，对更新改造任务重、经济无法平衡的，可与储备地块统筹联动改造，实现综合平衡。

支持符合条件的城市更新项目纳入省重大项目，依法依规给予资金、用地、用林等方面支持，并通过重大项目快速反应协调机制推动解决项目推进过程中存在的堵点、难题。

积极推广博鳌零碳示范区改造经验，推进城市更新领域城镇既有建筑改造升级，提升城镇新建建筑节能降碳水平，打造宜居、绿色、低碳的未来社区。

在推动城市更新过程中，涉及被征迁居民安置的，可采用房票安置或“以购代建”方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。

加大资金支持力度

加大城市更新的资金支持力度。对于年度上缴省级土地出让收入比2024年增长超过10%的市县，省财政结合各市县城市更新增量收入情况予以补助。支持符合条件的城市更新项目申报发行新增地方政府专项债券，鼓励将专项债券用作项目资本金，省财政按照相关规定给予贴息支持。

积极争取超长期特别国债、中央预算内投资、城市更新示范奖补等中央资金支持，用好“两重”“两新”国家政策窗口期，谋划实施一批城市更新改造的好项目，提前做好项目储备和申报工作。

“支持更多民营企业等社会资本参与城市更新领域项目谋划、建设和运营。”该政策措施称，鼓励各市县通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等方式，吸引社会资本投入。鼓励省属企业、属地国有企业牵头发起设立城市更新基金。

鼓励金融机构根据城市更新项目长期综合运营等特点，开发专门金融产品，提供财务顾问服务，设计综合金融服务方案，组合运用多种融资工具，建立城市更新项目贷款绿色审批通道，加快贷款投放力度，推进业务创新、流程创新。

对融资规模较大的项目，可采取银团贷款模式给予支持。支持符合条件的城市更新项目申报不动产投资信托基金（REITs）等。