石青玲/发自西安

西安楼市成交呈现出一幅分化的场景。

来自中指院数据显示，2025年1~6月西安TOP10房企实现总销售额401.5亿元，相比去年的568亿元出现明显下滑。其中，保利以65.4亿元销售额位列第一位，比去年同期第一名绿城，销售额下降了46.6亿元。

成交量亦不容乐观。据前瞻顾问统计，1~6月西安主城累计供应244万平方米，同比下滑47%，创近5年最低；价格上，告别连涨60个月态势后也走出了下滑行情，从2024年9月至2025年5月，西安房价已连跌9个月。

虽然市场有所回调，但在企业眼中，西安仍不失为一个“好市场”。“西安市场整体表现比较平稳，没有大涨大落。”一位央企地产西安区域负责人表示；另外一家企业西安区域负责人也表示，无论是规模还是利润率，西安在集团各区域内表现都位于前三。

“好房子”项目表现亮眼

2025年上半年，一些项目在西安走出了独立行情。

招商西安玺就是其中之一。这个项目位于西安市港务区奥体核心板块，户型面积为175~261平方米，均价2.69万元/平方米，单套总价400万元起步。尽管总价较高，但从4月11日首开到售罄，仅仅用了47天，四开四罄。

金茂双子也取得了亮眼成绩。4月29日，位于西安曲江新区的金茂璞逸东方推出182套房源，均价3万元/平方米起，户型有229平方米、269平方米、336平方米三种。选房当日，共有200多组家庭进行了摇号选房，269平方米的户型全部售罄，整批次仅剩下少量顶底房源，主要集中在229平方米户型上，当日销售额为12.6亿元。5月18日，曲江金茂府首开，均价超3万元/平方米，开盘即罄。

在整体市场萎靡情况下，上述高品质项目热销成为一道靓丽风景线，也凸显出“好房子”的价值。

实际上，大部分新盘都在“好房子”上下足了功夫，会所、实景园林展示区已经成为卖房“必备品”，产品上的创新更是层出不穷，特别是随着建筑新规的实施，各大项目赠送面积越来越大，如保利云谷和著139平方米户型，得房率达到了131%；绿城熙海棠140平方米的得房率为136%。除了露台赠送，部分项目也开始将目光投向了室内赠送，这部分面积多以飘窗、花池等设计报规。

此外，开发商也在细节上不断提升，如金茂璞逸东方最新一期产品层高达到了3.3米，甚至在建设阶段就为业主提供了“定制化”服务，可以选择是否将两个房间打通；邦泰则创新性地引入了东西向露台；为了解决第四代住宅的隐私性问题，部分项目开始在露台之上加装格栅。

“好房子”已成为企业赢得市场客户认可的核心竞争力。

不过，热销“红盘”只是少数，市场上的大部分项目依旧面临去化压力。

一位央企副总经理表示，“客户观望情绪浓重，一访、二访成交的客户已经很少，很多客户要看完周边的所有项目，三访、四访之后才能成交，决策周期平均在1个月左右，最长的达40多天。”

市场压力之下，上述企业今年的业绩预期也较去年有所下调，“去年在150亿元左右，今年可能在100亿元左右。”

另外一位央企营销负责人也表示，“2025年上半年我们项目成交量累计下滑了40%，客户的主要顾虑是怕接手在高位，也怕市场会有更好的项目出现，而犹豫不决。”

为了去化，“以价换量”成了最常用的促销方式。据不完全统计，“6·18”年中促销节点，有多达40个项目加入到了“以价换量”中，最高优惠达到了23个点，如天地源高新宸樾项目优惠了13个点、紫雲境最高有12个点优惠、信达辰樾府有高达11个点优惠、星光赏最低77折；还有的项目出现了返首付、返佣金等“非常规促销方式”。

事实上，为了促进楼市“止跌回暖”，西安市也发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“措施”），涉及优化土地供应、土地出让金分期缴纳、推进好房子建设、优化居住配套服务、促进一二手房市场联动发展等方面。

在业内人士看来，该政策更多的作用在于提振信心。

“营销方面企业已经没有什么更好的办法了，为了获客，能做的只有做好产品了。”前述央企副总经理表示。

二手房成交有新高

新房市场内卷不断下，次新房、二手房市场的竞争也更趋激烈。

“现在新房得房率已经超过100%，次新房还有公摊，所以二手房只能通过降价来吸引客户。”上述央企负责人表示。

根据国家统计局的数据，西安二手房房价已经连续环比下跌19个月。据前瞻顾问统计，6月西安二手房市场带看转换率跌至1.86，5月为2.1；议价空间不断扩大，从4月的7.88%提升至6月的8.36%，卖方通过降价促成交意愿强，价格下行压力持续。

具体到市场来看，不仅老小区在降价，次新房“破发”也成为常态，如位于西安航天新城的绿城春和印月，2022年首次登记时的毛坯销售均价为19658元/平方米，如今小区一套143平方米房源成交单价低至1.34万元/平方米，成交总价在197万元。

2月份，曾经的红盘中海·学仕里迎来了首套成交，这套房源建筑面积为115平方米，最终以300万元总价成交，折合单价2.6万元/平方米。据悉，业主当初的购房成本为305万元。

当然，二手房价格持续下降背后还有挂牌量的影响。“挂牌量激增是价格下行主因，每个月成交的房子比新增的挂牌还少，库存想要降下来并不容易。”西安富力城商圈一位链家经纪人表示。

尽管价格持续下探，但成交量却呈上涨趋势。西安市住建局提供的数据显示，今年1~6月西安全市二手房总计成交50532套，网签面积达到508.29万平方米，从套数和面积上均超过去年同期，较2024年上半年上涨约5.98%，创下近3年以来新高。