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王珂：北京写字楼市场在缩表，会呈现出租金往下走空置率上升状况

2019-08-29 11:18

| 中房报记者田傲云北京报道

商办物业的资产管理与增值变得越来越重要。8月29日，在以“资管•智慧•价值”为主题的“2019中国商办物业与资产管理峰会暨中国商业地产百强榜单”发布会上，办法数据执行合伙人王珂发表了主题演讲。他表示，写字楼的租金和空置率只是表面指标，背后的决定因素来自产业，北京有两个最主要的红利，一个是城市红地，就是基础设施要好，人口素质要好，这叫城市红利；另一个就是产业红利，愿意来此做生意，是因为有好的政策，有好的产业环境。

他强调这两个缺一不可，从资产管理到资产开发、运营，各个环节，实际上是一个分享城市红利和产业红利的过程。基于全口径的租赁数据汇总，王珂把这些数据归类到相应行业，可以看到四个支付高租金的头部行业：非银行金融、高科技IT、综合服务业，文化传媒，这四个行业构成了北京特色的产业。

王珂认为北京的写字楼市场在缩表，会呈现出租金往下走，空置率在上升的情况。这很大程度上来自它们对产业结构的理解，租金很大程度上来自产业。现在，非银行金融、以P2P为代表的非银行金融基本上熄火了，然后是计算机。

会议上，王珂指出北京写字楼的空置率变化的背后是产业触顶，伴随着快速的扩张、发酵过程，2018年产业已经开始触顶，必然带来结构性的调整，包括整体的回落，租金往下走的过程，这个过程也可能与贸易摩擦有一个催化作用，但不是决定性的，真正决定性的是产业结构和没有更多的新兴产业。

除了产业红利外，王珂认为现在真正的城市红利表现在城市外溢，利好产业园和城市更新。交易的活跃度顺着整个城市的轨道交通和基础设施在外溢。大量上市公司产生外迁，人力密集型公司从原来分布在四环内到现在广泛分布在五环外，而被抽空的空心化的2号线辐射区域，已经在逐渐探底。所以说外溢对甲级写字楼是利空，但对产业园和城市更新却是机会。

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