| 中房报记者曾冬梅 综合报道

12月4日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。

因为频频暴雷，风口上的长租公寓在2019年回归理性，行业开始更多的思考问题的根源和企业的出路。新派公寓创始人兼CEO王戈宏认为，今年长租公寓的问题在于二房东模式，包租模式成全了房东，成全了租户，但是却伤害了公寓的投资人和管理者，如今二房东红利已经消失。

在他看来，长租公寓这个行业就像哑铃，左边是持有物业的开发商和政府，右边则是持有资本的金融机构和开发商，上千家长租公寓运营商挤在中间最窄的线上。“长租公寓未来新的机遇是如何被大型的租赁用地开发商需要，这里面存在三种系统的服务，第一是产品，第二是运营，第三是资产证券化。”

至于行业前景，他认为，长租公寓在好时代，因为长租公寓在中国是刚性需求。“我觉得不是一个悲观的事情，这是一个大浪淘沙的过程。”

以下为演讲实录：

去年长租公寓在每个论坛都是明星，今年长租公寓出现很多问题，长租公寓其实不是衰落，因为出了一些不应该出的问题，而且很多的暴雷，包括中国的开发商都做了长租公寓。大家发现所有的长租公寓都不成功，包括我们著名的开发商们，要不就暂停，要不就说这个行业（不赚钱）。前段时间万科的说万科的长租公寓一定不会死，因为万科有钱，但是长租公寓万科肯定是不挣钱的，挣不到大钱。

美国这个行业80年了，还是个朝阳行业，而且非常热闹，为什么中国出了这些问题。

今年长租公寓的问题在于二房东模式。现在我们长租公寓有点回到当时在美国的判断，美国做长租公寓很少有中国这样做的，第一没有二房东，第二没有一栋楼一栋楼做的，美国一做都是大型的社区，而且都是开发商来做，在中国因为租赁用地是个很大的机会，政府开发商拿了很多租赁用地，包括我们知道前十名的开发商，大量都是租赁用地，现在开发商拍地，地价很容易拍到，可能十分钟就拍到，你五万，他八万，你十万，一下就拍到。接下来拍持有率，央企直接100%持有，拍完之后怎么办是很大的问题。

开发商到今年为止倒闭了两百多家，长租公寓暴雷爆了二十多家，这就是创与变的结果，所以今天的主题很有意思，你谈创新和变革其实就是让他暴雷。每一个创新与变革都要面对暴雷，大家觉得可能创新与变革就会上市，就会赚大钱，远非如此。

现在所有出问题的是包租模式，包租模式成全了房东，成全了租户。如果以前找房子，房子很差，房子没人管理，房东欺负你，现在因为有了长租公寓，你可以有很好的关照，很好的管理，但是却伤害了公寓的投资人和管理者。

我去年说我们要谨防两个现象，第一个是开发商纷纷进入长租公寓，现在确实是这样。第二个要警惕长租公寓在狂奔之后变成第二个共享单车，现在很多公司已经变成共享单车了，那天我听到一个同行特别有名的人说，我大不了变成公益事业，就成了摩拜单车了，就变成了公益事业，挺难的，如果一个做企业的人变成公益者，你不如一开始就做公益，干嘛开始做事业，后来做公益，所以投资人和经营者受到巨大伤害，不规模被抛弃，不盈利被质疑。

觉得现在二房东红利已经消失了，因为大家在抢楼，新派公寓一直没有做二房东的发展，因为我当时就发现二房东公寓去抢，我一直在谈一个观点，（长租公寓）两块钱，联合办公三块钱，整形医院五块钱，专科医院六块钱，月子中心十块钱，你说房东该给谁？

我上周在呼吁，我们永远不要怪资本，资本是有盈利模式，盈利模式就是投了你之后，你上市，他翻好几倍走人，这是他最重要的盈利模式。你说资本，因为资本的狂，因为资本的贪婪，让我们做了规模，我们死掉了，这个是不对的，真的永远不要怪资本。第二不要怪媒体，大部分自媒体是好的，很专业，少数把你写的很坏。一个做创与变的人，如果不愿意被人骂就不要做创与变，做传统没有人骂你，自己做不好不要怪资本，不要怪媒体。

这个行业我们说的具体形象一点儿，我个人觉得像哑铃，大家注意看哑铃的左边是物业，是楼，这些楼在哪里？现在在开发商手里和政府手里，其实运营商手里非常少，我们要包租，我们要去拿楼，开发商有大量的存量资产。政府是最多的存量资产，不属于我们。注意看哑铃的右边，哑铃的右边是资本，刚，资本在哪里？在金融机构和开发商手里。

中间是我们上千家中国的运营商，挤在最窄的线上，哑铃如果光有两边的哑铃片，没有中间的杠也成为不了哑铃，所以我们是在极窄的跑道上竞争，这是一个现状，楼不在你手里，钱不在你手里。钱是什么？美国是大钱，长钱，便宜钱，中国所有的钱都是相反的，属于小钱，属于短钱，属于贵的钱。在美国做存量，做商业地产一定是大钱，长钱，便宜钱，所以中国现在妄谈商业地产。所以记住这个哑铃，这个哑铃代表了现在的产业结构。

前段时间很多开发商和我们做过交流，所有人把长租公寓理解为物业管理，理解为装修，是一个建筑设计，是一个酒店管理，全错了。长租公寓是消费品，酒店是一天的消费品，居住，长租公寓是365天的消费品，什么叫消费品大家都知道，消费品是品牌，是体验，是定价权。第二，长租公寓是金融行业，中国是房地产相关人士在进入长租公寓行业，但是这是一个金融行业，可能未来是消费品和金融结合。

长租公寓未来新的机遇是如何被大型的租赁用地开发商需要，这里面存在三种系统的服务，第一是产品，第二是运营，第三是资产证券化。

长租公寓未来应该变成一个很重要的转型，商业模式，你要从赚二房东的租金差，过渡到我们是一个资产管理，这个是我们新派公寓在深交所新建立的模式，从运营商到资产管理者全系统服务，与资产价值捆绑的模型。因为这个楼如果放在这里，比如说万丽酒店，本来值一个亿，万丽管了之后值1.5亿，在中国万丽应该能从这五千万拿分红，所以我们对每栋楼的管理管理费不到10%，我们根据你赚的钱拿增值分红，让每个运营商有了想象空间，有了把评效做更高的动力。

长租公寓的重生机遇是什么？我们要为开发商，要为政府的大型的R4租赁用地提供综合服务，服务体现在三个方面，要有产品力，做什么样的产品，这个产品和家庭产品是完全不一样的，开发商以前的经验是做家庭产品，但是我们做的是租赁，做的是单身，做的是不靠买房生存的一群城市人的产品，这是完全不一样的产品。第二是品牌力，第三是资管力，我相信前面的嘉宾已经谈了，资产管理将成为下一个房地产最重要的一次重大机遇，但是没那么简单，为什么？交给你，你得有系统，你得有标准，你得有品牌，长租公寓未来应该是消费品，未来是资产管理。

长租公寓未来的两个逻辑，我个人总结是两个重要的可能性，如果一家企业把这两个逻辑打通了，把这两个逻辑做成，价值就出现了。第一是用户思维的产品逻辑，第二是价值思维的资管逻辑，说起来很容易，做起来非常难。

我个人的判断，长租公寓在好时代，因为长租公寓在中国是刚性需求，我觉得不是一个悲观的事情，这是一个大浪淘沙的过程。

我个人在长租公寓是中饭协长租公寓协会的理事长，他们觉得我比较冷静，做理事长不能冲突，一定要冷静。我们现在做了三个模式，一个是二房东，一个是品牌输出，一个是REITs，三个都做完了，所以他说你应该给大家一点信心，我说我们只负责披荆斩棘，一路前行，未来留给大家。