成都IFS实景图。 孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 成都报道

成都土地拍卖持续升温。

4月末，上海易居房地产研究院发布的《全国25城住宅用地溢价率报告》显示，今年前4月，全国25个重点城市的涉宅土地平均溢价率为19%，相比去年全年提升了13个百分点。这是自2018年以来的溢价率最高纪录，说明今年前4月涉宅土地溢价率创近8年来的新高，是止跌回稳在土地市场上具象化的表现。

具体到成都，今年前4月，成都主城区已有15宗涉宅地块溢价成交，平均溢价率为33.51%，超过全国25个重点城市的平均水平。

记者梳理发现，溢价成交不仅出现在金融城三期、一环内、东客站、崔槐等重点区域和板块，位置较远的郫都、双流等区域也能溢价成交。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，高溢价率背后既是房企对土地投资价值的投票，也是房企对城市价值的投票。成都作为西南区域的中心城市，高溢价率与城市形象好、购买力强、导入的年轻人相对较多密切相关。

不过土地市场是前端，地价攀升将会带动房价上涨，成都也需做好后续的购房金融支持，确保市民安居。

溢价率接连创新高

竞拍激烈、溢价率高是成都本轮土拍热潮最显著的特征。

2025年1月27日，青羊区蔡桥板块和成华区崔槐板块地价突破2万元大关。特别是位于成华区槐树店板块的50亩住宅用地，起始楼面地价13500元/平方米，在华润、中铁建、绿城、龙湖等10家品牌房企的追逐下，地块成交溢价推高至51.11%。

1个月以后，成都诞生新的楼面地王。3月11日，招商蛇口以31700元/平方米的价格竞得高新区桂溪街道铜牌村63.88亩宅地。

这是成都历史上第一个地价破3万元的宅地。拍卖当天，中铁建、招商、中旅、华发、华润、越秀、中海、绿城等11家品牌房企齐聚，经过132轮竞价，最终该地块溢价70.4%成交，成为成都新地王。

16天以后，成都地价天花板再次被刷新。3月27日，建发房产以总价33.47亿元拿下金融城三期H10地块，成交楼面价41200元/平方米。

这场土拍吸引了中旅、华润、仁和、招商、建发、金茂统建、华发、远达、交子金控、中海等10家品牌房企参与，现场竞价213轮，拍卖时间长达1小时20分钟左右。最终，成为成都首宗地价破4万的地块，其溢价率被推至106%，为近年来成都最为激烈的一场土地拍卖。

记者统计发现，2025年开年以来，成都主城区成交宅地24宗，其中溢价成交15宗，占比62%，分布于锦江区、青羊区、成华区、高新区和双流区等多个区域。

不少受访人士表示，成都土地交易市场升温明显，多区域地价与溢价率攀升，表明以前的板块逻辑正在被供需逻辑取代。

克而瑞数据显示，截至4月23日，大成都地区新房住宅供销比>1的区域仅有高新区、双流区、彭州市和金堂县。加上2025年成都主城区宅地供地计划仅有460公顷（含保障房），比2024年减少了35.2%。

“不管之前的地块和项目怎么定价，随着供应量减少，现在的地块和新房就是要值这么多钱。”长期研究成都楼市的专家王巍如是表示。

记者注意到，4月24日开盘的金牛西派御府推出176套建筑面积143平方米和建筑面积180平方米的小高层，在售均价32005元/平方米，已全部售罄。但这宗在2024年7月17日被眉山发展竞得的纯宅地，成交楼面价仅为16200元/平方米。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，市场预期改善，成都房地产市场整体呈现回稳态势，购房者信心增强，房企对市场预期看好，投资意愿增强，两者是相辅相成的。

四川中原地产研究院院长吴江认为，一季度成都楼市回暖明显，激活新房成交的同时，房企现金流有所改善，补库存需求随之上升。目前，成都楼市已经从止跌回稳逐步迈向现在的企稳回升。

成都土拍引发全川关注

在这股热潮中，华润、招商、华发&锦江统建和绿城等传统品牌房企成功补仓。一些新面孔和久未露面的老面孔在成都土地拍卖市场表现同样抢眼。

2025年3月11日，新面孔四川中昕资产第二次亮相成都土拍市场，便以19500元/平方米竞得崔家店14亩住宅地块，溢价率39.29%。

记者注意到，四川中昕资产曾在2025年1月17日新增一笔对外投资。当天四川中昕资产投资比例99%、认缴出资额990万元，成立了成都中昕壹号置地有限公司。此后成都中昕壹号置地有限公司迅速在土拍市场现身，先后参与了1月槐树店地块的竞拍和3月崔家店地块的竞拍。就在夺下崔家店14亩住宅地块后不久，成都中昕壹号置地有限公司便与贝好家达成合作协议，贝好家将为该项目提供包含产品定位和初步设计管理在内的C2M产品定位方案服务。

从成立项目公司到拿地，再到敲定项目合作方，不到3个月的时间，四川中昕资产显然有备而来。

同时，时隔三年，华添地产再次现身成都土拍市场。2025年3月28日，华添地产溢价30%以24700元/平方米的价格竞得成都市青羊区一宗13亩纯宅地，打破成都一环内21100元/平方米的地价纪录。

2025年4月22日，在成都仅有宽窄学府、清源金沙里等项目的四川联投补仓成功，溢价33.1%摘得郫都&金牛21亩地块，成交价9250元/平方米。

吴江表示，成都市人口长期处于净流入状态，随着新一线城市首位度提升，被房企长期看好。目前成都的房价水平从全国来看，仅排在第15名左右，证明成都房地产市场还有继续向上空间。同时，成都也迎来政策松绑预期，限价放宽（允许品质溢价）、土拍规划优化（取消竞配建），进一步刺激房企拿地的积极性。

成都土拍市场的火热也吸引到不少川内本土房企的关注。

曾在成都市温江区开发住宅项目的广元市宏图企业管理有限公司董事长马宁表示，这波成都土拍掀起的热潮，也印证了公司此前对人、财、物向中心城市聚集的判断。“在人口从农村走向城市后，人口迁移最显著的特征是向中心城市靠拢。成都是西南片区的核心城市，如果能到成都及成都周边区域发展，在下一步的经济发展过程里，房企就能抢占更好的发展平台。”马宁告诉记者，成都地价最高已达41200元/平方米，表明当前的客户群体发生巨大变化。现在的客户从对价格敏感逐步转变为对地段、对品质敏感。

基于此，马宁判断核心城市的非核心区域并没有较强的溢价能力。作为房企，他会长期关注成都市场，但会慎重以土拍的方式进入成都一二圈层。“中心城区的门槛已经很高了，现阶段我们更多会考虑通过二级市场，和已经有土地的公司进行合作开发。”马宁向记者表示。

另一位不愿具名的四川房企负责人认为，虽然进入成都主城的门槛越来越高，但为了集团长期健康发展，经过准确研判，公司还是有信心在成都主城的核心位置拿地。同时，也会在成都的一二圈层积极寻找合作项目。

地价上升，必将带动房价上涨。严跃进认为，从城市角度看，成都也需要提供更为灵活的购房金融政策支持。比如加快推进保障性租赁住房建设、推出“低首付、低利息、低月供、宽期限”的特色化个人住房金融产品，更好地满足购房群体多元化信贷需求。

贝壳研究院西南分院院长孙堃表示，目前成都土地端多元化的局面，充分说明成都房地产市场“稳中求进，包容万象”的局面，城市多主体供给、多渠道保障、政策有叠加、产品无死角，从租住到购买，从刚需到改善，租赁补贴、保租房、市场化租赁、保障性住房、二手房、改善型新规商品房等各种类型的产品线健全完善，共同组成完整的成都市房地产市场。