|中房报记者 苗野 | 北京报道

北京798艺术区、上海8号桥、深圳南海意库、广州红砖厂，一批批经典之作的涌现，让市场看到了城市更新的潜力。在房地产行业从新增市场向存量市场转型过程中，以重点中心城市核心区域为主的城市更新，正成为房地产市场未来10年乃至更长时间的一个新风口。

公开数据显示，国内市场存在着大量老旧资产，总规模预估达200万亿平方米，并急需通过改造升级重新焕发价值。尤其在上海、北京、深圳等重点城市，城市更新的浪潮已然掀起，并可能带来蔚为可观的机遇与价值。

12月4日至5日，由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。在主题为“延续空间生命，复兴岁月文明，致敬城市更新匠人匠心”分论坛上，来自城市更新领域的专家、学者、企业家们展开了一场头脑风暴，分别用创新的设计思维和运营方式，围绕城市更新和旧楼改造碰撞出转型、资本“加速器”、城市消费升级以及各方资源合作的中国城市新发展样本。

陈方勇：城市更新不是赚快钱生意

中国城市更新论坛秘书长、城智更新研究院院长陈方勇

中国城市更新论坛秘书长、城智更新研究院院长陈方勇表示，“城市更新不是赚钱的生意，更不是赚快钱的生意”。他认为，做城市更新要让企业有利可图才是市场化行为，只有实现共赢，才会持续下去，“让城市留住记忆，让更新创造价值。”

40余年经济大发展与繁荣，到了2019年中国城镇化率已接近60%。对此，陈方勇认为，这个数字会慢慢放缓，中国能城镇化的地方基本都城镇化了；与城镇化率相关的第二个数据是人口，“中国今年新出生人口有史以来降到1100万，这个数字甚至低于1949年水平，说明中国人口红利已经一去不复返，很难回到原来的人口红利高峰期”。

还有一个数字也要关注，就是GDP增速。陈方勇说，今年经济增长或继续下降，快增长的时代离我们越来越远，“我们只能接受现实，只能接受存量。这些是我们讨论城市更新的大前提。”

中国城市更新可以分成三类，一类如深圳的城市更新，它很像开发逻辑，广州和深圳所有的公司都有城市更新事业部，如龙湖和万科在广州的分公司叫做广州城市更新事业部，这其实是一种拿地手段；凯德也曾表示要拿地只能做城市更新，“虽然深圳比较特殊，但我个人认为这样不能长久。”

更主流的城市更新其实是综合整治。陈方勇认为中国最接近于传统欧美意义上的城市更新只有上海，有退出路径，有好的交易市场，有好的融资环境，也有好的政策支持。为什么黑石和凯德不去深圳和北京买楼却到上海买楼，因为国际资本认为在那里能实现退出，无非是时间长短而已，我把这个叫做资管逻辑，能明确地知道用什么样的价格买进。用黑石的话说就是——买、运营、退出。

还有一类旧改有些混改的意思，既要借助政策的东风，又要企业找到微妙的盈利点，如加个电梯，做一个共享空间，可能赚的是一些小点，但这个点恰恰是未来主流的趋势。中国整个城市和整个地产业遇到最大的问题就是未来巨量的存量怎么激活？靠什么激活？如果不能让老旧小区活起来，就不要再进入城市更新这个市场了。

王伟：中国城市更新要遵循“自组织”和“他组织”逻辑

中央财经大学城市管理系主任、中国城市规划学会城乡规划实施学术委员、教授王伟

“希望我们用一种古昔的阅历还一种不惑的心态，用而立的拼搏谋地产行业青年的未来，这是非常重要的一种状态。我们要思考城市的命运，认知我们是为谁而更新。同时要理解中国的语境，转型更新的范式。”中央财经大学城市管理系主任、中国城市规划学会城乡规划实施学术委员、教授王伟表示，实际上，城市更新这个词是一个舶来的概念，并不是中国的原创。最后我们要创新更新的方略，探寻升维的路径。

王伟说，我提出了一个中国城市命运天平的模型，重点就是人口、住房、财经三个维度。一边是人口，一边是住房，会决定这个城市发展的动力、发展的潜力和发展的压力。追求人力资本与社会资本的增值，多元复合的城市功能，吸引和孕育多元的人才，引人和育人是城市更新非常重要的两个支柱，这就带来了地产和更新模式要用一些非地产化的思维去看待今天。

一个范式转型是什么？迈向一个治理型的城市更新，也就是治理视角下的城市更新强调的是众人关于未来对各类资源再利用的共识，在失控维度的最优化安排与最大化实现。如果今天以一种初心去看待我们的开发行为，确实应该回到“房子是用来住的，城市也是用来住的”初心。

中国的城市更新方略之术，一方面要去理解这个城市和区域所发展的自组织的规律逻辑，即能够通过各种数据进行一种规矩的发现和呈现；另外是他组织的逻辑，以人民为中心，以善谋策的态度寻找更新的方案、办法和设计。“时代是出卷人，人民是阅卷人，政府和市场都是答卷人，只有知大事而可以觅真机。”

城市更新的方略第一条就是人本，这和当前整个中央精神必须高度契合，以人民为中心，去理解人民的需求、人的行为，同时还能为人创造价值，不是赚一把就走的心态。第二要有耦合协同的方略，能够推动人和产业，人和城市以及产业和城市之间的协同，其中涉及要素、主体、环境三个重要维度。第三个方略是要知道功能叠加，功能实际上可以不断去复合。第五个方略，底线、竞争、可持续，即底部约束方略，要认识到一个城市发展有底线约束和高线目标。第六个方略，植入多样方略，要相信所植入的是多样的生态，要寻求更新项目和周边的共生、联动以及由项目能够孵化出的各种可能性和机会。第七个方略为时空配置方略，今天的城市更新很复杂，如同一盘残棋，要对位置、密度、可达性有很好的理解。第八个方略是触媒，任何一个项目，不管规模大小，应该像一个触媒一样，能够形成裂变，推动城市的自循环。第九个方略是创新、转型和跨越，5G到来后会有很多信息化城市的策略，能够按照弯道超车的思维去看待城市更新改造对于开发也很关键。第十个方略即有效的调控方略，任何一个城市更新，绝对不能就项目论项目，就区块论区块，就局部乱局部，一定要站在城市整体发展的战略格局去认知，同时要对资源进行精明的测算和核算，最终实现经济、社会和生态、文化多元利益和多元价值之下的平衡。

陶红兵：城市更新的存量市场会成为主赛道

愿景集团董事长陶红兵

愿景集团董事长陶红兵表示，近40年来，房地产行业基本以增量开发为主流生态，这种格局已然发生变化。现在房地产增量市场逐步成为过去，2018年和2019年是房地产开发增量市场的顶峰，将来开发的面积会逐步趋向于下降，逐步像欧美国家一样，增量在开发市场中只有10%份额，90%是城市更新。

在新的存量房时代，城市更新有三种模式，一是拆除重建，很多地方都在走这个模式，把老旧小区拆掉，重新规划，重新建设，居民异地安置，再回迁。二是整个小区无法拆迁，可能要对一部分危旧楼做原拆原建。还有一种是不拆，做综合治理。

三种模式中以后两种为主，第一种是开发商做的事，和政府一起做老旧楼的拆迁。如大部分楼没有电梯、物业管理等公共设施。未来中国的一线二线城市，开发商如果想转型，或者有社会资本机构进入这个赛道，做增量可能找不到市场空间，但是做存量是一个巨大的市场。

所谓的城市更新，就是通过一些核心资产，并购改造获取收益，然后把这些收益再投入到需要长期运营的老旧小区改造的项目里来。“这是我们给愿景企业定位的城市更新长短期结合的盈利路子，因为没有短期大项目的盈利，你很难长期持续地投入，没有那些长期持有性的运营收入，这个企业就和开发商一样，未来卖掉退出就结束了，不断要找下一个项目，而那些项目都是机会型。”

深圳的城市更新就应该叫旧改，这两年深圳的城市更新增加了一些综合改造，增加了一些老小区改造的内容，但核心，包括深圳的开发商，就认为是旧改。我觉得全国最不应该做城市更新的就是深圳，你是一个中国最年轻的城市，哪有什么上世纪80年代以前的房子，你做城市更新，别的城市更需要，所以我觉得他们还是旧改，就是旧村改造，不是老旧小区，还有旧厂房，这是他们的核心，而这些是要推倒重来，只不过现在发现代价太大，而且影响深圳的竞争力，所以老村还是要保留，但老厂还是要拆除重建，因为没价值。

冯少华：首钢百余人的骨干团队干了百亿规模的事

北京首钢建设投资有限公司规划设计部部长冯少华

北京首钢建设投资有限公司规划设计部部长冯少华表示，对于新首钢园区，北京城市总体规划定位是传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地，要加强工业遗存保护利用，重点建设首钢老工业区北区，打造国家体育产业示范区。石景山分区规划里也提到要全面支撑新首钢的建设，强化对新首钢高端产业综合服务区的支撑，推动文化、生态、产业和活力复兴，着重建设首都城市复兴新地标。“我觉得特别契合这次论坛的主题，延续空间生命，复兴岁月文明。”

另外，四方面的复兴是对首钢园区提出的发展要求。文化复兴方面，要注重保护延续老工业文化脉络，核心区要进行保护式修复，风貌传承区进行生长式修复，其他区域整体协调。生态复兴方面，首钢园区有石景山公园、绿轴、群明湖、秀池，西侧紧邻永定河，生态还是比较丰富的。产业复兴方面，重点发展三方面的产业，主要聚焦三个细分产业，体育+、数字智能还有文化创意，培育三种产业生态。活力复兴方面，目前正在着力打造做新首钢国际人才社区。

首钢的五大发展优势包括：一是实施主体唯一，首钢是开发建设的唯一主体，保证了规划建设的统一性，从规划、设计、建设、招商、运营全部是首钢来操盘；二是区位优势，首钢园区地处长安街西沿长线，正在建设的M11线西段途经园区并设有北辛安路、首钢两站；三是山水等生态方面的资源比较丰富；四是工业风貌独特，如高炉、转运站、焦炉等，有很多有特色的工业元素；五是借助冬奥窗口契机，2018年6月份，首钢成为北京2022年冬奥会和冬残奥会的官方城市更新服务合作伙伴。

首钢建投的团队仅有百余人，但是现在干的是百亿元规模以上的事儿，人均产值很高，希望未来有更多的机会做好城市更新。“从我们的愿景来讲，希望打造城市复兴新地标，智造未来。对内做的是园区开发、产业招商运营等改造升级，对外是努力打造成拥有未来城市战略视角的城市更新服务商。”

曹邵鸣：市场化城市更新基金只有深圳做到

深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣

深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣表示，房地产的城市更新是一个大趋势，存量资产的盘活、运营、管理和价值提升，是城市更新的核心命题。如果要把城市更新从区域上做一个划分，国内的城市更新可以分为深圳的城市更新和其他城市的城市更新，因为深圳非常特殊。

2019年是《深圳市城市更新办法》颁布十周年，在几百个政策文件的支持下以及过去十年的反复实践中，深圳现在已经形成了一个完全体系化、生态化城市更新的生态圈，并且形成了自己独有的术语体系和操作模式，有力推动了城市更新往纵深发展。城市更新的投融资是整个城市更新推进过程中非常核心的内容，而完全市场化的城市更新基金（拆除重建）只有深圳大规模开展。

为什么只有深圳有大规模、市场化的城市更新基金？曹邵鸣从基金退出的角度总结了三个因素：一是深圳有发达的房地产市场，是典型的地少人多，经济密度非常大的城市，优质的城市更新项目非常稀缺。二是深圳有市场化的更新政策，这是最核心的一点。房地产市场很发达，融资体系很发达，北京、上海、广州都有，而只有深圳有一个市场化的更新政策。深圳的旧改，拆完土地可以协议出让，一二级联动，而且深圳利用特区立法权，法规明确规定了一套权利主体的认定机制，而且地价款协议出让，相比招拍挂非常便宜，极大激发了市场活力。三是深圳有一个多层次的融资体系，现在基本上已经形成了民间借贷、基金融资和银行贷款的融资生态圈，每一个资金提供方在融资链条上都有价值。

这是个完整的投融资模式。深圳的城市更新周期很长，常见的是5-8年，但在项目推进过程中，价值逐步释放，不同的金融机构，按照其风险偏好都有自己作用。开发商前期通过自筹资金或民间借贷锁定项目，中期基金介入，后期就是银行，这是一个接力棒的游戏，是深圳城市更新投融资非常核心的一点。

基金与银行在深圳旧改中的关系很微妙。2016年、2017年的时候深圳的银行放贷很猛，很多立项阶段的项目银行就敢放款（通过表外），基金的生存空间比较小。2018年资管新规一出来，银行的表外资金全面收缩，且对更新项目的准入门槛大大提高，好多人就找到基金，基金的业务机会一下子变得很多，这是一个此消彼涨的过程，也是整个深圳城市更新投融资领域比较典型的特征。

耿延良：企业把握城市更新的机会要靠长期持续经营能力

中国房协城市更新研究中心主任耿延良

中国房协城市更新研究中心主任耿延良表示，历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%、80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。中国的城镇化率也从前几年56%发展到今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。

很多人对城市更新，尤其是对旧改，对深圳有一些误解。深圳城市更新不仅仅是拆除重建，事实上最早的城市更新有三种模式，现在增加到四五种模式，拆除重建只是一方面，而且现在的大方向是严禁大拆大建，要大统一规划，逐步实施并举，这是深圳城市更新的定位。

存量改造对企业来说是机会也是挑战，虽然机会多，但城市更新不像传统的竞地开发靠快速周转实现企业目标，企业要把握住城市更新的机会，就需要靠内功，即长期持续经营的能力。

白羽：中国城市更新与共享办公都是产业更新

星库空间创始人兼CEO白羽

星库空间创始人兼CEO白羽表示，中国的城市更新也好、共享办公也好，底层就是产业更新。共享办公这四个字下面有非常细分的商业模式的演化，wework会选择更有创意的空间，这是国外的逻辑，中国实际上长期还处在城镇化和产业化的进程中。2016年wework进入中国的时候，他没有看到自由工作者的趋势，反而是新经济企业冒出来。

从这个逻辑倒推，可以看到wework这几年在中国大量吸纳甲级写字楼，正好踩入中国的反周期。“我们始终在想中国新冒出来的小企业到底需要什么，他们在中国的比例，比重实际上还在不断的发展过程中。”因此，星库空间关注的物业不限于甲级写字楼，而是从产业园区到倒闭的商业，甚至特殊性质产能的用房，这些东西在中国的存量资产中的比重特别高。“我们从微观的小单元的办公空间入手，目的就是希望通过软硬件的升级加上数据系统的升级，让它能够匹配这些新经济企业的需要。”

截至目前，星库空间是在国内少数既在北京、上海一线城市展开业务，又在三四线城市有布局的共享办公企业。“其实这是做连锁的忌讳，但是我们截止到上个月做到了全国20多个项目整体盈利，我个人感觉这是蛮难的一件事情，特别是在现在的经济环境之下。”白羽认为，盈利的核心在于资产端做到高性价比，客户端要把握住客户的需求，资产端和客户端之间有无数联系的可能，找对一个联线，这个生意一定可以发展盈利，并且做大。

朱嵬：城市更新难在融资和政策流程

平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬

平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬表示，城市更新项目目前来讲确实面临融资难题，主要体现在前期。一般来讲房地产融资要么是土地，项目公司股权或上级母公司的担保，通常城市更新的初级阶段这些都没有，因为土地还没有拆出来，有可能立项刚过，深圳城市更新有一个非常典型的分界点即四会是否过完，通常情况下，四会没过，和政府的协议没签完，和村民的安置协议也没签好，这种情况下金融机构确实很难介入。

目前来讲，从深圳区域的城市旧改来说，比较好的方式基金+银行，共同服务旧改的运营商。可以这么理解，基金是天使轮的，银行可以从B轮参与，投什么？可以给旧改贷款，用于拆迁，补偿安置，过渡期的租金补偿。我们有一些要求，比如说村民的签约率达到90%，拆迁形象进度达到80%以上等等一些硬性标准，当然这是风险控制措施。

再往后比较顺畅了，当你整体拆完，有进度之后，出了地面，三证齐全，到四证的时候就可以申请开发贷款了，后期有销售回笼，我们还可以做尾款的证券化，配合起来服务旧改的开发商。平安集团和平安银行一直在民生普惠这一块有大量的资金和投入，同时积极参与深圳及大湾区区域的旧改及更新项目。

周婷：城市更新需要有多元化业态承载

北京首钢建设投资有限公司高级工程师周婷

北京首钢建设投资有限公司高级工程师周婷表示，城市更新中老工业区的更新会是北京城市发展的里程碑事件，但其情况复杂，在这个复杂系统中，首钢企业作为单一开发主体最关键。

在市场机制下，企业本身活力的需求会使更新的动力更足。工业区有大量的工业色彩需要保留，必须要发挥它的价值最大化，可以有古博物馆，但不能都是博物馆；肯定会有工业公园，但不能全部都是公园；这里需要业态的多元化，因为体量本身也足够承载多元化，所以城市的活力就出现了。

首钢的单一主体，从机制上保证了我们是从前期的策划到规划设计，到工程实施再到运营管理，是整体全链条一体化的管控，从机制上保证了是一张蓝图绘到底。首钢从2005年就开始搬迁，花了十多年做规划。现在首钢受关注，这是十年磨一剑的成果。