城市与区域治理研究院 苏志勇/文

中央经济工作会议于12月10日至11日在京召开。针对房地产市场，会议明确：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。“着力稳定房地产市场”成为2026年房地产发展的首要任务。

从此前强调“止跌回稳”，到本次会议定调“着力稳定”，标志着行业政策思路发生了深刻转变，其核心是从短期的“止跌回稳”过渡到中长期的“稳定市场”，并为房地产市场勾勒出一条清晰的路径：短期内通过精准施策稳定市场，中期依靠城市更新和要素改革激发活力，长期则通过构建新发展模式实现高质量发展。

一、从“止跌回稳”到“着力稳定”的新逻辑

对比2024年和2025年中央经济工作会议可以看出，有关房地产的政策基调、策略和侧重点都发生了显著且富有深意的变化。在政策基调上，2024年定调是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，今年的定调则是“着力稳定房地产市场”。核心策略上，2024年重点在需求端刺激，重在释放刚性和改善性住房需求；今年的核心策略重点在供需双侧管理，即因城施策控增量、去库存、优供给。

从短期策略上看，多措并举稳定市场是2026年的首要目标。具体路径上：一是因城施策控增量、去库存、优供给。各地将根据实际库存情况，严格控制新增住宅用地供应，同时将政策重心放在盘活现有存量房上，例如鼓励地方政府或国企收购存量商品房并将其转化为保障性住房，实现去库存、保民生的双重目标。二是激活合理住房需求。一方面制约合理住房需求的政策将加速退出，另一方面继续通过降低贷款利率、住房补贴、税收优惠等措施降低购房成本。

从中期策略上看，城市更新与要素改革将成为重要驱动力。会议将城市更新的表述从“大力实施”升级为“高质量推进”，标志着其成为连接短期稳市场与长期构建新模式的关键引擎。高质量推进城市更新，不仅旨在改善居民居住条件，更能直接消化存量商品房，并通过配套基础设施建设释放新的住房需求，形成“更新—配套—需求释放”的良性循环。拓展要素市场化改革则是一项深层次的制度变革。例如通过打破土地、资本等要素流动的壁垒，为存量资产盘活和房企转型发展提供坚实的制度基础。包括建立工业用地转居住用地的市场化机制，推动闲置商办项目改造为保障性租赁住房等。

从长期策略看，构建房地产发展新模式是实现行业健康发展的根本。供给端，有序推动“好房子”建设成为新模式的重要一环。未来房地产的竞争将不再是规模和速度的竞争，而是品质和服务的竞争，行业将聚焦于打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅，以满足人民群众从“有没有”到“好不好”的住房需求转变。制度端，深化基础性制度改革。新模式的构建涉及商品房开发、融资、销售（如预售制改革）等一系列基础性制度的完善。目标是建立“人房地钱”要素联动的新机制，从源头上实现供需平衡，避免市场大起大落。

中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”框架之下，表明“稳定市场”必须与“化解风险”同步推进，政策措施相互支撑。会议提出“收购存量商品房用作保障性住房”，一方面能直接帮助房企快速回笼资金，缓解流动性压力，另一方面又增加了保障性住房供应，实现了“去库存”与“保民生”的双赢。“白名单”制度则是另一项协同工具。银行对符合条件的项目实施融资支持，既是通过“保交房”稳定购房者信心，释放合理住房需求，也是通过维持项目正常运转来避免房企风险的进一步恶化，起到了稳定市场与化解风险的双重目标。

二、供需平衡的九字方针：控增量、去库存、优供给

因城施策控增量、去库存、优供给，是2026年稳定房地产市场的核心思路。“控增量”旨在从源头上减少新开工和土地供应，避免供需失衡加剧；“去库存”旨在多管齐下消化现有商品房库存，缓解房企现金流压力；“优供给”旨在提升住房品质，以高质量供给激活和创造新需求。因城施策，则意味着将赋予地方政府更大的调控自主权，地方政府可根据本地区人口状况、库存情况和住房需求等因素实施精准调控。

“控增量”的核心是建立“人房地钱”要素联动机制，根据市场需求精准调节土地和新房供应，避免形成新的库存积压。近年来，自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制，要求因城施策安排住宅用地供应，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。这一政策对平衡市场供需、稳定房地产市场起到了重要作用。长远来看，各地正在编制“十五五”住房发展规划，核心是 “以人定房、以房定地、以地钱”。这意味着未来住房和土地供应计划将更紧密地与人口流入趋势、产业布局相匹配，从规划层面实现供需动态平衡。

“去库存”是稳定市场最为紧迫的任务，需要更为丰富的政策工具支持。一是进一步强化政府收储。本次中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这也成为2026年房地产去库存的重要手段。二是继续加大金融工具支持力度。此前央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，政策已优化为央行对商业银行的再贷款支持比例可达100%，2026年有望进一步提高再贷款和地方债额度，用以支持收购存量商品房作用保障性住房。三是激活市场交易。各地还将继续通过鼓励“以旧换新”、在城中村改造中推广“房票”安置等方式，创造新的购房需求，直接消化存量商品房。

“优供给”重在通过提升产品品质和服务水平，满足市场的高品质需求。“好房子”建设成为优供给的重要抓手。此前的“十五五”规划建议提出，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。此次中央经济工作会议将“好房子”建设的表述调整为“有序推动”，意味着方向更清晰，更注重规范引领。今年5月，新版《住房项目规范》已经落地实施，与“好房子”相关的一系列标准体系正在加速完善。在新版标准体系引领之下，未来房地产市场竞争将从规模竞争转向品质竞争。

“控增量、去库存、优供给”是一套环环相扣的组合拳：“控增量”是前提，防止问题恶化；“去库存”是当务之急，化解当前风险；“优供给”是长远之策，决定行业未来。这套系统性方案旨在推动房地产市场告别过去高周转、高杠杆的旧模式，转向以存量运营、品质提升和精细化管理为特征的新阶段。

三、住房公积金制度改革值得期待

住房公积金制度是稳定房地产市场的重要政策工具。中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”列入重点任务，标志着这一制度将从支持基本住房消费，向助力构建房地产发展新模式、推动“好房子”建设全面升级。

2020年5月国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中就曾提出改革住房公积金制度，近年来各地也在通过优化住房公积金制度，为稳定房地产市场助力。根据中指院监测，2025 年以来，全国各地出台的公积金政策超260条，包括扩大住房公积金覆盖范围、放宽使用条件、提升公积金使用额度、允许跨区域使用等方面。但目前住房公积金制度还仅仅停留在地方层面的小范围政策优化，下一步有望实现更高层级、更深入的制度改革。

目前我国住房公积金制度存在覆盖面窄、使用场景单一、业务办理复杂、资金存在区域性旱涝不均等问题。针对这些问题，大致可以从四个方面的改革方向入手。

一是扩大公积金制度覆盖面，实现“愿缴尽缴”。改革的关键是将制度保障范围从传统用人单位，有序扩展至个体工商户、自由职业者、灵活就业人员。目前一些地方正在探索“自愿缴存、灵活存取、权益匹配”的新机制。通过强化政策引导，稳步提高非公有制企业和灵活就业人群的缴存覆盖面。

二是拓展使用场景，支持“住有所居”。住房公积金不仅用于购买住房，也要支持租赁住房消费。进一步完善租房提取公积金政策，推行“按月委托提取”或“租金直付”模式，使住房公积金成为新市民、青年人解决住房问题的重要依靠。支持购房与住房改善，措施包括支持提取公积金支付购房首付款，积极推行“商转公”贷款和“带押过户”模式，降低购房成本。此外，公积金使用场景还可以延伸至支持老旧小区改造、加装电梯、支付物业费等住房相关消费，形成对居民从买到住的全链条支持。

三是提升统筹层级，促进“互通互认”。为破解公积金资金在部分城市“沉睡”而在另一个城市“吃紧”的区域性失衡难题，一个重要的改革方向使提升统筹层级，研究在都市圈或城市群内实现资金调剂余缺的机制，让资金跟随缴存人流动，更高效地支持跨城安居。同时持续深化“跨省通办”服务，简化异地业务办理流程，更好地服务人口流动。

四是筑牢资金安全防线。加强对公积金从缴存到使用的全流程监管，强化从楼盘准入、贷款审批到贷后管理的全链条风险控制，严控逾期贷款。严格执行网络安全等级保护制度，落实数据分类分级保护，确保网络数据和个人信息安全。在保障安全的前提下，探索稳健的资金运营模式，实现资金的保值增值。

机构观点

广开首席产业研究院连平：

稳定房地产市场，既要防范和化解房企的流动性风险，增强其持续经营能力，也要降低购房者的财务与市场风险，降低银行贷款不良率。中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的要求，即是要在政府、银行、房企及上下游产业链、居民等多方面出台针对性措施。

在控增量方面，将持续优化土地供应节奏，科学审批新开发楼盘项目，合理调控房屋供给。在去库存方面，运用专项债资金合理实施土地收储，调控存量商品房收购转化为保障性住房的规模。在优供给方面，有序推动“好房子”建设，制定绿色、智慧、舒适的住宅建设标准，推广装配式建筑与智能建造技术，提高房屋建筑质量，更好地满足居民改善性住房需求；探索建立“好房子”项目白名单，给予更低的开发贷利率和个人购房贷款利率等优惠政策。在房企经营方面，加快构建房地产发展新模式，推行房住不炒、租售并举、品质提升，鼓励房企稳健经营；同时探索设立房地产稳定基金，支持房企并购重组。在购房需求方面，可考虑进一步下调房贷利率与公积金贷款利率，调升公积金贷款额度上限；因地制宜推行“房票安置”“以旧换新”、降低税费等政策，以刺激居民购房需求。

西京研究院赵建：

提到房地产，还是防风险、控增量、优存量的思路。今天房地产的主要矛盾是房价调整过快、二手房挂牌量过多与市场需求仍然偏弱的矛盾，供需出现严重不平衡，特别需要房地产市场的“做市商”，以调整失灵的市场。中央经济工作会议也提到了地方政府收储做公租房，接下来应该会有大动作。比如很多地方可能会加大收购断供房力度，推出房地产的“以旧换新”。但还是一个老问题：钱从哪里来？还是需要中央专项基金的支持。

富安达基金郑良海：

着力稳定房地产市场依然是2026年经济工作重点任务之一，房地产是国民经济支柱行业，关系千家万户，其过长的产业链条，也成为国内需求的关键带动。然而近些年房地产投资的持续下滑、市场的持续调整，买房意愿不强等制约着房地产市场的企稳。2024年6月7日，国务院常务会议提出“充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。中央经济工作会议再度提出房地产“去库存”，表明化解当前地产库存压力将是2026年房地产工作的主要内容之一，同时通过“好房子”建设优化供给，鼓励“市场+保障”的供应体系，加大“存量商品房重点用于保障性住房”的收储力度，将有助于房地产市场实现平稳健康发展，以及房地产发展新模式的构建。