已建好的项目一期2号楼 图片来源：吴若凡/摄

吴若凡 中房报记者 苗野 北京千岛湖报道

“我们明明是正常交付的项目，没有烂尾，却突然成了保交房项目。”金华新世纪建设集团（以下简称新世纪建设）相关负责人陈平说。

他说的项目名为香里湾度假村，在浙江省淳安县千岛湖高铁站与县城之间，曾被当地寄予厚望，而今却陷入舆论漩涡。

这个宣称“正常交付”的项目，在施工单位未参与的情况下，以“保交房”名义完成竣工验收备案，且被指存在竣工备案验收图纸与实际施工图纸不符、超规划建设等多项违规问题，暴露出一场因工程款纠纷引发的复杂争议。

就相关争议，中房报记者就此展开调查。

工程款纠纷埋下隐患

千岛湖“香里湾”项目地处浙江省淳安县，由杭州圣域嘉房地产开发有限公司（以下简称杭州圣域嘉）开发。项目紧邻千岛湖高铁站和淳安县城，位置优越。然而，这个看似光鲜亮丽的项目，却隐藏着诸多不为人知的纷争。

作为项目开发商，杭州圣域嘉于2020 年5月29日与新世纪建设签订了7600万余元的施工合同，约定由后者承建一期工程。

2020年9月，项目正式开工建设，2023年1月一期工程基本完工。

2023年初项目主体完工后，双方因分包工程进度、工程款支付等问题爆发矛盾。

新世纪建设相关负责人陈平告诉记者：“自2023年初，一期建筑完工后，公司便一直催促建设方杭州圣域嘉加快分包工程的进度并汇总相关技术资料，开发商以“销售不畅”为由拖延，双方在工期延误赔偿、付款节点等问题上分歧严重。截至目前圣域嘉也未完成。”

陈平指出，开发商另行分包工程，导致工程的整体竣工滞后。此外，“香里湾”项目一期在施工过程中，应开发商的要求，在施工时频繁进行工程设计变更，如地下室改扩建，导致了施工的延期。

2023年6月，新世纪建设正式发函催促验收未果。

根据施工合同，只有完成工程竣工验收，甲方才会支付相应工程款。

“由于分包工程进展缓慢，导致验收无法完成，我们垫资的款项迟迟未回笼。”陈平说，截至2024年初，开发商仍拖欠3500万余元工程款，导致施工方资金链承压。

由于双方始终无法达成一致，导致一期项目未按原计划于2023年12月底交付完工。

2024年3月19日，淳安县住房和城乡建设局（以下简称淳安县住建局）分别向新世纪建设和杭州圣域嘉发出风险告知函，告知函指出，住建局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。目前项目存在严重的逾期交房、退房风险；住建局要求相关公司及时办理项目竣工验收事宜，完成备案并交付。

绕过施工方的“容缺备案”

由于工期延误的补偿问题没有谈拢，香里湾项目迟迟未具备验收条件，双方就此僵持了近一年时间。

2024年7月，新世纪建设意外发现，开发商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整资料的情况下，通过“容缺备案”完成了项目验收。所谓容缺备案，本指非关键性材料暂缺时的特殊处理机制。

按正常流程，工程完工后，建筑施工工程验收需五方责任主体共同参与。施工单位完成施工并向建设单位提交竣工报告后，应由建设单位组织验收。但在此项目中，开发商绕过施工方，通过建设主管部门，联合设计单位、监理单位等单位进行验收。

陈平认为这是“走形式验收”。

原来，早在2024年4月28日，新世纪建设曾收到淳安县住建局的一份告知书，内容指：项目由于至今未竣工验收备案并交付，已构成房地产风险项目。

淳安县住建局在告知书中要求圣域嘉房产及时提交竣工验收备案资料，同时要求新世纪建设配合圣域嘉房地产在 2024 年5月10日前提供竣工验收资料并盖章，逾期未提供则建设单位委托鉴定机构出报告替代相关验收报告，实行“容缺备案”。

陈平告诉记者，他们曾针对这封告知书作了回复，认为“项目逾期”是建设方杭州圣域嘉不履行《建设工程施工合同》造成的。同时，新世纪建设认为，“香里湾”一期项目存在开发商擅自增建、改建等一系列情况，项目现状与经过审批的图纸(包括施工图纸、竣工图纸)有明显的不符。而增建、改建属于非法建设，在违章建设清除之前，任何验收行为均是非法的、无效的。施工方不可能对不属施工方建设部分的违法建筑进行验收盖章确认。

2024年7月11号，新世纪建设向淳安县规划和自然资源局（以下简称淳安县自规局）申请调取了项目竣工备案资料，发现此次竣工验收备案所依据的图纸与实际施工图纸存在显著差异。

新世纪建设工作人员调阅备案资料后发现，新世纪建设发现“千岛湖香里开元度假村”存在面积不一致问题，其中，地下室二层面积增加约2000平方米；验收面积、施工许可面积与开发商自认面积互不相符，涉嫌超规划开发。

陈平告诉记者，原始施工图纸未涵盖 2000 平方米面积，实际施工图纸虽新增该面积但开发商是否完成审批流程存疑。此外，部分违建由开发商自行分包建设，且未按规定履行图纸会审和规划变更审批程序。

2025年3月，新世纪建设举报开发商在竣工备案后对阳台镂空部分浇筑混凝土，淳安县综合行政执法局规划中队口头回复称拆除违建有安全风险，此后未出具书面处理意见。

针对 2000 平方米的多建面积，淳安县自规局称其属于项目规划许可的二期范围，二期核验需建设单位提交材料后方可进行。

淳安县自规局对2000平方米增建的回复

但上海华勤基信律师事务所张异律师指出，该区域实际由一期总包施工，应属一期合同范围，规划部门的解释难以信服。

北京金诉律师事务所主任王玉臣强调，违建认定应以原始规划文件为依据，超出审批范围即属违章建筑。

新世纪建设质疑监管部门在违建认定、规划审批环节存在偏向，为项目违规“开绿灯”。

就违章建筑和工程款纠纷等相关问题，记者向杭州圣域嘉相关负责人发去采访提纲，对方表示相关情况了解清楚后与记者联系，截至发稿，尚未收到回复。

“保交房”政策遭滥用质疑

争议核心在于“保交房”政策的适用边界，具体围绕新世纪建设与杭州圣域嘉的项目纠纷展开，暴露出房地产项目验收监管中的多重问题。新世纪建设指出，其负责的项目 2023 年已基本建成，仅需整改局部违建即可正常验收，不存在传统意义上因资金链断裂导致的烂尾风险，却被纳入“保交房”范畴；与此同时，正常开工的香里湾二期项目亦不存在“保交房”所需化解的资金链问题。

作为项目竣工验收备案负责方，淳安县住建局在验收中被指未严格执行相关法规，导致项目存在诸多违规问题。陈平指出，开发商在存在违章建筑、超规划开发等问题的情况下，仍通过“保交房”政策获得验收备案，损害购房者权益并破坏市场公平竞争环境。

住建局在给新世纪建设的回函中称因施工单位（新世纪建设）不配合导致工程资料缺失无法办理竣工验收，故启动容缺备案程序，但未具体说明法律依据，仅建议施工方“自行搜索《建筑法》和《建设工程质量管理条例》”。

淳安县住建局对竣工验收备案申请信息公开的回复

王玉臣律师认为，住建部门以“保交房”为由组织的验收并不合理，以保交房为名，为违章建筑大开绿灯，开了一个很坏的先例。

就违章建筑和“保交房”等相关问题，记者向淳安县住建局相关负责人发去采访提纲，对方表示会转给相关部门再做回复。

2025 年 3 月，圣域嘉房地产以“不配合提交竣工资料”起诉新世纪建设，指控其多次催告后仍拒绝履行提供备案资料的合同义务。该案已于2025年4月28日一审开庭，目前尚在审理中。

圣域嘉房地产在起诉书中称，新世纪建设拒绝配合验收，为避免逾期交房引发社会矛盾，其委托第三方整改工程并经检测鉴定合格后向住建局报告风险；2024年4月28日，住建局因新世纪建设拒不配合导致资料缺失将项目列为房地产风险项目，后在开发商承诺限期补交资料的前提下，于5月27日完成竣工验收备案。

纠纷暴露出房地产项目验收监管的多重漏洞：五方验收制度执行不到位、容缺备案机制被滥用、规划变更与违建处理程序模糊。业内人士指出，若“保交房”政策被异化为解决工程款纠纷的工具，可能对工程质量和市场秩序造成长远损害，单方面备案无法保证工程质量合规。

张异律师表示，住建部门应审慎尽到审批职责，正常工程设计变更流程应先将图纸报送规划部门审批，获批后再行施工，完成施工后要经过验收，方可备案；但此次事件中，开发商未经过工程设计变更审批流程就先行变更施工，程序上存在问题。

王玉臣律师强调，“保交房”须以遵循法律法规为前提，交房需通过规划验收（实际建成与审批一致），与工程款纠纷属独立法律关系，违建不能借政策“合法化”。

截稿前，淳安县住建部门未就违建认定和备案依据等核心问题作出回应。

（应受访者要求文中陈平为化名）