中房报记者 王少杰 天津 北京报道

一场关于“田园梦”的资本游戏，正在天津一些农村上演。

自2022年天津市出台闲置宅基地盘活政策后，蓟州区、武清区、北辰区、西青区、宁河区等地农村涌现出数十个徽派合院项目。

这些白墙黛瓦的建筑群打着“民宿”“康养”旗号，实则以19.8万元～55.8万元不等价格，向城市客群推销20～30年长期租赁权，甚至出现“交易鉴证=大红本”的概念偷换。

中国房地产报记者调查发现，部分项目存在用地性质模糊、租期突破法律限制、运营主体资质存疑等乱象，暴露出政策落地与资本逐利间的深层矛盾。

政策设计初衷希望通过“点状开发”“整村运营”激活乡村闲置集体资源，现实却出现背离：用途异化，多数项目主打“养老居住”，与乡村旅游关联度低；收益失衡，村民每年保底收益较低，而一套合院20年租金可达50万元，资本与农户的收益分配比例悬殊。

天津杨泗庄村二层共享民宿被指全部租出 图片来源：王少杰/摄

长租20年的“红本”谜局

伴随城镇化进程的加快，天津市大量农村人口向城市转移，不少（农房）宅基地因此闲置。这不仅浪费了宝贵的土地资源，也制约了农村经济的发展。

为了激活这些“沉睡”的资源，由天津市农业农村委员会主导的农村闲置宅基地流转用于民宿等文旅相关产业经营。此举的目的是盘活闲置资产，促进乡村旅游的发展。

但在天津市北辰区和武清区等地部分农村，有不少徽派合院项目并未从事民宿经营，而是以住宅名义对外寻求一次性长租。

在北辰区双口镇后丁庄村，房产中介人士崔迪的推销话术颇具代表性：“全屋徽派风，可私人订制，民水民电带菜地，比商品房便宜80%。”他展示的合院项目图册里，150平方米～560平方米的精装院落标注着“田园养老首选”，单套租金19.8万元起，签约即可统一办理天津农村产权交易所（以下简称“天津农交所”）的《闲置宅基地和闲置住宅（使用权）流转交易鉴证》（以下简称《交易鉴证》）。

这一长租房模式已在天津农村多点开花。记者了解到，除了北辰区前、后丁庄和平安庄等村外，武清区的大沙河、齐庄、后幼庄、鸭徐庄及上刘庄等村均有规模不等的徽派合院，纷纷以20年使用权为卖点进行转租、转让。这些院子普遍是跟当地村委会合作，并委托一家乡村旅游或房产中介公司负责统一运营。

在天津武清区，多位受访人士均向记者表示，他们近期到当地农村考察合院项目时，项目营销人员除了列举地段、价格和环境等优势外，还以可办理《交易鉴证》展示项目的规范和优越性。营销人员还以此向到访人员灌输：“项目能办‘大红本’即有实力、有潜力、有保障。”

所谓“大红本”指的是天津农交所为规范农村闲置房屋使用权租赁的交易，颁发的《交易鉴证》，从而确保交易的公开、公平、规范和高效进行。一度被业界视为在天津农村宅基地交易管理方面又一创新举措，倍受关注。

这份曾被视为规范流转的“红本”，如今却成了营销噱头。天津农交所相关负责人证实，交易鉴证办理已暂停数月，原因是部分项目将流转鉴证曲解为“产权证明”，甚至诱导承租人误以为拥有“宅基地产权”。在武清区鸭徐庄村，有房产中介人员近期仍以“半年拿证”为卖点，向到访消费者推销该村合院产品。

记者梳理发现，这些项目普遍存在“三重包装”：用徽派建筑营造“诗和远方”意象；借《交易鉴证》背书合法性；以“使用权转让”规避买卖禁令。但法律界人士指出，《民法典》规定租赁期限超20年部分无效，此类长租合同实质是“以租代售”，一旦项目方违约，承租人权益难以保障。

有业主因房屋利用率低欲转让 图片来源：王少杰/摄

民宿招牌下的30年长租

虽挂有民宿字样招牌，实质运营的却是长租房项目。

宁河区杨泗庄村的“共享民宿”项目，院子入口挂着“杨泗民宿”招牌，屋内却摆放着《长租协议》范本。置业顾问冯莉直言：“民宿是宣传需要，我们只做长租。”合同显示，业主需一次性支付32.8万元～55.8万元，换取“20年+10年”租期，而地块开发前实为菜园和沟渠。

公开信息显示，杨泗庄村共享民宿项目位于杨泗庄村南街北排北侧，2023年上半年，由杨泗庄村办企业天津市宁河区稻香文化旅游有限公司与陕西伍舟呈祥文化旅游开发有限公司联合开发启动。

彼时，杨泗庄村共享民宿上报审批名称为杨泗庄村特色农村体验项目，申报主体为杨泗庄村民委员会。项目计划投资3000万元，占地11000平方米，建筑面积约4500平方米，包含游客接待中心和游客管理中心，农家生活体验街，民俗风情商业街坊等。项目规划用地性质为村庄商业服务业设施用地，土地权属为村集体土地。

2024年10月31日，杨泗庄村委会主要负责人提及项目时表示，将分两期建设精品民宿及相关配套设施。其中一期计划建设特色民宿37套，目前16套已完成装修、对外营业，其他已完成主体施工。全部建成后，将以民宿消费带动特色旅游资源，成为集体增收、村民致富的新动力。

冯莉向记者表示，已营业的16套民宿为日租房，每套租金为500元/天，由杨泗庄村委会统一经营。这些民宿房源分布于杨泗庄村里，由当地村民闲置农房改造而成。与杨泗庄村共享民宿项目无关。她还称，37套徽派院子现已出租过半，其中建筑结构为二层的10套房源已全部租出。除收取租金外，每位民宿业主还需缴纳1300元/年的物业费。

这或许已触及政策红线：《天津市关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》明确，盘活对象应为“闲置农房和宅基地”，而杨泗庄村项目用地属腾退空地，性质为村庄商业服务业设施用地。

更值得关注的是，该项目申报主体虽为杨泗庄村委会，但实际运营方的实控权为民企。

“说是民宿，实际就是卖给城里人当别墅。”有当地村民透露，项目一期37套合院已有过半出租，部分业主因使用率低开始转手。这种“挂民宿卖长租”的模式，让原本服务乡村旅游的政策，异化为城市中产的“田园资产配置”。

天津常青藤国际艺术小镇内未完工的部分徽派小院 图片来源：王少杰/摄

艺术小镇变身“院子”市场

天津市常青藤国际艺术小镇（以下简称“艺术小镇”），同样上演着“文旅外壳、房产内核”的戏码。

艺术小镇位于天津市西青区精武镇西南侧的小卞庄村，紧邻独流减河。项目一期在保留小卞庄原有村落及人文特色的基础上，开发布局有12套大师工作室、咖啡厅、餐厅及57套徽派合院等建筑。其中，房屋编号为702～707的6套合院，经装修并命名为常青藤民宿，于2024年11月正式投入运营。

公开资料显示，艺术小镇整体分为艺术公社、大师工作室、艺术互动功能区、文旅生活区、农事田园区五大艺术栖居板块，形成集艺术创作、艺术体验、艺术生活与旅游度假相融合的文化聚集胜地。2021年10月11日，艺术小镇还被天津市文化和旅游局列入第三批天津市乡村旅游区（点）名单。

据知情者透露，这个被列入乡村旅游点的项目，开办民宿项目的57套徽派合院中仅6套用于民宿，其余皆以32万元～49.8万元价格长租20年。

接待处工作人员于强直言：“城里有房不如村里有院。”，目前徽派院子已出租20余套。

院子只租不售，源于艺术小镇土地权属归小卞庄村集体。小卞庄村委会主要负责人曾表示，2016年小卞庄全体村民先后分两批搬进精武示范小城镇还迁楼。2017年，遗留下来的闲散土地及237亩旧砖房被常青藤文化集团有限公司租用，规划建设艺术小镇。当地村民每年可从项目获得保底收益400万元。

虽然艺术小镇流转的是小卞庄村集体土地（含宅基地），但该小镇在签订农村院子租赁合同时，签约方仅为艺术小镇项目公司天津常青藤科技有限公司（以下简称“青藤科技”）与承租方。

工商登记显示，青藤科技注册资本100万元，2024年公司参保员工仅为2人。此外，自2023年以来，青藤科技控股股东海澜德（天津）产业园发展有限公司分别被列为失信被执行人和限制高消费企业。

对此，前述知情者担忧认为，合同里没有了村委会参与，承租方权益或难以有效保障。项目企业实力较弱及引发的多重风险，艺术小镇及长租院子前景堪忧。

“为加强艺术小镇运营风险防控，我们只允许艺术小镇投资方对外出租院子年限最长不超过5年。”小卞庄村委会主要负责人对记者说。

但在于强看来，艺术小镇持续稳健发展底气来自一份“三方协议”。他说，早在2017年，围绕艺术小镇选址落地，西青区精武镇政府、小卞庄村委会及常青藤文化集团有限公司共同签署项目合作开发协议，其中约定艺术小镇用（租）地期限50年。

矛盾在于土地性质,项目租用的237亩旧砖房地块，包含宅基地和集体建设用地，而《民法典》明确农村土地租赁最长20年。尽管村委会称已将50年租期拆分为“20+20+10”三段，但法律界人士指出，此类“抽屉协议”无法对抗强制性规定，超期部分自始无效。

更令人担忧的是，租赁合同仅由项目公司与承租人签署，村集体缺位可能导致后期维权困难。

小卞庄村委会主要负责人向记者表示，上述“三方协议”确实存在，但后来意识到问题，则通过补签改为第一阶段20年、第二阶段20年、第三阶段10年。

2024年7月，农业农村部组织召开农村政策通气视频会，重申了农村宅基地相关法律政策底线红线，即“一个不能、两个严禁、一个不得”——城里人到农村买宅基地的口子不能开；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房；不得违背农民意愿强制退出宅基地。

当徽派合院变成“农村商品房”，当政策红利异化为资本游戏，盘活的目的究竟是激活乡村产业，还是制造新的资产泡沫？

2024年12月，天津市农业农村委员会合作经济处组织北辰区、武清区农业农村部门、有关乡镇、村负责人和有关经营主体召开闲置农房盘活利用座谈会。明确要求，一是严格加强闲置农房租赁合同管理，城镇居民、社会资本等租赁农户住房居住或开展经营的，要严格遵守法律规定，租赁期限不得超过20年；二是规范农村宅基地审批和建房规划许可管理。

（应受访者要求，文中崔迪、冯莉、于强均为化名。）