中房报记者 向军 北京报道

经过4个多月以来的落实推进，专项债收储政策已进入密集发布阶段。5月14日，克而瑞研究中心发布报告称，截至5月13日，全国拟收储总规模达到3918亿元，涉及城市达到171个。“明确涉及收储住宅用地规模达到6565公顷，据测算，相当于为2025年楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超过2个月。”

今年1月10日，财政部表态“支持收购存量商品房用作保障性住房”。3月5日全国两会，政府工作报告明确拟安排地方政府专项债券4.4万亿元（比上年增加5000亿元），重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

3月11日，自然资源部和财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。有助于形成“专项债融资-存量房收购-保障房转化”闭环。

虽然今年以来住宅市场成交呈现企稳势头，且土地成交规模也已降至新低，但为了行业更快达成新的供求平衡，土地收储依然是当下去库存的关键突破点。

按全国土地平均容积率折算，拟收储住宅用地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过前四月估算新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储住宅用地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

相对于一二线城市而言，三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量住宅用地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。

就城市收储规模来看，目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。郑州拟收储规模273公顷高居首位。

拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，较郑州还高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。就西安收储土地位置来看，有过半地块位于西咸新区、空港新城等城市新区，这些区域均为城市新房交易的主力，收储相关区域的待开发土地，有助于进一步改善城市的潜在库存。

就企业类型来看，据不完全统计，城投企业成为土地回收主力，收购面积占比达70%，平均收储价格为3506万元/公顷；央企国企占比12%，但平均收储价格最高（3998万元/公顷）；民企占比仅17%，平均收储价格3352万元/公顷。从城市能级看，一二线城市民企土地收储占比（21%）略高于其他能级城市，反映市场开放度和企业参与度的区域分化。

而从各地专项债实际落地情况来看，主要投向房地产领域的资金规模只有1600亿左右，且可查数据显示资金主要流向土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造），与专项债收储存在结构性偏差。