中房报记者 许倩 北京报道

全国重点城市房地产市场交出2025年年度“答卷”。

综合机构披露的各大城市商品住宅成交数据，2025年，成都以32.6万套总成交量（新房+二手房），位居全国首位；上海亦卖出32.4万套住宅，市场容量与活跃度表现突出；武汉（21.3万套）、北京（20.9万套）紧随其后。

从成交面积看，2025年，成都新增住房成交面积达3107万平方米，同样位列全国第一；上海以2942万平方米成交面积位居第二；北京以2022万平方米排名第三。

值得关注的是，绝大多数重点城市二手住宅成交量均已超过新房，存量房主导特征日益明显，一线城市表现尤为显著。2025年，上海二手房成交约25.4万套，占新房和二手房总成交量的八成以上；北京二手住宅成交约17.4万套，占比同样超过八成；成都二手住宅成交23.2万套，占比超7成。上海、成都二手住宅成交面积均接近2000万平方米。

克而瑞监测数据显示，2025年，全国30个重点城市二手住宅累计成交面积2.14亿平方米，为新房的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年行业调整以来规模新高。30城二手住宅成交面积占成交总量的比重已达65%，较2024年提升4个百分点。

数据表明，二手房已成为决定市场整体走向的绝对主体，其流动性与价格走势，正深度影响全国房地产市场的运行逻辑。

成都、上海卖房最多

成都，已成为全国楼市中独特的活力极。

2025年，成都新房成交9.18万套，二手房累计成交23.4万套，一二手住宅成交总量32.6万套，连续4年领跑全国市场。不过相比2024年，其新房成交量减少7819套，二手房成交量则增加2578套。

“成都凭借庞大的人口基数和活跃的市场需求，其住宅成交总量已连续多年位居全国前列，是中国房地产市场交易规模最大、流动性最强的代表性城市之一。”一位房地产观察人士表示。

成都长期位居全国人口增长前列。根据2024年统计，其常住人口数量为2147.4万，比2023年末增加7.1万，近一年净流入人口约30万，年轻人口持续流入，带来了庞大的刚性及改善性住房需求。

大量成交背后，也反映出房东价格预期持续调整。目前成都二手房成交均价1.22万元/平方米，较2025年年初下跌约2000元/平方米。从目前超过30万套的挂牌量来看，市场面仍面临供大于求的压力。

从一线城市表现来看，上海成交量遥遥领先。据中指院统计，2025年，上海共成交32.4万套商品住宅。从上海壹号院、金陵华庭到绿城潮鸣东方，多个高端项目开盘即告售罄，不断推高市场价格。全年上海新房均价逆势上涨6.93%，达到81337元/平方米，创下近7年来新高。

上海二手房市场则呈现量增价跌走势。2025年二手房成交总量达25.4万套，创下近4年新高，仅次于2021年的28.1万套。上海中原地产首席分析师卢文曦分析称，2025年上海二手房市场仍是“以价换量”，远郊部分房源价格回到2015年末、2016年初水平。

2025年，北京成交20.9万套商品住宅，较2024年微降3.7%。其中，二手住宅成交17.4万套，占总成交的83%；新房成交3.44万套，同比减少4.4%。

广州2025年成交17.27万套，其中新房6.39万套，同比下降11.58%；二手住宅10.88万套，同比微跌1.81%；深圳共成交9.4万套，同比下降9%，其中，二手住宅5.6万套，占比升至60%，相比2024年提升7个百分点。

二线热点城市中，2025年，武汉成交21.32万套，其中新建商品住宅成交10.96万套，同比增长2.15%，连续多年站稳10万套大关；二手住宅成交10.36万套，同比增长3.05%。

天津成交约19万套，其中二手房签13.4万套，同比下滑8.5%，为新房的2.4倍。杭州全年成交15万套，其中，新房成交6.2万套，二手住宅成交8.9万套，同比下降5.5%，二手住宅均价同比下跌2.64%。

合肥、重庆、昆明等逆势增长

在商品房销售规模整体收缩的背景下，部分城市仍实现逆势增长。

据克而瑞统计，2025年，30个重点城市中，新增住房成交面积（新房+二手房）同比增长的城市仅4个，分别是合肥（增长9%）、烟台（增长9%）、重庆（增长5%）、昆明（增长5%）。

重庆2025年新增住房成交面积1723万平方米，仅次于成都、上海、北京、天津，排在全国第五。其中，中心城区二手房成交体量为1247万平方米，同比增长13%，成交套数11.65万套，成交均价10603元/平方米，比新房低3255元/平方米。

30城中，新建商品住宅成交面积同比增长的仅昆明，共成交836万平方米，同比增长1%。其中，二手房成交4.7万套，同比增长6%，占比达63%，成为市场主力。新建商品住宅成交面积同比跌幅最大的是苏州，全年仅成交280万平方米，同比下跌35%。

30城中，二手住宅成交面积同比增长的城市则多达11个，分别是烟台（增长50%）、合肥（增长18%）、西安（增长17%）、东莞（增长15%）、重庆（增长13%）、昆明（增长8%）、扬州（增长8%）、上海（增长7%）、成都（增长7%）、深圳（增长4%）、南宁（增长3%）。

其中，成都、重庆、天津、西安、武汉等强二线城市，凭借“产业—人口”正循环支撑，全年二手房成交面积均超过1000万平方米，为新房规模的2～3倍，展现出较强的内生修复能力和市场容量空间。

未来，市场的复苏将不再呈现普涨格局，而是围绕“人口、产业、价格”三大核心变量，在存量房流通效率更高的城市中率先显现。如何畅通“卖旧买新”的置换链条、稳定价格预期、因城施策激活合理住房需求，将成为影响2026年市场走向的关键。