编者按：

在新型冠状病毒的冲击下，全国产业园区的运营和发展都受到了不同程度的影响。疫情之下，产业园区如何“化危为机”？如何在这次疫情之后分析产业地产的问题，提出解决方案，“对症下药”，渡过难关，形成产业园区的核心竞争力。

对此，《中国房地产报》特别策划推出“产业园如何蝶变”专题报道，特邀专家学者、业内精英，展开线上讨论，给产业地产开出应对的“药方”。

文/陈艳艳

产业培育是未来产业地产发展的重要方向。招商运营需要内功，需要静心修炼。园区运营商的核心竞争力，要研究透，付诸行动，最终保证不赔钱。

辰兴高科（北京）科技发展有限责任公司总裁刘洋一言以蔽之，“园区运营商要有亲民的价格体系、科学的运营考核体系，完善的物业服务体系，合格的工程质量，高效安全的物理空间。这些做好，产业培育的基本要素就出来了。”

如何做好产业培育？

产业培育，不单单是政府层面思考的问题，更是园区运营商需要深度思考的重点问题。思考力和执行力相结合，才能保证开发项目不赔钱。

关于产业培育，绝大多数运营商认为一定是项目有了企业落地，形成产业集聚，有了人气，园区感觉出来了，才会去做产业园区。

那么哪个时间点做，对项目影响巨大？如果拿地之前做这个动作，是加分项。因为跟政府沟通时候，体现了招商能力，各种资源的协调能力，会在投资谈判阶段占据优势，争取到更多的政策支持。如果后置，这个动作会出现问题，主要出现在企业经营层面。

第一个阶段，刚刚起步时，招商引资时就打开门。请这些客户进来，先填饱肚子，不管是政府卖地，还是园区租厂房、卖厂房，首先解决温饱问题。

第二个阶段，有了基本温饱，就要提高生活质量，招商选资。

在不同阶段，招商方式有所不同，需要运营商与时俱进。正因为园区所处阶段不同，以及不同行业的客户生命周期不尽相同的前置条件，作为园区运营商，在搭建企业生长环境和服务平台时，就要全面考虑，不能一刀切。

产业培育最关键是和政府思想高度统一。如果思想有偏差，基本谈不上产业培育。

产业培育有三个关键阶段

第一个阶段，被动型的思想统一。拿项目，就要把自己包装好。

第二个阶段，在建设过程中，招商阶段彼此磨合好。

原因很简单，政府、开发商、园区运营商想要的不一样。政府想要的是高大上企业，有知名度、有产值、有税收，能够促进就业，包括民生。开发商要的是活下去，再要回款。

那么，如何“为我所用”实现核心竞争力？项目在没落地之前，传统开发商跟政府拿地，不如产业地产开发商拿着产业IP直接去政府那里拿地。为什么呢？真正做产业的，能够满足政府诉求，完善产业布局，实体企业落地就走不了。所以，一个相对合格的产业地产开发商，不仅要懂开发能招商会运营，还要有强烈的股权投资意识。

第三个阶段，必须要符合政府的基本要求，项目才能继续推进下去。

刘洋指出，园区招商和运营两者密不可分，也是园区运营商的核心竞争力。这是我们一直努力探索和发展的一个方向。