吕颖雅/发自广州

佛山楼市在波澜不惊中走过了上半年时光，没有高潮迭起的政策刺激，没有惊心动魄的市场剧情。

贝壳研究院佛山分院近日发布《2025上半年佛山楼市大数据》显示，2025年上半年佛山房地产市场延续调整态势，新房成交量与土地市场同步回落，改善性需求成为主流。佛山市场迈入存量时代，但二手房源成交周期延长、“以价换量”趋势持续。

贝壳研究院佛山分院院长董晓丹分析称，上半年佛山房地产市场持续调整，新房、二手房市场分化明显，其中新房供应量减少，开发商调价动力减弱，整体成交量降幅明显，同时要关注的是，上半年部分新规楼盘销售表现不俗，说明市场上的改善性需求仍然存在；对比新房网签下跌，二手房网签量反而同比上涨，二手房成交占比提升至62.4%，但二手房挂牌量维持高位，成交周期继续拉长，业主卖房只能以价换量，仍难言“回暖”。

随着下半年新规项目加速入市，新房市场迎来洗牌，改善性需求入场动力增加，新房供应及成交有望较上半年提升。

新房以改善性需求为主

尽管上半年佛山推动“商转公”落地，住房公积金利率下调至2.6%，主流房贷利率维持在3%左右，政策持续释放利好，但新房市场依旧承压。

数据显示，2025年上半年全市新房共成交16,379套，成交面积199.1万平方米。在整体回落的背景下，东建明德城、中建壹品湖北文旅东湖学府、宏宇天御江畔、美的鹜湖、万科金域半岛等项目表现亮眼，热销带动局部回暖。

供应方面，上半年新房供应量约1.11万套，库存去化周期13.65个月，整体维持相对平衡态势。但从结构上看，区域间冷热不均。顺德、禅城成交相对稳健，而南海、三水、高明等板块的去化周期仍处于16~20个月的高位。

此外，成交结构正加速向改善型产品倾斜。120~144平方米户型成交占比升至26.5%，144平方米以上大户型占比亦达11.6%；与之对应，100平方米以下小户型占比持续下滑，市场主力从首置刚需正向改善客群迁移。

从总价段来看，150万元以下产品仍占据一半以上市场份额（52%），但500万元以上房源的占比提升至4.8%。建发灯湖缦云、招商华玺、顺德澐璟等高端项目受到市场追捧，表明高净值人群对优质资产配置的意愿并未减弱。

土地市场继续遇冷。上半年佛山住宅用地成交面积24.91万平方米，同比大幅减少45%，成交金额约43.32亿元，同比下降38%。多宗地块体量缩小、溢价率趋于零，房企拿地更趋谨慎。其中，仅禅城区一宗祖庙游泳中心地块表现亮眼，历经48轮竞价后由绿城以7.8亿元竞得，折合楼面价11,846元/平方米，溢价率达27.37%。该地块由绿城与贝好家以股权合作方式联合开发，成为贝好家C2M模式在佛山的首次落地项目，颇具试点意义。

董晓丹表示，上半年成交地块多数为规划“新规”产品，未来将形成新一轮供应主力，品牌力与产品力将在区域价值重塑中起到关键作用。

二手房成交周期延长

相较之下，二手房市场表现更为坚挺。2025年上半年，佛山二手住宅网签27,209套，同比增长约6%；网签面积331.86万平方米，同比增长6.9%。二手房成交量占全市住宅成交总量比重由去年的55.3%升至62.42%。

不过，这一轮增长更多依赖“以价换量”。2025年上半年，佛山二手住宅套均总价下降至121万元，较2021年的163万元下调明显。议价空间持续扩大，挂牌到成交的平均降幅达27.2%。房源成交周期也显著延长，平均为295天，挂牌超过360天才成交的房源占比达到29.6%。不过，优质、定价合理的房源仍具流动性，16.9%的房源可在30天内成交。

客户价格敏感度持续上升。单价1万元/平方米以内的房源成交占比达51%；总价100万元以下房源占比为49.4%，且议价率高达28.7%，体现出刚需客户对“性价比”的高度依赖。

城市内核增强支撑楼市

尽管房地产市场仍在调整期，但支撑佛山楼市的“城市内核”仍在增强。2024年佛山全面放开购房入户政策后，户籍人口增加18.67万人，达到527.74万，常住人口969.89万，逼近千万门槛。与此同时，广佛同城化持续推进，2024年广佛两城每日出行需求高达189.6万人次，城市融合进程加快。佛山居民人均可支配收入亦居广东省前列，消费能力仍具韧性。

居住需求结构也在调整。贝壳研究院调研数据显示，2025年上半年明确表达改善意向的客户占比升至64%，高于2024年的56%。但从供给端来看，改善型房源仍存在缺口，多数区域改善类产品占比未达50%，供需之间存在一定差距。

董晓丹表示，高品质住宅的推出将提升人居品质，预计下半年佛山将有多个新盘以“起步面积100平方米以上”的改善性定位入市，改善性需求仍将是推动房地产市场发展的核心动力。随着新规产品逐步入市，二手房成交占比或将有所回落。