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中房报记者 陈标志 海南报道

7月28日，儋州市自然资源和规划局发布公告，就那大主城区城北片区即将启动控规修改调整事宜，向涉及相关地块的个人建房利害关系人征求意见。

“现行的《儋州市那大主城区城北片区控制性详细规划（修编）》的道路规划，未充分考虑个人住房用地权属，导致群众个人住房报建困难。”儋州市自然资源和规划局在相关论证专题报告中表示，为解决群众实际困难，拟启动该区域个人建房涉及地块、规划道路控规修改。

本次那大主城区北区规划修改调整，将采取分类处理的办法。其中，针对个人宗地压占规划道路或公园绿地面积较多、宗地退让后个人建房无法满足实际居住的，将通过规划调整，暂不实施的规划道路或公园绿地为个人建房“让路”。

“将规划道路修改为弹性道路，可将片区打造为相对封闭的居住组团，通过内部支路系统组织交通，更符合‘宜居社区’的规划理念。”相关报告称。

中国房地产报记者了解到，这也是城市在规划建设道路、公园绿地等公共配套设施，与城市居民个人合法建房在用地上发生矛盾冲突时，如何破解难题的一次有益尝试。

个人住房宗地与城市道路重叠

17300亩的儋州市主城区北片区控规将启动修改。

在《儋州市那大主城区城北片区控制性详细规划（修编）》（以下简称“那大主城区城北片区控规”）个人建房涉及地块、规划道路控规修改必要性论证专题报告中，提及了本次修改的背景与缘由。

儋州市（含洋浦经济开发区）位于海南岛西北部，毗邻北部湾，陆地面积3398平方公里，约占全省十分之一，是海南省陆地面积最大、海岸线最长的市县，常住人口超过100万。

儋州市也是海南省第四个地级市，市政府所在地为那大镇，被外界称为“海南西部重镇”“西部中心城市”，其“儋洋经济圈”在海南自贸港建设中发挥着重要的作用。

记者了解到，本次控规修改调整的城北片区地处儋州市那大镇，北至万发队，南至中兴大街，西邻松涛东干渠，东以北部湾大道为界，规划总面积为1153.38公顷（合17300.7亩）。

那大主城区城北片区控规修改，是基于有关部门在受理当地群众个人住房规划报建时，发现其宗地与规划中的道路、公园绿地发生重叠。

据上述论证专题报告称，2021年10月20日，那大主城区城北片区控规经儋州市政府批复实施；2024年7月4日，儋州市政府办公室发布实施《儋州市中心城区及镇区个人住房规划建设管理办法（试行）》。

之后，相关部门在受理中心城区国有土地个人住房的规划报建工作中，发现城北片区规划范围内有多宗个人住房宗地具有国有土地使用权证（或不动产权证书）的情况下，在控规中被规划为道路、公园绿地。

这种情况主要集中在该市东坡路（城市主干道，红线40米）、伏波东路（城市主干道，红线40米）、发详路（次干道，红线25米）、松涛干渠两侧（公园绿地）、北极二路支路（支路，红线20米）两侧。

优化用地布局

“本次个人住房宗地与控规矛盾点主要体现在宗地规划中的道路、公园绿地重叠。”上述报告称，涉及个人住房宗地的规划道路和公园绿地大都尚未建设，用地性质主要为城镇住宅用地、商业服务业用地、城镇村道路用地、公园绿地等。

记者了解到，《海南省人民政府办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》中有明确规定，严格界定控制性详细规划调整的条件，即规划调整应当以保障公共利益和人民群众高品质生活为前提，不得违反市县总体规划（国土空间总体规划）底线和生态环境等强制性要求。

儋州市自然资源和规划局方面表示，本次修改是为了落实此类政策，通过调整城市道路，优化用地布局，符合海南省政策中保障公共利益和为居民创造更宜居、更可持续的生活环境的要求。

本次控规修改通过评估报告，论证修改用地性质和城市道路的必要性，解决了历史遗留问题，保障了民生项目的推进。评估报告明确，“个人建房为历史遗留问题，建议规划主管部门对冲突地块控规进行适时优化”。

为此，儋州市拟对该片区规划修改进行分类处理——

第一类：个人宗地压占规划道路或公园绿地面积较多，宗地退让道路红线后建设无法满足实际居住需求（进深≥2米）。该类主要通过规划调整，将暂不实施的规划道路或公园绿地修改为弹性道路，待规划道路建设时政府再通过不限于征收等方式取得土地所有权。

第二类：个人宗地涉及的规划道路或公园绿地面积较少，退让道路红线后建设可以满足实际居住需求（进深≤2米）。该类因规划道路占用个人宗地面积较少，退让后建设基本能满足居住需求，暂不做规划调整。

第三类：该区域道路已建设，个人宗地已基本完成建设。该类因区域规划道路和现状个人住房基本已建设完成，暂不做规划调整。

“多宗用地被现行控规规划为城市道路、公园绿地，导致市民建房报建困难。若要按照规划执行，将会涉及现状征地拆迁等高额成本。”上述报告称，若长期未实施，规划道路可能导致群众与政府产生矛盾，增加规划审批、土地管理的复杂性，个人住房报建也难以持续推进。

上述报告称，“规划灵活性”与“民生实用性”的结合，既避免因规划导致土地资源低效利用，又通过优化空间布局提升安置区的居住品质，同时响应政策导向与区域实际发展。