来自香港联交所的信息显示，在12月8日及9日，代表家族持股的杨惠妍连续两日增持碧桂园股票，耗资超过9000万港元。据统计，自9月以来，碧桂园大股东的增持金额已经接近32亿港元，释放了对公司经营业绩和行业前景的积极看多信号。

根据碧桂园发布的业绩数据，2020年前11月，该公司累计实现的权益销售额达5578.4亿元，同比增长3.33%，实现了逆市的稳增长。而在机构统计的全口径销售金额榜单中，碧桂园依然高居榜首位置。

“三道红线”融资新规的出台被认为是改变地产行业发展路径的重大事件，未来地产行业的增长方式，将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长，向稳定均衡高质量的增长转变。在华泰证券看来，“三道红线”有望重塑地产板块估值体系，优质房企的稳健发展价值将得以重新审视，具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。

摩根大通近日发表了对明年内房股的展望，其中也提到，会倾向于推荐更具增长潜力或信贷质素改善的公司，如信用评级颇受投资者青睐的碧桂园等。

坚定看好行业前景

2020年可谓是地产行业最艰难的一年，前有疫情“黑天鹅”的冲击，后有“三道红线”的融资紧箍咒。受市场气氛的影响，地产股持续被低估，大股东及管理层的增持动作对提振投资者信心便显得尤为重要。

据了解，今年以来，除了大股东的不断增持外，碧桂园的管理层也通过不同的方式与公司的利益进行深度捆绑。例如，碧桂园集团总裁莫斌仅仅是在3月、4月间，就增持了550多万股的股票，涉及金额高达5300万港元。此外，莫斌还数次认购碧桂园发行的美元债，总额约900万美元。作为公司的掌门人，碧桂园董事会主席杨国强所认购的美元债金额更是高达1.3亿美元。

增持一方面来自于管理层对碧桂园保持业绩稳定增长的底气，另一方面则是源于该公司对新型城镇化下的房地产市场依然充满信心。

杨国强在近日的管理层会议中分析了“十四五”期间房地产市场的前景。他表示，中国的复兴和强大可期，城镇化还有很多年的路要走，“未来还有很多人会追求好的学校、好的配套、好的生活，他们会进入城市，也会在县城、镇上买房子。”

从12月15日国家统计局发布的前11月国民经济运行情况也可以看出，疫情下，房地产发挥了经济稳定器的重要作用。数据显示，前11月全国商品房销售面积、金额分别达150834万平方米和148969亿元，累计同比涨幅扩大至1.3%和7.2%，均创历史同期新高。有机构认为，12月全国商品房销售面积仍有望超过2亿平方米，全年销售面积或有新突破。

中信建投表示，短期来看，结合2021年强劲的经济增长和偏中性的货币政策，中国房地产市场仍将保持明显的热度，销售额将有小幅的正增长。摩根大通看好头部房企在明年的表现，该机构认为，2021年全国商品房销售额预计将按年升5%，开发商继续抢市占率，头20大内房股2021年市占率将由35%进一步升至38%，2021年净利润将增长15%至3170亿港元。

“三道红线”下强者恒强

2020年的两个重要变量中，“疫情”造成的只是短期冲击，而“三道红线”则将深远的影响房地产行业的生态。这三道红线分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。如果3条线都超过了，那么房企的有息负债就不能再增长。超了2条，有息负债的增长不能超过5%，超1条的话，有息负债的增长不能超过10%。即便3条线的要求都满足了，有息负债的增长规模也无法突破15%。同时，还有拿地销售比、经营性现金流这两个观察指标。

不少业内人士都认为，这五个指标对房企的财务稳健度、防控风险、经营质量都提出了更高的要求，一旦开始全面实施，对行业的影响会非常深远，很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂。

从华泰证券的角度看，此次融资新机制将自上而下打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，也为行业的新格局打开篇章。其影响是多方面的，包括行业集中度将趋于提升、财务较优房企有望享受更多融资红利、强化头部房企在产业链领域话语权，以及更积极探索多元化业务转型与重估等。

因此，该机构预判，“三道红线”将有望重塑板块估值体系，优质房企的稳健发展价值将得以重新审视。他们更看好未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企。

中信建投也认为全能地产开发商和房地产综合集团的未来表现更值得期待。因为，受制于“三道红线”的要求，房企一方面需要提升经营效率，向管理要红利，另一方面需要积极寻找第二增长曲线以维持收入和利润的持续增长，多元化业务的发展状况将成为衡量房企价值的重要指标。

综合以上因素，不难发现，“三道红线”在一定程度上将强化部分龙头房企的优势，特别是财务稳健又兼具多元化布局的企业。以碧桂园为例，该公司已连续多年保持低于行业平均水平的健康负债率和充足的现金流，2020年还成为了疫情下为数不多评级逆势上调的房企。9月2日，标普将碧桂园的评级由“BB+/稳定”调升至“BB+/正面”，距投资级只有一级之遥。随后，穆迪也将碧桂园发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，展望稳定。截至目前，在国际三大评级机构中，碧桂园已经拿下了两大机构的投资级评级。多元化布局也是碧桂园的独特竞争优势之一，机器人及现代农业板块发展势头良好且屡创佳绩，成为了该公司的一大经营亮点和未来业绩持续稳健增长的强大助力。